Жанр: Законодательный акт
Личная недвижимость то, что Вы хотите знать, но не у кого спроси
... земле если и
нуждались, то отнюдь не в таком количестве. Часть доставшихся им новых участков
использовалась и ими самими: они строили новые дома, увеличивали посадки
картофеля, свеклы и других культур на продажу, да и для собственного
потребления. Но большая часть новых участков продавалась ими горожанам под
дачное строительство. Именно эти земли в 1994-1995 гг. выплеснулись на земельный
рынок.
Эти бывшие колхозные земли приобретались уже другой генерацией покупателей -
людьми, не желавшими ютиться на шести сотках и небезосновательно полагавшими,
что большому дому - большой участок. Это было начало периода нового
строительства, но строительства по большей части стихийного, очень
индивидуального и обычно самовольного. Поскольку никаких специальных ограничений
по продаже этих земель не вводилось, то вскоре большинство из них было не только
распродано, но и застроено. Теперь с этими земельными участками возникают
проблемы.
В период 1993-1997 гг., когда именно эти участки составляли наиболее
привлекательный сегмент рынка, их продажа проводилась на основании следующих
документов: Свидетельства о собственности на землю, выданного бывшему члену
колхоза, плана земельного участка, составленного геодезистами и заверенного в
районном земельном комитете, и договора купли-продажи земельного участка,
удостоверенного местным нотариусом. Все это сдавалось в территориальный филиал
МОРП, где на договоре ставился регистрационный штамп, и пожалуйста, новый
собственник готов.
После вступления в силу Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О
государственном земельном кадастре" возникла новая и очень существенная
проблема, вытекавшая из истории вопроса. Эти земли раньше были колхозными.
Колхозы занимались сельским хозяйством. Поэтому 9/10 колхозных (и бывших
колхозных) земель отнесено земельным кадастром к категории земель
сельскохозяйственного назначения.
А с сельскохозяйственными землями было сложнее всего, так как именно они были
совершенно неприкосновенны: их нельзя было продавать, на них нельзя было
строить, с ними вообще ничего нельзя было делать, кроме ведения
сельскохозяйственных работ. А тут такое множество граждан стали собственниками
этих земель, да их еще и застроили. Государство закрыло на это глаза, так как
именно в результате его деятельности возникли такие противоречащие друг другу
законы. Но закрыло временно. Проблемы только начинались.
Все время до момента вступления в силу нового Земельного кодекса РФ от 25
октября 2001 г. N 136-ФЗ, а также последующего выхода Федерального закона от 24
июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в
редакции Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 113-ФЗ) такие участки
находились как бы вне запретительной зоны действия законов и рассматривались как
обыкновенные.
В настоящее время, когда действует и Земельный кодекс РФ, и Федеральный закон "О
земельном кадастре", и Федеральный закон "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения", остро встает вопрос как о законности
сегодняшних сделок с этими участками, так и о проведении этих сделок как
таковых.
При любом типе сделок с земельными участками и построенной на них недвижимостью
необходимыми документами являются:
для участка:
- правоустанавливающий документ (зарегистрированный договор купли-продажи
земельного участка),
- передаточный акт на земельный участок,
- Свидетельство (если оно есть),
- выкопировка кадастрового плана земельного участка,
- выписка из государственного земельного кадастра;
для недвижимости, находящейся на земельном участке (дома):
- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи дома),
- передаточный акт на дом,
- Свидетельство (если оно есть),
- план участка из земельного комитета,
- справка БТИ о стоимости,
- копия поэтажного плана,
- экспликация.
При обращении в земельный кадастр за выкопировкой и выпиской в них сразу будет
отмечено, что категория этих земель - сельскохозяйственное назначение, а
разрешенное использование - производство сельхозпродукции, потому что именно
такие земли выделялись колхозникам.
Следовательно, уже из базовых документов видно, что сделка планируется с
сельскохозяйственными землями, а значит, должна подчиняться требованиям
Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Одним
из основных положений, зафиксированных в ст. 8 этого Закона, является
преимущественное право государства в лице субъекта Федерации на приобретение
земель сельскохозяйственного назначения.
То же положение закреплено в Законе Московской области от 12 июня 2004 г.
N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории
Московской области", где указано, что лицо, продающее такой участок, обязано не
менее чем за один месяц в письменном виде предложить специально уполномоченному
органу Московской области (любого другого субъекта Федерации) приобрести данный
участок. Вся эта процедура должна быть оформлена так, как это описано в гл. 5
§ 1 "Преимущественное право приобретения". Последующая сделка будет считаться
законной только при соблюдении этого требования. Во всех остальных случаях
Московская область может обратиться в суд и потребовать перевода на нее прав и
обязанностей покупателя.
Это означает, что Московская область в лице своего уполномоченного органа (это
может быть Министерство имущества Московской области или Министерство сельского
хозяйства Московской области) обращается в суд с исковым заявлением, в котором
написано: "В связи с нарушением действующих федеральных законов в части порядка
оборота земель сельскохозяйственного назначения прошу перевести на субъект
Российской Федерации - Московскую область - все права и обязанности покупателя
такого-то земельного участка". Суд будет вынужден удовлетворить данный иск.
Вы лишитесь земельного участка и будете в судебном порядке (еще один суд)
требовать с продавца возврата ранее уплаченных вами средств. Суд, конечно,
обяжет продавца вернуть вам деньги, но только ту сумму, которая была указана в
договоре купли-продажи. Фактическое исполнение судебного решения может
растянуться на много лет. Если у продавца нет накоплений, если у него всего один
дом (квартира), в которой он зарегистрирован, если у него нет другого имущества,
то возвращать деньги он вам станет из своей зарплаты или пенсии маленькимималенькими
кусочками.
Невыявленное сельскохозяйственное назначение земель может возникнуть еще в
нескольких случаях.
Целевое назначение участка было изменено с сельскохозяйственного на другое, а
сам участок был включен в состав "земель поселений" без должного регламента. Что
это значит? Расширялись административные границы какого-то поселения (деревни,
поселка, города), но оформление прошло с нарушением. Это часто бывает, и именно
тогда, когда районные власти изменяют границы поселений без одобрения
правительства Московской области.
Реальный случай.
Власти Мытищинского района в 2002 г. включили в состав города Мытищи прилегавшие
к городской черте сельскохозяйственные, но не обрабатывавшиеся земли в целях
дальнейшей застройки. Глава Администрации Мытищинского района выпустил
соответствующее постановление, местное подразделение кадастрового органа приняло
его к сведению, в данных земельного кадастра появилась запись "земли поселений".
Собственники земельных участков, вошедших в состав города, в 2003 г. стали
продавать их как "земли поселений". Покупатели исходили только из данных,
указанных в кадастровых справках, историю вопроса не поднимали, считали, что все
в порядке. Представьте себе изумление и возмущение новых собственников, когда
они получили из суда копию иска Министерства имущества Московской области о
переводе всех прав и обязанностей покупателя на Московскую область. Суд еще
идет, основной вопрос уже решен в пользу области. Суть происходящего сейчас
заключается только в том, сумеют ли собственники-неудачники получить компенсацию
с Администрации Мытищинского района за незаконное изменение границ города.
Автору почему-то кажется, что не сумеют.
Приобретение участка в дачном, именно в дачном, поселке. Сегодняшнее
законодательство разрешает строительство дачных домов на сельскохозяйственных
землях. Целевое назначение земель при этом не изменяется, а изменяется
"разрешенное использование". При приобретении такого участка вам могут показать
распорядительный документ властей, в котором будет написано: "Изменить
разрешенное использование участка с сельскохозяйственного на строительство и
эксплуатацию дачного поселка (или дачи, если участок маленький)". Понятно, что
нормальному человеку, далекому от юридических игрищ, все едино, что целевое
назначение, что разрешенное использование. Не ошибитесь. По смыслу очень похоже.
Да и строительство происходит на законных основаниях. Но при продаже/покупке
такого участка придется соблюсти все процедуры, которые относятся к землям
сельскохозяйственного назначения.
Глава 13. "Домик в деревне"
Это та часть рынка, которая появилась первой, а исчезнет, наверное, последней.
Не самая дорогая, сложившаяся, отстоявшаяся. Особенностями приобретения и
использования такой недвижимости являются права третьих лиц.
Особенность первая. Дома в деревнях изначально были предназначены для
постоянного проживания, т.е. в них в отличие от садоводств и прочих невнятно
возведенных сооружений периода первого строительного бума была (и есть)
разрешена прописка, т.е. регистрация по постоянному месту жительства. Значит, в
таком доме могут быть прописанные, его хозяева должны освобождать дом не только
физически, но и юридически. Советские права наследуемого владения предполагают
возможность оспаривания таких сделок какими-нибудь родственниками. К покупке
деревенского дома надо подходить с тем же набором вопросов, документов и
опасений, как и к городской квартире.
Особенность вторая. Точное определение границ участка. Участки в деревнях
старые. Границы менялись множество раз, вариантов границ может быть много. Если
перед продажей хозяин не согласовал с соседями границы и их подписей нет на
плане, то соседушки потом могут отспорить кусочек, и немалый.
Пример. С незапамятных времен в деревне Д-ово жила-была древняя старушка, бывшая
колхозница-ударница. Сын давно проживал в городе, имея отдельную благоустроенную
многокомнатную квартиру. И вот позвал сын мать в город. Ведь деревенская жизнь
трудна для пожилого человека, даже привычного ко всему. Собрала наша старушка
все документы по списку и продала свой дом с участком. Пока старушка жила в
своем доме, у ее соседей не было к ней никаких претензий. Сами такие же, в одном
колхозе всю жизнь проударничали, делить нечего. Но собственник дома и участка
поменялся, его с новыми соседями ничего не связывает, и их тоже. Они к нему
никаких добрых чувств не питают, вернее, питают, но не добрые. Не надо никогда
забывать, что деревенские отношения - особые. Там всем друг про друга все
известно, а если нет, то не постесняются зайти и спросить. Поэтому можно быть
точно уверенным, что соседи нашей старушки отлично знали все детали сделки: и
цену по договору, и сколько еще дополучено было, и другие подробности. В глазах
же деревенских соседей новые собственники участка и дома выглядели богатыми и
глупыми горожанами. А таких обидеть сам Бог велел.
Вот приходят соседи к новому собственнику и говорят: "Бабка Марья уже совсем
старая была, вот мы ее и не трогали, пусть старушка доживает, но вообще-то
половина участка вон до того куста крыжовника наша".
Новый собственник: "Как? У меня документы, все зарегистрировано..."
"Не знаю, что там у тебя, мил человек, зарегистрировано, только вот у нас бумага
от сельсовета еще с 1968 г. Этот участок наш", - отвечают ему соседи.
А такая бумага действительно была, потому что границы деревенских участков, так
называемых приусадебных, в разные годы советской власти менялись неоднократно.
То их уменьшали, то их возвращали, то опять уменьшали, то увеличивали. Таких
бумаг у деревенского хозяина могло быть много, вопрос, какую из них достать.
Эту ситуацию можно было бы предотвратить, если бы старушка, продавая дом,
подписала бы у соседей документ о согласии с границами участка. Согласия соседей
нет - значит, и границы участка оспоримые. При возникновении подобных претензий
нельзя откупаться или договариваться на словах. Либо дело решается полюбовно, но
с составлением нотариально заверенного документа, окончательно закрепляющего
границы участка, либо оно решается в судебном порядке. Во всех остальных случаях
начинается цепная реакция: после соседей справа приходят соседи слева, а также
те, которые сзади и спереди, да еще и по нескольку раз в год.
Так что хорошо в деревне у бабушки, а вот самим надо быть очень осторожными.
Сегмент рынка, бурно развивающийся с 2000 г., - строительство и продажа
коттеджей в коттеджных поселках. Что же такое коттедж и коттеджный поселок в
понимании российского рынка недвижимости в самом начале XXI в.? Непонятно,
правда, почему именно коттедж, а не шале, не шато, не кастл, не фазенда, не
загородный дом, поместье, усадьба наконец... Ну, так сложилось.
Итак, правильный коттедж в российском понимании - это загородный дом общей
площадью от 200-250 кв.м, как правило, двухэтажный или с мансардой, чаще всего
кирпичный, оснащенный полноценным водопроводом, канализацией (в крайнем случае -
септик), электроэнергией, газом, имеющий автономную систему центрального
отопления, расположенный на участке от 30 соток. На участке должен быть также
гараж на пару машин, баня, хозблок, беседка для гриля.
Участок обнесен серьезным высоким забором: иногда деревянным сплошным, иногда
металлическим решетчатым. Отдельный вход для людей и отдельные ворота для
автомобилей. Участок находится не далее 60 км от МКАД, а желательно в пределах
40 км, имеет хорошие (асфальтированные) подъездные пути от ближайшего шоссе.
Находится в поселке, состоящем из ему подобных.
В поселке должна быть инфраструктура разной степени сложности - от небольшого
общественного центра с кафе, магазином, медпунктом до клубного комплекса с
рестораном, спортплощадками, сауной, бассейном, теннисными кортами, салоном
красоты, бильярдом, боулингом, супермаркетом и церковью.
Весь поселок обнесен единой оградой, является единой охраняемой территорией, на
которой действует круглосуточная охрана всех участков, технический сервис:
система пожарной и охранной сигнализации, уборка улиц, расчистка снега, вывоз
мусора и т.д.
Поселки подобного типа застраиваются по единому проекту какой-либо
инвестиционно-строительной компанией, получившей или купившей под застройку
большой участок земли. По окончании строительства всех коммуникаций и
инфраструктуры на большом участке территория разбивается на индивидуальные
участки, идущие в продажу конечному потребителю. По желанию будущего
собственника дом на индивидуальном участке может построить та же самая компания,
предложив ему несколько готовых проектов (это бывает чаще), или собственник сам
наймет строителей и построит дом по своему проекту (это случается реже). Иногда
приобретается участок с уже построенным домом.
§ 1. Способы приобретения коттеджа с участком
В российском правовом поле коттедж еще не построен. В документах собственника
любого коттеджа указано, что это отдельно стоящий индивидуальный жилой дом и
прилегающий к нему земельный участок. Это вписывается в Гражданский кодекс РФ и
другие законы. Земли, отводимые под строительство коттеджных поселков, имеют
аббревиатуру "под ИЖС", что означает "индивидуальное жилищное строительство". С
друзьями и риэлтерами можно разговаривать о коттедже, но с любым юристом вам
придется говорить о покупке или постройке именно индивидуального жилого дома,
стоящего на земельном участке.
Юридический смысл подобных сделок по приобретению коттеджа для конечного
потребителя - покупателя - заключается в двух составляющих.
Первая - это каким образом компания-застройщик приобрела участок под
строительство.
Вторая - это момент приобретения покупателем у застройщика участка, участка с
проектом дома, участка с готовым домом.
По первой составляющей возможны три основных варианта с различными
модификациями.
Вариант А. Застройщик уже приобрел участок в собственность:
А1) у Московской области на аукционе, торгах, конкурсе;
А2) у Российской Федерации на аукционе, торгах, конкурсе;
А3) у частного собственника (юридического или физического лица) по договору
купли-продажи, отступного, ипотеке и т.д.;
А4) у Московской области, выкупив участок, ранее находившийся у застройщика в
аренде.
В случае варианта А. покупатель будет приобретать участок у застройщика по
договору купли-продажи. Его должна волновать только законность перехода права
собственности на участок, а также правильность оформления данного перехода
сначала к застройщику, а потом к покупателю.
Вариант Б. Застройщик приобрел участок в долгосрочную аренду с правом выкупа:
Б1) у Московской области по своему заявлению и на основании постановления
правительства Московской области и договора аренды;
Б2) у Российской Федерации по своему заявлению и на основании распоряжения
уполномоченного органа и договора аренды;
Б3) у района Московской области по своему заявлению и на основании распоряжения
районной Администрации и договора аренды;
Б4) у частного собственника (юридического или физического лица) по договору
аренды.
В случае варианта Б. покупатель будет приобретать участок по договору уступки
права аренды с застройщиком и последующему договору выкупа (купли-продажи) у
лица, предоставившего землю в аренду застройщику. В этом случае покупатель
должен быть уверен, что соответствующее постановление/распоряжение не отменено,
что в договоре аренды действительно фигурирует возможность уступки права аренды
и возможность выкупа по фиксированной цене и что договор аренды прошел
государственную регистрацию и на момент подписания покупателем всех бумаг не
расторгнут.
Вариант В. Застройщик приобрел участок в краткосрочную аренду на период
проектирования и строительства поселка:
В1) у Московской области по своему заявлению и на основании постановления
правительства Московской области и договора аренды;
В2) у Российской Федерации по своему заявлению и на основании распоряжения
уполномоченного органа и договора аренды;
В3) у района Московской области по своему заявлению и на основании распоряжения
районной Администрации и договора аренды;
В4) у частного собственника (юридического или физического лица) по договору
аренды.
В случае варианта В. покупатель будет приобретать права на участок по договору
долгосрочной аренды или договору выкупа (купли-продажи) у лица, предоставившего
землю в аренду застройщику. В этом случае покупатель должен быть уверен, что
соответствующее постановление/распоряжение не отменено и в нем фигурирует
условие об оформлении прав на землю конечным потребителем - собственником
построенного коттеджа.
По второй составляющей также возможны три основных варианта с различными
модификациями.
Вариант Г. Покупатель будет строиться своими силами по своему собственному
проекту:
Г1) участок только начал осваиваться, ни сетей, ни инфраструктуры еще нет.
Покупатель заключает с застройщиком договор соинвестирования строительства
всего-всего, ведет свое строительство одновременно с освоением основного
участка, по окончании приобретает долевую невыделяемую собственность в сетях и
инфраструктуре;
Г2) основной участок уже освоен, сети и коммуникации уже подведены,
строительство ведется путем подключения к существующим сетям. Единомоментно
покупатель выплачивает застройщику всю сумму за право использования подведенных
застройщиком сетей и коммуникаций.
Вариант Д. Покупатель выбирает один из проектов, предложенных застройщиком,
который и осуществляет строительство:
Д1) покупатель и застройщик заключают договор соинвестирования строительства
коттеджа конкретной планировки;
Д2) покупатель и застройщик заключают договор на осуществление функций
заказчика-застройщика и технического заказчика, и отдельно покупатель заключает
договор подряда с подрядчиком, указанным застройщиком.
Вариант Е. Покупатель приобретает уже построенный застройщиком коттедж:
Е1) коттедж уже построен, но в эксплуатацию еще не сдан и право собственности на
него еще никем не оформлено. Покупатель и застройщик заключают договор уступки
права на коттедж, после чего право собственности покупателя регистрируется как
первичное;
Е2) коттедж построен, сдан в эксплуатацию, право собственности оформлено на
застройщика либо на его доверенное физическое лицо или какую-нибудь доверенную
фирму. Покупатель и застройщик (или доверенное лицо застройщика) заключают
договор купли-продажи коттеджа. Право собственности покупателя оформляется как
вторичное.
Возможно великое множество комбинаций из первых трех вариантов (А., Б., В.) и
трех вторых (Г., Д., Е.). Например, А1 + Е2, или Б1 + Д2, или любая другая
комбинация, предлагаемая застройщиком. Покупателю необходимо проверить
соответствие между имеющимися документами и заявляемой застройщиком схемой.
Вопросы финансовой безопасности определяются надежностью застройщика, его
поддержанием своего имиджа, наличием у него в работе других инвестиционностроительных
проектов. Рекомендуется проверить бухгалтерский баланс застройщика,
наличие у него кредиторской задолженности и ее размеры.
Дополнительное замечание: участие физического лица в качестве соинвестора в
любых инвестиционных проектах всегда оценивается специалистами как сделка,
совершенная emptorium, т.е. на полном риске покупателя.
Еще одна новинка, пробравшаяся на рынок загородной недвижимости уже в XXI в., -
это таун-хаусы. Само по себе это уже достаточно взаимоисключающие словосочетания
- загородная недвижимость и таун-хаус. Последний переводится как городской дом,
поэтому нахождение его в загородном секторе рынка абсурдно. Но такая уж у нас
страна чудес.
Что такое таун-хаус, в России не знает никто - ни строители, ни власти, ни
юристы, ни риэлтеры. То есть представление о нем, конечно, все имеют, но толкуют
этот термин совершенно по-разному. Приведу несколько формулировок, определяющих,
что же такое таун-хаус. Все определения взяты автором из открытых источников и
представляют собой точку зрения риэлтеров, застройщиков, органов власти Москвы и
журналистов.
- Таун-хаус - это блокированный жилой дом квартирного типа, состоящий из блокквартир
(коттеджей), каждая из которых рассчитана на заселение одной семьей. В
каждой квартире имеется отдельный вход. К каждому блокированному коттеджу
прилегает очень небольшой участок земли.
- Таун-хаус - это коттедж, состоящий из двух-трех домов, в каждом из которых
есть собственный вход, гараж, свой участок земли.
- Таун-хаус - это собрание малоэтажных сблокированных домов.
- Таун-хаус - это дом, состоящий из нескольких квартир, имеющих индивидуальный
вход, к дому будет прилегать небольшой земельный участок.
- Таун-хаус - это коттедж, объединенный боковыми стенами с подобными коттеджами
в единое строение.
- Таун-хаус - это сочетание элементов квартиры и загородного дома, к которому
прилегает участок земли.
- Таун-хаус - это сблокированные коттеджи с прилегающим земельным участком.
- Таун-хаус - это, как правило, трехэтажный дом, который имеет отдельный вход,
небольшой приусадебный участок с двух сторон и граничит с соседними домами
стенами.
- Таун-хаус - это сблокированное жилое здание, состоящее из двух-трех-десяти
домов с "вертикальной" планировкой, в каждом из которых есть собственный вход,
гараж, участок земли.
- Таун-хаус - это многоквартирные коттеджи.
- Таун-хаус - это двух- и трехэтажные сблокированные коттеджи с прилегающими
участками земли и собственными гаражами.
- Таун-хаус - это блокированные низковысотные дома (так считает правительство
Москвы).
- Таун-хаус - это малоэтажный городской дом (так тоже считает правительство
Москвы).
- Таун-хаус - это дома, часть из которых предусматривают индивидуальный вход в
квартиру и небольшой придомовый участок.
- Таун-хаус - это комбинация квартиры и загородного дома.
- Таун-хаус - это блок-коттеджи.
- Таун-хаус - это сблокированные коттеджи.
- Таун-хаус - это непонятная промежуточная позиция: и не квартира, и не дом.
- Таун-хаус - это коттедж, состоящий из двух и более домов на несколько хозяев.
- Таун-хаус - это несколько "сросшихся" стенами особняков, в каждом из которых
отдельный вход.
- Таун-хаус - это дом, разделенный на несколько отсеков, где живут разные семьи.
- Таун-хаус - это квартира в домах малоэтажной застройки.
Откуда же взялся этот загадочный таун-хаус?
Знатоки утверждают, что первоначально такие жилые помещения появились в Англии в
XIX в. как дома для нескольких поколений одной семьи. Дети, желавшие жить
самостоятельно, но рядом с родителями, пристраивали к отчему дому свою секцию с
отдельным входом.
Потом из-за дороговизны земли в центре городов появились высотки и небоскребы.
Люди пожили в них и многое переосмыслили. Эпоха урбанистической эйфории
постепенно улеглась. Не всем понравилось плотное заселение, близкое воздействие
соседей со всех сторон - сверху, снизу, на лестничной клетке. Таун-хаус обрел
второе дыхание.
Во всем мире страной таун-хаусов считается Канада - там многоквартирные дома
этого типа составляют почти 65% всего жилого фонда. Есть они и в России, есть
они в Москве.
В нашей стране первые таун-хаусы (правда, тогда их называли "коттеджи")
появились в середине 80-х годов. В подмосковном поселке Красновидово Союз
писателей построил такие домики. Примерно в то же время в Москве, возле ВДНХ,
был построен небольшой закрытый поселок для некоторых особо выдающихся граждан
страны. Поскольку часть секций была выделена космонавтам - Героям Советского
Союза, то народ прозвал поселок "Космической деревней".
Интересно, что инициировали строительство таун-хаусов в Москве иностранцы. Они
приезжали в стол
...Закладка в соц.сетях
