Жанр: Законодательный акт
Личная недвижимость то, что Вы хотите знать, но не у кого спроси
...стей серьезно возрастает.
Кроме риска, связанного с чисто строительными и оформительскими проблемами,
существует риск напасть на фирму, беззастенчиво прокручивающую ваши средства.
Эти фирмы фактически являются "строительными пирамидами". Собрав деньги за
квартиры с соинвесторов, они затягивают сроки строительства, совершенно не
торопятся строить, наживаются на беспроцентной "прокрутке" ваших средств. При
расторжении договора они возвращают рублевую сумму по не выгодному для вас
курсу, причем обязательно с удержанием штрафных санкций за досрочное расторжение
вами договора. Как ни странно, но о намерениях таких, с позволения сказать,
"застройщиков" часто становится понятно уже из названий их фирм. Как правило,
они содержат слова "финансы", "консалтинг" или "инвестиционный фонд". Однако
привлечь таких жуликов и мошенников к ответственности практически невозможно.
1Б. Не попадайтесь на престижные термины.
Не доверяйте рекламным заявлениям об элитности района или дома, если вы человек
средних доходов и квартиру выбираете исходя из своих реальных возможностей.
Рекламные заявления не соответствуют действительности. Если вы не олигарх с
собственным штатом юристов (а если вы читаете эту книгу, то скорее всего пока
нет), по-настоящему элитный дом вам действительно не грозит. Элитное жилье
начинается от 5-7 тыс. долл. США за квадратный метр при минимальном метраже в
150 кв.м, т.е. это составит от 700 000 до $1 000 000.
В Москве нет чисто элитных районов, особенно в центре. Рядом с безумно дорогими
домами могут соседствовать дома старого коммунального фонда и как следствие - в
соседях будут не только миллионеры и "звезды", но и бомжи, и алкоголики из дома
напротив.
Конечно, с повышением налогов на недвижимость, а также по мере сноса и
реконструкции старого фонда постепенно будут появляться элитные районы, но пока
говорить об этом рано. Сам дом действительно может быть элитным, а вот район
застройки вряд ли.
Элитных домов по разумной цене тоже не бывает - это нонсенс. А бесплатный сыр -
только в мышеловках. Не строят элитных домов и в районах массовой застройки.
Встретить в таком районе действительно элитный дом практически невозможно.
1В. Не попадайтесь на красивые наименования.
Для того чтобы выделиться из числа других новостроек, привлечь ваше внимание,
застройщики присваивают своему детищу пышное, помпезное наименование. Но не
думайте, что это название действительно будет сопровождать этот дом дальше во
времени. Конечно, очень хочется, чтобы величественное название вашего дома жило
в веках и затмило адрес дома. Чтобы любому таксисту достаточно было назвать
"громкое имя". Такие дома есть - это названия, оставшиеся от СССР: "Дом на
набережной", сталинские высотки. Но все-таки это народные, а не официальные
названия. Как правило, злые московские языки не любят пафоса и быстро
перекрещивают объекты. Впрочем, этим страдают и сами риэлтеры даже в период
строительства и продажи дома. Так, известные "Алые паруса" в риэлтерской среде
носят не самое звучное название: "Ужас на воде". Надо помнить, что официальные
имена редко выживают.
Среди наиболее известных строительных названий можно встретить пафосные - те же
"Алые паруса", "Триумф", "Эдельвейс", "Корона", "Созвездие".
Часто в рекламе встречаются названия, связанные с местоположением или с
архитектурой дома: "Соколиное гнездо", "Дом в Сокольниках", "Тимирязевский",
"Дом со львами".
Есть названия забавные, только непонятно, чем люди руководствовались при их
выборе. Это "Нежинский ковчег" (ковчег вроде бы должен плыть), "Каменный цветок"
(сразу вспоминается незабвенный Данила-мастер), "Помидор" (это который сеньор?),
"Коттеджный поселок "Шервудский лес" (кто же там должен жить?), "Онегин"
(наверное, там нужно устраивать дуэли?).
Бывает, что название присваивается, чтобы скрыть непривлекательный адрес
строительства, например: "Проектируемый проезд, владение 7831" или "улица
Газгольдерная".
Часто проявляется желание застройщика "приблизить" дом к Кремлю. Во многих
рекламах новостроек указывается: "Дом расположен недалеко (в 5-20 минутах) от
центра...", - но при этом почему-то предполагается движение на машине со
скоростью не менее 150 км/ч. Или: "Дом расположен в 5 километрах от Кремля...",
- что означает расстояние напрямую по карте. Забавно, когда "роскошный, элитный,
шикарный, клубный дом, расположенный в трех светофорах от Кремля", оказывается в
полутора километрах от МКАД.
При этом открытым остается вопрос: а так ли уж вам необходимо жить около Кремля?
вы к Президенту на чаек после работы заглядываете? Нормальные средние люди
работают, как правило, в совершенно другом месте, часто даже не в пределах
Садового кольца.
2. В рекламных объявлениях выделяется еще два типа рекламы: реклама с ценой
квадратного метра будущей квартиры и реклама без цены.
2А. Более или менее честная реклама - это реклама с ценой.
Она применяется обычно для объектов низшей и средней ценовой категории, в домах
без дополнительной инфраструктуры (парковки, гаража, охраны и т.д.). Такая
реклама позволяет более точно сориентировать вас по двум основным параметрам -
местоположению и цене здания. Узнав об уровне цен, вы либо сразу откажетесь от
таких вложений, либо запомните этот объект. Естественно, в такой рекламе кроме
цены приводится и другая важная информация - срок сдачи дома, тип дома, прочие
краткие сведения.
2Б. Реклама без цены - отсутствие какой-либо ответственности.
Реклама без цены обычно описательна и расплывчата. Она применяется, как правило,
для объектов средней и высокой ценовой категории. В самой рекламе внимание
обращается на особенности и прелести, например на подземный гараж, охрану,
бассейн, сауну, фитнес-клуб, тренажерные залы, особенную отделку холлов, а также
делаются попытки показать портрет будущего покупателя - папа, мама и двое
очаровательных детишек. Нередки попытки показать, какие замечательные люди уже
купили квартиру в этом доме. Вот он - олигарх, артист, фотомодель,
предприниматель, спортсмен.
Реклама без цены часто проходит по категории имиджевой рекламы, направленной на
создание у покупателей положительного и запоминающегося мнения о компаниизастройщике.
Нередко эта реклама приводит и к обратному результату - слишком
много рекламы, слишком крутая компания, слишком дорогое жилье, или же заставляет
задуматься: "Удобно ли нормальному человеку жить рядом с певцом или олигархом?
Скорее всего там шумно, опасно и неудобно".
3. Место размещения рекламы как дополнительная информация.
Сегодня наличие собственного постоянно обновляемого сайта обязательно для любого
серьезного застройщика. Отсутствие сайта уже очень показательно. В Интернете
часто многое зависит от класса возводимого жилья, но для жилья средней ценовой
категории Интернет - незаменимый источник информации. Обратите внимание на
частоту обновления информации на сайте, на отражение хода строительства
интересующего вас дома, на наличие реальной информации о застройщике (а не
только хвалебной оды - "мы лучшие, гениальные, неповторимые"), на условия
продаж.
4. Качество рекламы как показатель уровня работы застройщика.
Офис продаж, его состояние и качество его работы в определенной степени тоже
является рекламой, с одной стороны, а с другой стороны - тестером. Обратите
внимание на внешний вид и манеру общения менеджера по продажам, на время
ожидания, на свои впечатления от офиса, на готовность предоставить любые
документы и информацию по компании и проекту, на качество буклетов, на наличие
макета объекта. Все это расскажет вам больше, чем любая реклама.
5. Не спешите.
Не идите за рекламой, как крысы за дудочкой небезызвестного крысолова. Реклама
должна помочь вам в предоставлении полной и надежной информации, но не должна
навязывать вам решение своим упорным преследованием. Цены на квартиры измеряются
десятками тысяч долларов, поэтому не идите на поводу у "зацепившей" вас рекламы,
не доверяйте свой выбор риэлтерской фирме. Проведите самостоятельное
исследование предложения жилья, лично посетите стройки и офисы продаж, сравните
несколько близких ценовых предложений и обратите внимание на ряд факторов, среди
которых - цена и этап строительства, условия покупки, имидж и история компании,
оформление офиса, работа менеджеров и т.д. Внимательно прочитайте историю
строительства, выявите ключевую структуру - основного застройщика-инвестора - и
постарайтесь купить квартиру непосредственно у него. Это несколько (но отнюдь не
до конца) минимизирует ваши риски.
Часть IV. Внезапные новости
Отечественное право похоже на постоянно бурлящий котел, из которого что-нибудь
все время выплескивается. Вот и на этот раз...
Пока готовилась эта книга (апрель-июнь 2004 г.), в Государственную Думу РФ был
внесен и принят в первом чтении пакет из 27 законов (новых и изменений в
существующие). Эти 27 законов могут серьезно изменить наши с вами отношения с
недвижимым имуществом. Идеологически этот пакет подается как направленный на
создание рынка доступного всем коммерческого жилья - новостроек. Отбросив
идеологию, можно сказать: если этот пакет пройдет в редакции, принятой в первом
чтении, серьезные изменения коснутся и существующего, уже находящегося в
собственности "вторичного" жилья.
Предполагается принять:
- новые кодексы:
- Жилищный кодекс РФ,
- Градостроительный кодекс РФ;
- абсолютно новые законы:
- Федеральный закон "Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального
обслуживания",
- Федеральный закон "О кредитных историях",
- Федеральный закон "Об общих принципах регулирования тарифов организаций
коммунального комплекса",
- Федеральный закон "О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по
привлечению и использованию накоплений граждан";
- законы о внесении изменений в существующие кодексы:
- два Федеральных закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской
Федерации",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Гражданский процессуальный
кодекс Российской Федерации",
- шесть Федеральных законов "О внесении изменений в Налоговый кодекс Российской
Федерации",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской
Федерации";
- законы о внесении изменений в существующие законы:
- два Федеральных закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",
- два Федеральных закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных
ценных бумагах",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О
государственной пошлине",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке
(залоге недвижимости)",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об
организации страхового дела в Российской Федерации",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О плате за
землю",
- остальные предложенные к принятию законы являются либо вводными, либо
техническими, приводящими другие законы в соответствие с данным пакетом.
Основными постулатами грядущей реформы будут:
- отказ от контроля органов опеки над сделками с квартирами, в которых проживают
несовершеннолетние, т.е. родители сами будут решать, что выделить своим милым
детям и какую квартиру можно покупать;
- при продаже квартиры лишение права проживания в квартире граждан, не
являющихся ее собственниками, без предоставления им другого жилья, т.е.
автоматическое снятие с регистрационного учета всех "прописанных" после продажи
квартиры;
- определение порядка признания прав добросовестного приобретателя;
- возмещение государством ущерба от потери права собственности добросовестным
приобретателем в размере 1 000 000 руб.;
- сокращение до одного дня сроков предоставления информации о зарегистрированных
обременениях на недвижимое имущество;
- приоритет данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество
и сделок с ним перед всеми остальными документами;
- возможность залога квартиры собственником без согласия всех совершеннолетних
проживающих в квартире граждан, не являющихся ее собственниками;
- возможность оформления договора залога без нотариального удостоверения, т.е.
экономия 1,5% от суммы залога;
- выселение из квартиры всех в ней проживающих без предоставления другого жилья
в случае реализации договора залога на эту квартиру, т.е. при невозвращенном
банковском кредите банк забирает квартиру, а проживающие идут куда хотят, т.е.
вон;
- прекращение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан,
нуждающихся в улучшении жилищных условий, т.е. никаких очередей, бесплатных
квартир и льготников больше не будет, хоть вас там десять человек - живите друг
у друга на голове или зарабатывайте сами на новые квартиры;
- прекращение бесплатной приватизации, т.е. хотите государственную квартиру, в
которой вы живете, сделать частной собственностью, платите государству за нее
рыночную цену;
- прекращение льгот по налогообложению доходов, полученных от продажи
приватизированных квартир, т.е. если вы продаете квартиру, которую сами
приватизировали, платите налог с полной суммы, если вы продаете квартиру,
которую купили, будет налоговый вычет;
- увеличение тарифов коммунальных платежей;
- создание единого банка кредитных историй, т.е. если кредит не возвращен или
возвращался с нарушениями, об этом будет известно всем банкам и больше
нарушитель никогда и ни у кого кредита не получит.
Анализ предлагаемого пакета законов этим не исчерпывается.
Все эти законы планируется принять до декабря 2004 г., с тем чтобы часть из них
вступила в силу с 1 января 2005 г., а часть - в течение 2-3 ближайших лет. Хотя
проекты законов явно не доработаны, но поправки в них будут скорее всего
незначительными и все они будут приняты. Поэтому уже в 2005 г. часть этой книги
придется переписывать заново, применительно к новым требованиям законов.
Единственное, чем вас можно утешить, так это фактом, что до января 2005 г. эта
книга будет актуальна на все 100%, а после - на 98%.
И право собственности на недвижимость тоже никто не отменяет...
Заключение. Обращение автора к читателям
Дорогие читатели! Благодарю вас за завидное терпение, упорство и большой
интерес, которые позволили вам добраться до конца этой достаточно специальной
книги. Сейчас вы знаете о недвижимости гораздо больше, чем до того, как открыли
первую страницу. Но нельзя объять необъятное, а недвижимость в России как раз и
относится именно к этой категории.
Автор будет чрезвычайно благодарен, если читатели поделятся с ним их
собственными примерами из практики и разрешат их использовать в его будущих
работах.
Пишите мне по адресу: 107140, Москва, а/я 139, или mailto: nol@nc.ru, или
звоните по телефону: +7 (095) 233-28-02.
Вы, конечно, поняли, дорогие читатели, что в этой книге есть свой подтекст.
Внезапно свалившаяся на голову собственность в виде недвижимости требует
профессиональных знаний для того, чтобы ею владеть без проблем, распоряжаться с
выгодой и сохранить без потерь.
Многочисленные примеры, действующие правовые нормы и пространные комментарии
автора позволят читателю самому разобраться, когда он сможет справиться один, а
когда придется пригласить специалиста. Это, конечно, не относится к тем, кто
книгу не покупал, а если случайно и прочел, то не понял, кто платит дважды.
Можно самим составить очень хороший документ, разобраться в партнере, защитить
себя в суде или государственном учреждении, но нельзя приобрести сразу опыт,
позволяющий видеть подводные камни там, где неискушенному глазу видится только
гладь.
Если автор сумел довести этот подтекст до сознания читателя, можно считать, что
его задача выполнена полностью, и ему остается пожелать читателю преумножения
своей собственности, удобного и безопасного жилья и места (а лучше мест) для
отдыха.
Ну, и всех благ!
Все права защищены. Никакая часть данной книги не может быть воспроизведена в
какой бы то ни было форме и какими бы то ни было средствами без письменного
разрешения владельцев авторских прав.
------------------------------
Закладка в соц.сетях
