Жанр: Законодательный акт
Личная недвижимость то, что Вы хотите знать, но не у кого спроси
...ире жили, комнату
сдавали. Все деньги семьи (и от аренды тоже) тратили вместе, в том числе и на
ремонт и отделку квартиры. По Гражданскому кодексу - каждому по полквартиры и по
полкомнаты, а дальше договаривайтесь. По Семейному - одному отремонтированную
трехкомнатную квартиру, а другому - загаженную арендаторами комнату в
коммуналке. Деньги за ремонт? Если представите финансовые документы на покупку
стройматериалов и выполнение работ. Нет документов? Ах, вы за супругом
(супругой) чеков не собирали... Значит и денег не будет.
Вариант N 3. Было у супругов две приватизированные квартиры А. и Б., причем
приватизированные в период брака. Одну квартиру (А.) не трогали, другую квартиру
(Б.) продали, добавили денег и купили большую (В.). Квартир как было, так и
осталось две: А. и В. Развод. По Гражданскому кодексу - каждому два раза по
полквартиры - 1/2 А. и 1/2 В., а дальше договаривайтесь, меняйтесь, заключайте
мировое соглашение, но права равные. По Семейному - одному приватизированная
квартира целиком (А.) и еще полквартиры от другой (1/2 В.), потому что она
приобретена по купле-продаже, что уж точно подпадает под совместно нажитое
имущество, а второму - только половинка от второй квартиры (1/2 В.). То что
квартира В. была куплена на деньги, полученные от продажи квартиры Б. плюс
совместно нажитые деньги, уже совсем никого не интересует.
Вариант N 4 как творческое развитие варианта N 3. Была у супруги двухкомнатная
квартира А., приватизированная ею до брака, личная на 100%. Супруг же
приватизировал свою однокомнатную квартиру Б. уже в браке. Но не нравились обоим
супругам районы, где находились квартиры А. и Б., ездить на работу надо было
через весь город. Решили перебраться поближе к работе, а также район более
экологичный подыскать. Продала супруга свою квартиру А., ее мама и папа добавили
еще немножко и купила она двухкомнатную квартиру В. Пожили супруги там, пожили,
а потом задумали разводиться. Подали на развод. Супруга, наивная, логично
предполагала, что если продавалась ее квартира А., да еще и ее родители денег
давали на квартиру В., то квартира В. - ее. Ну, а муж пусть в свою квартиру Б.
едет, не звери, чай. Да вот только судья оказался поклонником Семейного кодекса:
деньги, что супругины родители на квартиру В. добавляли, пусть с дочки и
получают, квартиру Б. - супругу, так как это он ее приватизировал, а квартиру В.
- поделить пополам, так как она куплена в период брака.
Темное это дело, приватизация.
С делением остальной недвижимости несколько проще, так как она лучше в законе
описана, да и мировой юридической науке уже много веков известна. Не то что
творение господина Гайдара со товарищи... Как всегда, Россия впереди планеты
всей...
Если вы являетесь счастливым собственником недвижимости (квартиры, комнаты, доли
в праве, "домика в деревне", участка земли и т.п.), которую вы получили в
результате дарения по договору дарения, он же - дарственная, то это имущество
ваше, и только ваше, состояли вы на тот момент в браке или были холосты,
находились в процессе развода или собирались жениться. Источник дарения тоже не
важен - бабушка, тетя, двоюродный брат, ваш спонсор, ваша родная мать или первый
встречный на улице. Если это недвижимое имущество правильно на вас оформлено (об
оформлении недвижимости см. гл. 8 "Государственная регистрация прав на
недвижимое имущество") и вы или не вы, но полностью и в срок заплатили налог на
дарение, никто не смеет покуситься на это имущество и попробовать его с вами
поделить.
То же самое относится и к недвижимости, полученной в порядке наследования. Здесь
никакой роли не играют:
- вид наследования (по завещанию или по закону);
- ваша очередь на наследство (первая, вторая, третья, четвертая и т.д.);
- источник наследства (папа, дедушка, дядя чужой).
Если наследство правильно на вас оформлено и зарегистрировано и вы полностью и в
срок заплатили налог на наследство, то делить его уже ни с кем не придется.
С имуществом, полученным в наследство или в результате дарения, связаны две
другие проблемы - тоже очень важные.
Глава 4. Налоги на недвижимость
Уплата налогов - серьезное дело. Не следует привлекать к себе внимание налоговых
органов больше, чем это действительно необходимо. Обычно они сами вспоминают о
нас, но иногда и нам приходится вспоминать о них. При совершении ряда сделок
бывает необходимо предъявлять справку, выданную налоговым органом, об отсутствии
у вас задолженности по уплате налогов. Есть сделки, которые реально становятся
завершенными только после уплаты соответствующего налога. Относитесь к налогам
на недвижимость со всей серьезностью - глупо терять самое ценное имущество из-за
пренебрежения, жадности или забывчивости.
§ 1. Налог на наследство и дарение
Самая актуальная проблема - полная и своевременная уплата налога на наследство
или дарение.
Вам дается только три месяца с того самого момента появления у вас в руках
Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество,
полученное в результате наследства или дарения, чтобы заплатить на него налог (к
счастью, всего один раз), но и это бывает не так легко и просто. Если вы совсем
неимущий и можете доказать это документально, то налоговый орган имеет право по
вашему ходатайству продлить срок уплаты налога на наследство или дарение еще на
три месяца. Если нет, то имущество может быть отобрано в доход государства. От
уплаты налога на наследство вас освободят только в одном-единственном случае:
если вы наследуете жилое помещение - квартиру или дом, где одновременно
прописаны и вы, и наследодатель, - и при этом состоите с наследодателем в
близком родстве.
От налога на дарение освобождены только супруги, делающие друг другу подарки.
Причем до сих пор до конца не решен вопрос (что поделаешь - пробел в законе):
только совместно прописанные супруги - так считает большинство сотрудников
налоговых органов, или любые супруги - так считают большинство юристов и все
здравомыслящие граждане. У налога на дарение есть, правда, одна милая черта:
если в договоре дарения это указано, то налог может заплатить за вас даритель.
Это действительно имеет смысл. "Что это за дорогие подарки, за которые потом
полжизни надо расплачиваться?"
Надо сказать, что налог на наследство и дарение - дело довольно дорогое и
обременительное. Поэтому надо пять раз подумать, прежде чем дать согласие
принять наследство или дарение. Ниже автор приводит таблицу ставок налогов,
существующих сегодня, исходя из Закона РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О
налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (в редакции
Законов РФ от 22 декабря 1992 г. N 4178-1, от 6 марта 1993 г. N 4618-1;
Федеральных законов от 27 января 1995 г. N 10-ФЗ, от 30 декабря 2001 г. N 196ФЗ).
Таблица 1
Ставки налога на наследство и дарение
------------------------------------------------------------------------
¦ Наследство ¦
+----------T-----------T-----------T-----------T-----------T------------+
¦ ¦ 0-80 МРОТ ¦81-850 МРОТ¦ 851-1700 ¦ 1701-2550 ¦ Свыше 2551 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
+----------+-----------+-----------+-----------+-----------+------------+
¦Наследники¦ ¦ 0 ¦ 5% свыше ¦ 42,5 МРОТ ¦ 127,5 МРОТ ¦
¦1-й ¦ ¦ ¦ 850 МРОТ ¦ плюс 10% ¦ плюс 15% ¦
¦очереди ¦ ¦ ¦ ¦свыше 1700 ¦ свыше 2550 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
+----------+-----------+-----------+-----------+-----------+------------+
¦Наследники¦ 0 ¦ 0 ¦ 10% свыше ¦ 85 МРОТ ¦ 255 МРОТ ¦
¦2-й ¦ ¦ ¦ 850 МРОТ ¦ плюс 20% ¦ плюс 30% ¦
¦очереди ¦ ¦ ¦ ¦свыше 1700 ¦ свыше 2550 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
+----------+-----------+-----------+-----------+-----------+------------+
¦Другие ¦ 0 ¦ 0 ¦ 20% свыше ¦ 170 МРОТ ¦ 425 МРОТ ¦
¦наследники¦ ¦ ¦ 850 МРОТ ¦ плюс 30% ¦ плюс 45% ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦свыше 1700 ¦ свыше 2550 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
+----------+-----------+-----------+-----------+-----------+------------+
¦ Дарение ¦
+----------T-----------T-----------T-----------T-----------T------------+
¦Детям, ¦ 0 ¦ 3% свыше ¦ 23,1 МРОТ ¦ 82,6 МРОТ ¦ 176,1 МРОТ ¦
¦родителям ¦ ¦ 80 МРОТ ¦ плюс 7% ¦ плюс 11% ¦ плюс 15% ¦
¦ ¦ ¦ ¦ свыше 850 ¦свыше 1700 ¦ свыше 2550 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
+----------+-----------+-----------+-----------+-----------+------------+
¦Другим ¦ 0 ¦10% свыше ¦ 77 МРОТ ¦ 247 МРОТ ¦ 502 МРОТ ¦
¦физическим¦ ¦ 80 МРОТ ¦ плюс 20% ¦ плюс 30% ¦ плюс 40% ¦
¦лицам ¦ ¦ ¦ свыше 850 ¦свыше 1700 ¦ свыше 2550 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
L----------+-----------+-----------+-----------+-----------+-------------
Давайте обсудим варианты получения недвижимости по наследству или в дар.
Истории про прекрасных принцев/принцесс, которые, встретив вас на улице или в
общественном транспорте, воспылали настолько, что побежали дарить вам квартиру,
рассматривать не будем. Принцы/принцессы уж как-нибудь налог за вас заплатят.
Историю про троюродную бабушку, о которой вам ничего не было известно, а она
оставила вам в наследство трехэтажный мраморный особняк на Рублевском шоссе,
тоже отметем как пример сугубо святочной литературы.
Будем оставаться настоящими реалистами, "изучать автомат Калашникова", смотреть
на вещи трезво.
Наиболее распространенный вариант получения чего-либо в дар - это внуку/внучке
от бабушки/дедушки. Среднестатистические бабушка/дедушка подарят внуку/внучке
однокомнатную квартиру в стандартном панельном/блочном доме. При оформлении
дарственной стоимость дара не может быть оценена меньше суммы, указанной в
справке БТИ о стоимости.
Среднестатистическая панельная однокомнатная квартира по оценке БТИ стоит
500 000 руб., т.е. 5000 МРОТ. Сегодня по Федеральному закону "О минимальном
размере оплаты труда" от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ (в редакции Федеральных законов
от 29 апреля 2002 г. N 42-ФЗ, от 26 ноября 2002 г. N 152-ФЗ, от 1 октября 2003
г. N 127-ФЗ) 1 (один) МРОТ для целей налогообложения равен 100 руб.
Заглянем в табл. 1: вы для бабушки/дедушки по Закону РФ "О налоге с имущества,
переходящего в порядке наследования или дарения" - "другие физические лица".
Цена квартиры - 5000 МРОТ. За такой подарок вы, а не ваша бабушка, у которой
вряд ли есть еще что-нибудь, кроме этой квартиры, должны будете заплатить налог
в размере 148 200 руб. + 7500 руб. за нотариальное оформление дарения + 1000
руб. за государственную регистрацию и Свидетельство о государственной
регистрации права. Итого: 156 700 руб., или около $ 5500. Стоит убедить бабушку,
что существуют более экономичные варианты выражения родственной любви.
Наиболее распространенный вариант получения чего-либо в наследство - это
сыну/дочке от мамы/папы. Среднестатистический родитель оставляет в наследство
своему ребенку двухкомнатную квартиру в стандартном панельном/блочном доме.
Панельно-блочная двухкомнатная квартира по оценке БТИ стоит 700 000 руб., т.е.
7000 МРОТ.
Налог на родительское наследство для вас как для наследника первой очереди, если
вы имеете несчастье быть зарегистрированным в другом месте, будет равен 79 500
руб. + 10 500 руб. за нотариальное оформление Свидетельства о праве на
наследство + 1000 руб. за государственную регистрацию и Свидетельство о
государственной регистрации права. Итого: 91 000 руб., или около $ 3200. Все же
родители должны позаботится о своих детях как-нибудь менее обременительно.
Наиболее безболезненными для вашего кармана вариантами будут заключение с
любимыми родственниками договоров пожизненного содержания с иждивением или
купли-продажи тех самых квартир. Ваши затраты составят 1,5% от стоимости
квартиры по оценке БТИ (при нотариальном оформлении отношений) + 1000 руб. за
государственную регистрацию и Свидетельство о государственной регистрации права.
Существует еще безнотариальная (простая письменная) форма всех этих договоров,
которая позволит вам сэкономить еще 2000-3000 руб.
Испытывая глубокое убеждение, что должно быть как можно больше разных и
независимых друг от друга мест, в которых остаются следы от ваших сделок (а то
ведь если крыша рухнет или сгорит что-нибудь, концов не найдешь), автор является
сторонником нотариальной формы договоров.
§ 2. Налоги на другие виды сделок с недвижимостью
Купля-продажа недвижимости облагается налогом в размере 13% от суммы сделки (это
ставка подоходного налога физических лиц) в том случае, если бывший собственник
(продавец) владел этой недвижимостью менее пяти лет. Посмотрите на ваше
Свидетельство о собственности. В каком году вы его получили? В 1998-м?
Продавайте свою квартиру смело и ставьте в договор любую цену: хотите БТИ,
хотите рыночную. Налога с такой сделки вы платить не будете.
Если вы стали собственником квартиры менее чем за пять лет до сделки, то вам
имеет смысл в договоре не превышать цену в 1 000 000 руб. Именно эта сумма
подлежит налоговой амнистии, все, что свыше, будет облагаться подоходным налогом
по ставке 13%.
Существует еще один нюанс. Ставка подоходного налога сегодня не смертельна - 13%
это не 35% и не 45%, как бывало. Обидно, конечно, отдавать свои кровные, но
после уплаты такого налога у вас на всю жизнь есть официально зарегистрированная
законная абсолютно "белая", даже белоснежная сумма. Когда в дальнейшем вам
взбредет в голову купить что-нибудь еще, уже не придется изыскивать объяснения,
откуда у вас деньги. В правовой практике это называется легализацией денежных
средств. Так вот деньги, полученные от проведенной сделки по продаже вашей
квартиры, будут легализованы после уплаты подоходного налога.
Покупатель никаких налогов не платит. Единственная задача покупателя - иметь
твердый ответ по источнику происхождения денег, указанных в договоре. И хотя с 1
января 2004 г. из Налогового кодекса изъяли статью о происхождении доходов,
позволивших совершить крупную сделку, но никак не уймется родное государство...
В начале апреля 2004 г. в Государственную Думу РФ внесен проект о мониторинге
сделок на сумму свыше 2 500 000 руб. Федеральная служба по финансовому
мониторингу, или Финансовая разведка, как ее называют в международных
документах, "неугомонная наша", рвется в бой. Ставка, выдуманная Финансовой
разведкой, не выдерживает соприкосновения с действительностью, ведь 2 500 000
руб. - это чуть больше $ 80 000, т.е. это рыночная цена неплохой однокомнатной
квартиры или оч-ч-чень средненькой двухкомнатной. Возникает вопрос: Федеральная
служба по финансовому мониторингу хочет сразу задохнуться под лавиной сделок с
типовыми квартирами и тем самым превратить данную идею в мертворожденную? Этот
вопрос успешно решили один раз с налоговой полицией.
В Москве за один только месяц совершается более 80 000 регистрационных действий,
из которых около 40% приходится на сделки купли-продажи жилья. Значит, около
30 000 сделок только по Москве придется проверять ежемесячно сотрудникам этой
замечательной службы, у которой на всю страну семь территориальных
подразделений. В соответствии с Постановлением Правительства Российской
Федерации от 26 ноября 2002 г. N 820 предельная численность ее центрального
аппарата составляет 250 единиц, а территориальных органов - 155 единиц. Это
значит, что 360 000 московских сделок и, наверное, еще столько же по всей стране
будут проверять 405 человек. "Не смешите мои тапочки", - говорят в таких случаях
в Одессе.
Или государству нужен компромат на каждого гражданина, который пожелал чуть-чуть
высунуть шею из болота и улучшить свою жизнь? Это более вероятно. "Все мы под
колпаком у Мюллера". И назначать крайнего - наша национальная привычная и
любимая игра.
Иное налогообложение недвижимости в настоящий момент не представляет для вашего
кошелька ничего разрушительного. Один раз в год Министерство по налогам и сборам
радует нас с вами своим вниманием, присылая две уже готовые платежки, которые
вам вменяется в обязанность оплатить не позднее указанного на них срока. Размер
налога на недвижимость исчисляется от стоимости квартиры (дома, участка) по
оценке БТИ за истекший период и составляет очень небольшую сумму: за среднюю
панельно-блочную квартиру - от 10 до 100 руб. в год. Оценка БТИ будет со
временем расти, налог - тоже, но если господа депутаты Государственной Думы не
примут новых ставок по налогообложению недвижимости, то налоговое бремя за право
владеть недвижимостью будет оставаться подъемным.
Итак, вы - владелец недвижимости, прошли все перипетии, связанные с
приватизацией, получили заветное Свидетельство, исправно платите налог на
недвижимость. Что вы можете сделать со своей недвижимостью?
Если исходить исключительно из обывательского понятия собственности (так, как об
этом говорят в фильмах о красивой жизни миллионеров), то все что угодно. Право
собственности необъятно: можете покрасить в розовый цвет, продать, сдать в
аренду (в отношении жилья это называется коммерческий наем), подарить, заложить,
проиграть в карты или биллиард, завещать, отдать в ренту, передать кому-то в
обмен на пожизненное содержание с иждивением и т.д. И была бы наша с вами жизнь
в том самом розовом цвете, если бы исходили мы исключительно из понимания "моя
собственность, что захочу, то и сделаю".
К сожалению, кроме такого подхода к вашим правам собственника существует
некоторое количество законов и других нормативных правовых актов, регулирующих
деятельность с жилыми помещениями и ограничивающих права собственников.
Первый из них - Конституция Российской Федерации, принятая всенародным
голосованием 12 декабря 1993 г. (с изменениями, внесенными Указами Президента РФ
от 9 января 1996 г. N 20, от 10 февраля 1996 г. N 173, от 9 июня 2001 г. N 679,
от 25 июля 2003 г. N 841, Федеральным конституционным законом от 25 марта 2004
г. N 1-ФКЗ). Это Основной закон нашего государства. Ему должен соответствовать
каждый нормативный правовой акт любой силы и всякого уровня, издаваемый на
территории всей нашей необъятной страны.
См. п. 1 статьи 15 Конституции РФ
Для проверки точности соответствия любого из законов, постановлений, решений,
положений, инструкций и т.д. Конституции РФ существует отдельный специальный
орган - Конституционный Суд РФ. Он не решает судьбы конкретных людей, но может
принять решение о неконституционности того конкретного закона, который очень
сильно повлиял на вашу судьбу. К нашему великому сожалению, в деятельности
Конституционного Суда есть два существенных ограничения, которые серьезно
уменьшают его эффективность и действенность. Во-первых, Конституционный Суд не
рассматривает акты, не прошедшие регистрации в Минюсте (а таких великое
множество, море разливанное), а во-вторых, Суд не занимается самодеятельностью,
т.е. действует исходя исключительно из обращений лиц, и мы с вами в число этих
лиц не входим.
Но Конституция РФ - документ прямого действия, мы можем ею непосредственно
пользоваться и обязаны так же непосредственно соблюдать ее положения. Чем
Конституция РФ может ограничить ваши права собственника? А вот чем.
В ст. 40 Конституции РФ изложено основное положение: "Никто не может быть
произвольно лишен жилища". Вот и все. Приехали. Вы, конечно, собственник, но
граждане, зарегистрированные (прописанные) в вашей квартире, обладают правом
проживать в ней, и выгнать их вы не имеете права.
Второе не менее важное и тоже подвязывающее вам ручки-ножки положение ст. 10
Гражданского кодекса РФ гласит, что своей собственностью вы можете распоряжаться
только так, чтобы ваши действия не затрагивали интересы других лиц. Значит,
устроить небольшую Ниагару на кухне, снести несущую колонну и сжечь свою
квартиру, потому что она перестала вас радовать, вы не имеете права. Ниагара, в
просторечии называемой протечкой, обязательно начнет "радовать" ваших соседей
снизу, из-за снесенной колонны провалится пол у соседей сверху, а ваш поджог
приведет к выгоранию всего дома. Ваши действия затронут интересы других лиц.
См. п. 1 статьи 10, пп. 1-3 статьи 292, статью 293 ГК РФ
Третье - это Жилищный кодекс РСФСР, утвержденный Верховным Советом РСФСР 24 июня
1983 г. (в редакции Указов Президиума Верховного Совета РСФСР от 18 января 1985
г., от 29 августа 1986 г.; Закона РСФСР от 7 июля 1987 г.; Указов Президиума
Верховного Совета РСФСР от 18 ноября 1988 г., от 19 декабря 1988 г., от 22 июня
1989 г.; Закона РСФСР от 6 июля 1991 г. N 1552-1; Федеральных законов от 27
января 1995 г. N 10-ФЗ, от 22 августа 1995 г. N 151-ФЗ, от 28 марта 1998 г. N
45-ФЗ, от 17 апреля 2001 г. N 48-ФЗ, от 25 июля 2002 г. N 116-ФЗ, от 24 декабря
2002 г. N 179-ФЗ, от 31 декабря 2002 г. N 187-ФЗ, с изменениями, внесенными
Постановлениями Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. N 3-П, от 23 июня
1995 г. N 8-П).
Этот Кодекс действует, правда, в сильно "обглоданном" виде: часть статей
отменена, причем некоторые - как не соответствующие Конституции РФ; большая
часть статей, не будучи отмена де-юре, де-факто не действует, часть оставшихся
практической ценности не имеют, но с несколькими их положениями и по сей день
приходится считаться, особенно в отношении прав граждан, проживающих в квартире
вместе с собственником, как бы они ни назывались.
См. статьи 10, 53, 127-128, 132-133 Жилищного кодекса РСФСР
Четвертое - это Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской
Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в
пределах Российской Федерации", появившийся в развитие положений ст. 27
Конституции РФ, а также Постановление Правительства Российской Федерации от 17
июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан
Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту
жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц,
ответственных за регистрацию" (с изменениями от 23 апреля 1996 г., 14 февраля
1997 г., 16 марта 2000 г., 14 августа 2002 г.) и для нашего случая -
постановление правительства Москвы от 6 апреля 2004 г. N 189-пп "Об утверждении
правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного
учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве".
Пятое, шестое и седьмое тоже есть, но они просто более творчески и детально
развивают ограничения, заложенные в основных третьем-четвертом, которые мы уже
предложили вашему вниманию.
Какие же правовые барьеры встают перед вами как собственником, решившим
распорядиться своей собственностью?
Предположим, что вы собрались свою собственность (квартиру) продать.
Вариант N 1. Если вы - единственный совершеннолетний собственник и единственное
зарегистрированное в квартире лицо или все совершеннолетние сособственники
совпадают с зарегистрированными в квартире лицами (и все хотят продавать), то
нет никаких проблем, кроме одной, - надо найти место будущей прописки. Если вы
одновременно продаете одну квартиру и покупаете другую, то никаких особых
вопросов не возникает. Условие о перерегистрации в новую квартиру вносится в
условия договора купли-продажи, и за его исполнение все собственники, они же
зарегистрированные лица, отвечают перед своим покупателем по закону. Если
квартира продается без намерения одновременно покупать другое жилье, то
перегистрироваться лучше до проведения сделки.
Вариант N 2. Если в квартире количество совершеннолетних собственников
отличается от количества зарегистрированных в квартире совершеннолетних лиц, то
возникает опасность, что собственникам может не предоставиться возможность
реализовать свои права. Отказ от снятия с регистрационного учета любого из
совершеннолетних зарегистрированных лиц, не являющихся собственником, ставит под
удар всю сделку.
Проще говоря, если вы и, предположим, ваша половина (супруга или супруг) -
собственники, а ваша сестра просто зарегистрирована (прописана) в вашей
квартире, то, продавая квартиру, вы не можете ручаться перед покупателем за ее
добросовестность, потому что она совершеннолетняя и имеет право оставаться
проживать там, где считает нужным. Только ваш покупатель может не разделить
точку зрения вашей сестры и сделка сорвется. В практике, конечно, есть случаи,
когда квартиры продавались с зарегистрированными в них людьми, но за этим обычно
следуют разборки, драки, выломанные двери, выброшенные на лестницу вещи, приводы
в милицию и бесконечные суды. Так конституционное право на жилище наступает на
горло праву собственности. Если же вам позарез нужно продать вашу квартиру, то
вы обязаны купить своей сестре в ее собственность какое-нибудь жилое помещение,
но только то, на которое она согласна. То есть за реализацию принадлежащего вам
права собственности вам придется еще доплатить.
Вариант N 3. Если в квартире прописаны несовершеннолетние или у квартиры помимо
вас имеются несовершеннолетние собственники, то вам придется внимательно
перечитать гл. 3 § 1 "Органы опеки и попечительства". В дополнение можно
отметить, что просто прописанных в квартире детей можно выписать к родственникам
или в ваше другое жилье, если у вас их несколько. Сроки выписки до проведения
сделки в данном случае роли не играют, главное, чтобы в Выписке из домовой
книги, которую вы предъявляете для проведения сделки, дети не числились.
Подделывать записи в Выписке из домовой книги не рекомендуется, так как по таким
основаниям сделка однозначно будет
...Закладка в соц.сетях
