Жанр: Законодательный акт
Личная недвижимость то, что Вы хотите знать, но не у кого спроси
О.Ю. Некрасова.
Личная недвижимость
(то, что Вы хотите знать, но не у кого спросить)
Предисловие
Недвижимость - это одна из основных составляющих, обеспечивающих нормальное
существование человека.
От доисторических времен, когда большое племя или отдельная особь тщательно
выбирали подходящую небольшую пещерку с парой отдельных выходов и струящимся
ручейком, до сегодняшнего дня, когда удобная и не очень крупная пещера зовется
квартирой или офисом, ничего и нигде кардинально не изменилось. Удобный и
безопасный приют по-прежнему остается для нас и останется навсегда важным. В
пещерные времена лишить человека постоянного крова мог пещерный медведь или
другой не менее опасный хищник, враждебное племя, сход горной лавины и т.д.
Сегодня бывшего собственника вашей квартиры, подающего на вас в суд, можно
сравнить с пещерным медведем, конкурирующую компанию, захватившую ваше
предприятие, - с враждебным племенем, а террористический акт или некачественное
строительство - со сходом лавины с гор.
Залог недвижимости со времен Хаммурапи и Древнего Египта и до наших дней
считается лучшим обеспечением любого долга и записан во всех когда-либо
существовавших законах и кодексах. Он широко и повсеместно применяется на всех
земных широтах.
Сохранить недвижимость для себя, владеть ею по своему усмотрению, распоряжаться
ею без вмешательства других лиц - вот основная задача любого владельца всякой
недвижимости.
О недвижимости во всех ее проявлениях написано множество толстых книг, тонких
брошюр, глубокомысленных статей. С допотопных времен и до наших дней выдано
великое множество рекомендаций, составлены многочисленные комментарии к
существующим законам. Увесистые научные тома очень толково рассказывают о
недвижимости, о том, почему надо делать так, а не иначе, и как делают
"правильно" во всем остальном мире.
В нашей стране, живущей по принципу "хотели как лучше, а получилось как всегда",
есть только свой единственный и неповторимый путь, на котором иногда встречается
недвижимость, но...
Российская недвижимость, а особенно недвижимость Москвы и Московской области,
отличается своим особым колоритом, неповторимым шармом, оригинальным
своеобразием, строгими ограничениями и даже нелепыми несуразностями, о которых в
законах вообще не упоминается, но в жизни, на практике выясняется, что
большинство проблем по сохранению недвижимости заключены именно в своеобразии
российской недвижимости.
Итак, в этой работе юрист с десятилетней практикой в сфере недвижимости хочет
рассказать читателю об особенностях недвижимости Московского региона и немного -
о действующем законодательстве Российской Федерации, что одинаково актуально и
для Московского региона, и для данной работы.
Виды недвижимости
Российский рынок недвижимости несколько раз кардинально менялся в течение
последних 15 лет.
Сначала внезапно появился рынок жилой недвижимости, который потряс основы нашего
государства, где ваша квартира никогда до этого не была вашей
собственностью*(1).
Первое потрясение - 1990-1991 гг. - существующие квартиры в частной
собственности:
- собственную квартиру можно не обменивать по цепочке из множества звеньев, а
пойти и купить, как батон копченой колбасы... Ну, чуть-чуть дороже;
- собственную квартиру не обязательно отдавать государству, ее можно оставить
родным, детям и внукам по наследству, не делая судорожных попыток прописать их к
себе за три дня до своей смерти;
- собственную квартиру можно подарить любовнице, тете Мане или обществу защиты
кошек, если вам вдруг взбрела в голову такая блажь;
- собственную квартиру можно обменять на иностранный автомобиль или розовый
бриллиант размером с таракана, если движимое имущество вам более необходимо, чем
жилье.
Потрясение второе - 1993-1995 гг. - можно построить новую квартиру:
- стало возможно строительство совершенно нового дома, где в поэтажный план всех
квартир изначально внесены и два туалета, и большая кухня, и ванна с джакузи, и
многое другое, а главное - все это новое, и не надо менять протекающие трубы,
помнящие нашествие Наполеона.
Потрясение третье - 1997-1999 гг. - можно хорошо сэкономить и купить квартиру
значительно дешевле, если покупать ее на стадии начала строительства, а главное,
есть из чего выбирать:
- можно купить квартиру и сделать планировку по своему усмотрению, а не рубить
стены в бывших коммуналках, пытаясь создать что-то похожее на Европу.
Потрясение четвертое - 2002-2003 гг. - квартиру можно купить в кредит.
Рынок загородной недвижимости также пережил несколько изменений.
В начале славных дел приобретались уже построенные дачи, "домики в деревне",
"скворечники" в садовых товариществах, просуществовавшие целые строительные
эпохи. Особенно котировались дачи "сталинского ампира" партийной,
государственной, артистической и литературной номенклатуры.
Затем в период 1995-1998 гг. на старых участках началось массированное
индивидуальное строительство без разрешений и проектов - кто во что горазд.
После 2000 г. на рынок загородной недвижимости массово двинулись серьезные
компании, строящие целыми поселками. Этот вид деятельности почему-то называют
"коттеджным" строительством.
Рынок земли реально начал складываться после 2000 г., а с 2001 г., получив в
руки инструмент - Земельный кодекс, - он развернулся во всю ширь. Но как самый
молодой из всех, он пока и самый хаотичный, наименее сбалансированный, нет
серьезной наработанной практики, устоявшихся обычаев и традиций сделок, а
главное, на этом рынке первую скрипку пока еще играет государственный сектор,
т.е. вездесущий чиновник, который вносит постоянную ноту неуверенности и
непредсказуемости в этот еще молодой рынок.
Рынок в отличие от ученого люда, стремящегося разложить недвижимость по полочкам
с использованием нереальных, надуманных в тиши кабинетов параметров и создать
наукообразную классификацию недвижимости, развивается по своим реальным
правилам.
В соответствии с этими правилами и образовались, хотя они нигде и не закреплены
документально, следующие виды недвижимости:
- жилая недвижимость;
- коммерческая недвижимость;
- загородная недвижимость;
- инвестиционная недвижимость;
- земля.
Поэтому в настоящей работе будут рассматриваться типы недвижимости исходя из тех
разновидностей, которые исторически сложились на рынке. В ней приведены реальные
факты из практики.
В тех случаях, когда конкретные сделки, объекты и субъекты получали официальную
огласку (распорядительные и нормативные акты государственных органов),
освещались средствами массовой информации, разрешались в судебном порядке (есть
соответствующие решения судов различных инстанций), будут указываться настоящие
адреса подлинных объектов и названия истинных субъектов, а также другие детали
произошедшего, но не выходя за рамки преданного гласности.
Если истории конкретных сделок, объектов и субъектов стали известны автору в
процессе работы его с клиентами, обращавшимися к нему как к профессиональному
юристу, то в целях соблюдения профессиональной этики и конфиденциальных условий
сделок реальные адреса подлинных объектов, наименования настоящих субъектов,
имена действительных участников сделок и другие фактические данные будут
заменены на вымышленные. Такого рода сделки или случаи будут приводиться в
качестве примеров последовательности действий, схем или других типичных явлений,
на которые не влияют ни фамилии, ни метраж, ни адрес, ни цена. Использование
автором подлинного материала стало возможно только с согласия всех участников
сделок или споров.
Часть I. Жилая недвижимость
До 1991 г. почти все жилые помещения на территории СССР были государственными -
городскими и ведомственными, за исключением небольшого числа кооперативного
жилья, счастливые обладатели которого при условии совершения ряда достаточно
трудоемких формальностей могли по своему усмотрению распорядиться им в пользу
своих родных и близких.
Городские жилые помещения по действующему тогда законодательству должны были
находиться на балансе ЖЭКов, ДЭЗов, РЭУ и распределялись путем выдачи ордеров на
вселение в жилое помещение городской или районными жилищными комиссиями. В
случае прекращения действия ордера (смерть, выписка из жилого помещения по
различным причинам, прекращение работы на конкретной должности, дававшей право
на жилье, и т.д.) городские жилые помещения возвращались в городской фонд для
последующего распределения среди городских/районных очередников или граждан,
которым жилая площадь полагалась по должности.
Ведомственные жилые помещения находились на балансе соответствующей организации
(министерства, института, завода, воинской части и др.), обычно для его
строительства использовались средства этой организации. Естественно, эти
средства тоже были государственными, но выделенными конкретной организации на
конкретную цель и распределялись путем выдачи ордеров жилищной комиссией этой
организации. В случае прекращения действия ордера (смерть, выписка из жилого
помещения по различным причинам, прекращение работы на конкретной должности,
дававшей право на жилье, и т.д.) жилые помещения возвращались в жилой фонд
организации для последующего распределения среди очередников данной организации
или тех ее сотрудников, которым жилая площадь полагалась по должности.
Трансформация принадлежности советских государственных жилых помещений из
городских и ведомственных, в муниципальные и федеральные произошла по
Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N
3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на
федеральную собственность, государственную собственность республик в составе
Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов,
городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и Распоряжению
Президента Российской Федерации от 18 марта 1992 г. N 114-РП "Об утверждении
Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и
муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности". Эти
правовые акты определили, что имущество (жилые помещения), бывшее городским,
переходит в муниципальное по территориальному признаку, а имущество (жилые
помещения), бывшее ведомственным, остается у прежней организации на балансе. Но
от подчиненности конкретной организации зависит принадлежность жилых помещений к
федеральной, муниципальной собственности и собственности субъектов Федерации.
Если организация подчинялась союзной или республиканской структуре, то имущество
становилось федеральным, если городской структуре - то муниципальным, а если
областной, краевой и республиканской в составе РСФСР - то собственностью
субъектов Федерации.
К своеобразию российской недвижимости можно отнести процесс перераспределения
жилого фонда в Москве, которая является и городом, и субъектом Федерации
одновременно. В Москве фактически нет муниципального жилья, так как
муниципальной структурой здесь является район, у которого нет распорядительных
прав. Распорядительные права в Москве начинаются с уровня префектуры, которая
представляет собой административный орган, подчиняющийся правительству Москвы,
т.е. органу на уровне субъекта Федерации. Следовательно, в Москве жилье
находится в собственности субъекта РФ. При приватизации жилья в Москве это
своеобразие сказалось не в одном случае.
В данной главе будет рассмотрена только жилая кооперативная недвижимость.
Недвижимое имущество потребкооперации (наследие советских времен),
производственных кооперативов эпохи перестройки (1986-1991 гг.) будет
рассмотрено в следующей книге автора "Нежилая (коммерческая) недвижимость".
Достаточно большое количество кооперативных домов (в Москве их много, в
Московской области - меньше, в других регионах их вообще нет) заставляет хотя бы
поверхностно, но особо рассмотреть ставший в настоящее время анахронизмом
механизм возникновения кооперативного дома и существующие сейчас особенности
последующего выхода квартир из такого дома на современный рынок недвижимости.
Быстро меняющиеся реалии нашей жизни вынуждают автора дать несколько упрощенный
ответ на вопрос, что такое кооперативное жилье, так как даже люди, проживающие в
кооперативном доме и являющиеся собственниками пая или владельцами кооперативной
квартиры, не понимают, откуда взялись кооперативные квартиры и что с ними
делать. К тому же сегодня уже подросло и вышло на рынок недвижимости новое
поколение, которое о кооперативах вообще никогда не слыхало.
Основная часть кооперативного жилья - советское наследие. В период массового
дефицита государственного жилья для некоторого облегчения советского бюджета,
направляемого на строительство жилых домов, отдельным очередникам (имеющим
серьезный блат) или высокооплачиваемым советским служащим (особенно тем, кто
работал за границей и поэтому получал иностранную валюту) разрешалось вступать в
жилищно-строительный кооператив - ЖСК.
Такие кооперативы создавались при сохранении полной видимости добровольности, но
под жестким контролем либо городских структур (таких было меньше), либо
организаций (таких было больше). При этом в число счастливчиков попадали
организации, пользовавшиеся благосклонностью городских властей. Они имели своих
собственных очередников, для которых организация должна была построить дома.
Своей очереди на улучшение жилищных условий ждать было безумно долго. Люди,
желавшие получить квартиру в какие-то разумные сроки, были готовы платить свои
кровные деньги за то, что другие получали бесплатно. Но кроме денег и формальных
показателей, делавших их очередниками, они должны были иметь возможность (блат)
попасть в список членов кооператива - ЖСК, которому исполком города или района
по ходатайству организации выделял земельный участок под строительство дома.
Крупные и серьезные организации, такие, как союзные министерства, получали
участки в престижных районах, организации попроще, какая-нибудь фабрика по
производству калош, - на окраине или в промышленной зоне. Но большинство
организаций земельных участков под строительство кооперативных домов вовсе не
получало.
Городской (в области) или районный (в Москве) исполком совместно с организациейсчастливчиком
в соответствии с планом застройки города определял тип будущего
дома, количество квартир и соответственно цену строительства дома. В этой
операции доминировал план городской застройки, а не потребности в жилье будущих
членов кооператива. Среди членов кооператива распределялись квартиры - по
количеству комнат, исходя из социальной нормы на конкретную семью, плюс льготы
(если имелись), плюс еще чуть-чуть... Место расположения конкретной квартиры
определялось позднее, по завершении строительства дома, по жеребьевке между
членами ЖСК.
Поскольку безрассудная страсть к халяве - неистребимая черта любой власти, то на
кооперативный дом давалась нагрузка: несколько квартир передавалось в
распоряжение исполкома, выделившего участок под застройку. Цена строительства
этих квартир пропорционально распределялась между членами ЖСК. Исполком получал
квартиры бесплатно и распределял их между своими сотрудниками или нужными
людьми, обычно фиктивно оформлявшимися как очередники района или города.
Члены ЖСК - пайщики единовременно выплачивали 30% от стоимости кооперативной
квартиры, на остальные 70% организация предоставляла кооперативу кредит сроком
от 15 до 20 лет. Члены кооператива ежемесячно гасили этот кредит до полной
выплаты. В случае серьезной задолженности по кредиту несчастного пайщика
изгоняли из членов ЖСК, возвращали выплаченный взнос, а организация
предоставляла из числа своих очередников человека, который был готов
единовременно выплатить кооперативу ту же сумму. Этого человека вводили в состав
членов ЖСК. Безусловно, существовал четкий механизм проведения всех
демократических процедур, работавший под жестким контролем городской или
районной власти.
На собранные с пайщиков деньги и на очень льготный кредит, полученный от
организации или банка, строился кооперативный дом. По завершении строительства
дома управление домом брало на себя правление ЖСК, избираемое из числа пайщиков.
Правление избирало председателя, который вел всю документацию, осуществлял
представление интересов ЖСК в государственных органах, а также занимался сбором
кредиторской задолженности и членских взносов. Членские взносы шли на оплату
работы председателя, зарплату бухгалтера кооператива, косметический ремонт дома,
оплату коммунальных платежей за места общего пользования (подъезды, лестничные
клетки, холлы, лифты и т.п.).
После полного погашения кредита членом кооператива его пай в кооперативе
считался выплаченным и пайщик - член ЖСК получал возможность частичного
распоряжения своей квартирой. Например, он мог завещать свой пай своим
родственникам, не прописанным в данной квартире. Тогда после его смерти эти
родственники могли бы потребовать созыва общего собрания ЖСК и просить о
введении их в состав членов кооператива с правом проживания в данной квартире.
Члены кооператива могли пойти навстречу просителям и удовлетворить такое
ходатайство. Фактически получалась передача квартиры по наследству. Но был и
другой вариант: кооператив выплачивал наследникам стоимость пая, а квартиру
забирал себе для передачи ее кому-то из уже существующих членов, готовых
единовременно выплатить стоимость пая. Правда, здесь имелось одно существенное
ограничение - в квартире данного пайщика к моменту такого приобретения должно
было не хватать жилой площади на всех членов его семьи исходя из социальной
нормы. Обычно так оно и было, так как за 20 лет выплаты пая практически у любого
пайщика появлялись дети, внуки, невестки, зятья, квартира уплотнялась, а пайщик
как бы становился на очередь по улучшению жилищных условий за свой счет внутри
собственного кооператива.
Самое страшное наследие советских ЖСК - это почти полное отсутствие в
государственных архивных и других органах дублирующих документов о членстве в
кооперативе, о выплате пая, уплате членских взносов и т.д. Председатели бывали
разные: честные и ответственные, вороватые и неорганизованные. Документы
кооперативов терялись, подделывались, портились от старости, а весьма неприятные
последствия этого до сих пор нередко расхлебывают не только сами пайщики, но и
их дети и внуки.
После выхода в свет Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации
жилищного фонда в РСФСР" в России стала возможна и очень осторожно начала
осуществляться приватизация, т.е. приобретение в частную собственность
государственного имущества.
Приватизация жилья осуществлялась безвозмездно, т.е. даром. Люди получили право
оформить в свою собственность квартиры, в которых они были прописаны и
проживали. Дело было новое, Закон был несовершенен, поэтому ряд проблем,
порожденных этой самой первой редакцией Закона о приватизации жилья, мы пожинаем
до сих пор.
См. ст.ст. 1-2 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" в
первоначальной редакции
Проблема первая: редко бывало, чтобы в квартире был прописан только одинединственный
человек. В большинстве случаев в одной квартире проживала семья:
муж, жена и ребенок (дети), нередко - муж, жена и ребенок (дети) и родители
кого-нибудь из супругов (бабушки и дедушки). А ведь еще могли быть братья и
сестры, их мужья и жены, а иногда и бывшие мужья и жены. А форм собственности
Закон определил только две, причем обе абсолютно абстрактные:
- общая совместная бездолевая;
- общая совместная долевая.
Что это такое, никому не было известно, так как при советской власти
собственности ни у кого не имелось. Все обрастало слухами: "Кто приватизирует,
будет платить за квартиру во много раз больше... Тех поставят на учет в КГБ... У
них отберут что-нибудь другое... Будут лишать пенсии..." На людей, решившихся на
приватизацию в первый год, смотрели то как на подопытных кроликов, то как на
сумасшедших, то как на мучеников рыночной реформы.
Рискнувшие приватизировать свои жилые помещения тоже не очень-то знали, что они
делают. Какую выбрать форму собственности? Нужно ли участвовать в этом всем
проживающим или одному либо нескольким, но не всем? Нужно ли вписывать в
приватизацию детей? Реально посоветоваться было не с кем. Кто как Закон понял,
тот так и действовал. Государство никаких внятных и разумных разъяснений не
давало, да, пожалуй, и не могло дать, так как само, по мнению автора, полностью
не понимало, во что это все выльется. Главными советчиками оказались сотрудники
ЖЭКов, ДЭЗов, РЭУ, ведь именно на эти органы было возложено начальное оформление
документов. Что могла знать о приватизации тетя Маша - экономист или бухгалтер
ЖЭКа, находившегося на самой обочине экономических проблем приватизации жилья?
Да ничего, но пояснения она давала... Ну, в меру своих способностей.
В результате получались всяческие казусы.
То семья из шести человек приватизировала на всех несчастную однокомнатную
квартиру общей площадью 29 кв.м, а потом выяснялось, что больше никто из них в
приватизации участвовать не сможет, и начинался суд о расприватизации...
То бывший муж с бывшей женой приватизировали квартиру в бездолевую собственность
и еще четыре года (до выхода нового Гражданского кодекса) никак не могли ее
разделить...
То пайщик в кооперативе приватизировал всю квартиру только на себя, единолично
решив, что жене и дочери это совершенно ни к чему...
Одним из самых загадочных моментов оставалась форма собственности - общая
совместная бездолевая и общая совместная долевая. В Законе на тот момент ни об
одной форме, ни о другой ничего не было.
С долевой собственностью все в какой-то степени было понятно: всем поровну и
никому не обидно. Каждому равная часть кухни, равный кусок от коридора, и в
каждой комнате есть законный уголок.
Когда же в ноябре 1994 г. была принята, а с января 1995 г. вступила в силу часть
первая нового Гражданского кодекса Российской Федерации (от 30 ноября 1994 г. N
51-ФЗ), выяснилось, что бездолевая собственность может быть только у супругов и
у членов крестьянских фермерских хозяйств. Что же было делать бедолагам, которые
по совету "тети Маши" вшестером приватизировали одну квартиру? Создавать на базе
этой квартиры ферму? Что делать бывшим супругам? Жениться обратно? Никакого
правового механизма пока не создано до сих пор. Все выкручиваются, как могут.
Если между участниками приватизации есть согласие и взаимопонимание, они
оформляют раздел на равные доли. А если согласия нет?
Конечно, тут же начались аферы и махинации. Дело было новое, практики у судов
наработано не было, советскими законами вопросы собственности не
рассматривались, а других до 1 января 1995 г. не было.
Больше всех от первой волны приватизации пострадали дети.
Первая редакция Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"
предусматривала право родителей решать за своих несовершеннолетних детей, быть
им в числе собственников или нет. Водичка дырочку всегда найдет. Пошли повальные
продажи только что приватизированных квартир не очень ответственными родителями
(алкоголиками, наркоманами, люмпенами и пр.) без учета прав своих детей. И дети
оставались на улице без крова и без каких-либо надежд на жилье.
Последствия подобных сделок болезненно затрагивают, как правило, две
многочисленные группы людей. Нарушены права детей - тогдашних детей. Это первая
группа. Сейчас они выросли, и им очень хочется восстановить справедливость. Чаще
всего это делается через суд при представлении доказательств, что права истцов
(бывших детей) были нарушены. Такие дурно пахнущие сделки могли быть признаны (и
признавались) недействительными, права детей - восстановленными (и
восстанавливались). Вторая многочисленная группа - это сегодняшние собственники
квартир, приватизированных тогда с нарушением прав детей. Их права находятся под
угрозой, и добросовестные приобретатели могут остаться (и оставались) ни с чем.
Бывали мошенничества при злоупотреблении правами детей. Недобросовестные
родители-продавцы сознательно не включали детей в приватизацию, продавали
квартиры. Позднее от имени детей какая-нибудь сердобольная дальняя родственница
(обычно по сговору с родителями) подавала в суд на восстановление нарушенных
прав. С точки зрения закона суды принимали честные и правильные решения - у
родственницы нет никакой личной заинтересованности, дети бедные и обиженные,
квартиру надо вернуть детям, с родителей (недобросовестных продавцов) взыскать
деньги обратно в пользу честных покупателей. Но дело-то в том, что деньги уже
потрачены, у родителей-продавцов больше ничего нет, возвращать нечего, а
квартира судебным решением уже перешла к детям. "Где деньги, Зин?"
Автору могут возразить: "Конституционный Суд РФ своим Постановлением от 21
апреля 2003 г. "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2
статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан
О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и
В.М. Ширяева" защитил добросовестного приобретателя!"
К сожалению, далеко не каждого приобретателя удалось защитить. Если внимательно
прочесть это Постановление, то можно увидеть в нем такое количество условий и
оговорок, что возможность реально им воспользоваться становится нулевой. По
мнению Конституционного Суда РФ, с одной стороны, добросовестный приобретатель
должен проявлять "при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и
осторожность". Он должен быть осведомлен обо всех деталях сделки и приложить
определенные усилия для выяснения этих деталей. А с другой стороны, чтобы
считаться добросовестным, "приобретатель же должен доказать, что... не знал и не
мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его
отчуждение...".
При этом Конституцион
...Закладка в соц.сетях
