Жанр: Законодательный акт
Личная недвижимость то, что Вы хотите знать, но не у кого спроси
О.Ю. Некрасова.
Личная недвижимость
(то, что Вы хотите знать, но не у кого спросить)
Предисловие
Недвижимость - это одна из основных составляющих, обеспечивающих нормальное
существование человека.
От доисторических времен, когда большое племя или отдельная особь тщательно
выбирали подходящую небольшую пещерку с парой отдельных выходов и струящимся
ручейком, до сегодняшнего дня, когда удобная и не очень крупная пещера зовется
квартирой или офисом, ничего и нигде кардинально не изменилось. Удобный и
безопасный приют по-прежнему остается для нас и останется навсегда важным. В
пещерные времена лишить человека постоянного крова мог пещерный медведь или
другой не менее опасный хищник, враждебное племя, сход горной лавины и т.д.
Сегодня бывшего собственника вашей квартиры, подающего на вас в суд, можно
сравнить с пещерным медведем, конкурирующую компанию, захватившую ваше
предприятие, - с враждебным племенем, а террористический акт или некачественное
строительство - со сходом лавины с гор.
Залог недвижимости со времен Хаммурапи и Древнего Египта и до наших дней
считается лучшим обеспечением любого долга и записан во всех когда-либо
существовавших законах и кодексах. Он широко и повсеместно применяется на всех
земных широтах.
Сохранить недвижимость для себя, владеть ею по своему усмотрению, распоряжаться
ею без вмешательства других лиц - вот основная задача любого владельца всякой
недвижимости.
О недвижимости во всех ее проявлениях написано множество толстых книг, тонких
брошюр, глубокомысленных статей. С допотопных времен и до наших дней выдано
великое множество рекомендаций, составлены многочисленные комментарии к
существующим законам. Увесистые научные тома очень толково рассказывают о
недвижимости, о том, почему надо делать так, а не иначе, и как делают
"правильно" во всем остальном мире.
В нашей стране, живущей по принципу "хотели как лучше, а получилось как всегда",
есть только свой единственный и неповторимый путь, на котором иногда встречается
недвижимость, но...
Российская недвижимость, а особенно недвижимость Москвы и Московской области,
отличается своим особым колоритом, неповторимым шармом, оригинальным
своеобразием, строгими ограничениями и даже нелепыми несуразностями, о которых в
законах вообще не упоминается, но в жизни, на практике выясняется, что
большинство проблем по сохранению недвижимости заключены именно в своеобразии
российской недвижимости.
Итак, в этой работе юрист с десятилетней практикой в сфере недвижимости хочет
рассказать читателю об особенностях недвижимости Московского региона и немного -
о действующем законодательстве Российской Федерации, что одинаково актуально и
для Московского региона, и для данной работы.
Виды недвижимости
Российский рынок недвижимости несколько раз кардинально менялся в течение
последних 15 лет.
Сначала внезапно появился рынок жилой недвижимости, который потряс основы нашего
государства, где ваша квартира никогда до этого не была вашей
собственностью*(1).
Первое потрясение - 1990-1991 гг. - существующие квартиры в частной
собственности:
- собственную квартиру можно не обменивать по цепочке из множества звеньев, а
пойти и купить, как батон копченой колбасы... Ну, чуть-чуть дороже;
- собственную квартиру не обязательно отдавать государству, ее можно оставить
родным, детям и внукам по наследству, не делая судорожных попыток прописать их к
себе за три дня до своей смерти;
- собственную квартиру можно подарить любовнице, тете Мане или обществу защиты
кошек, если вам вдруг взбрела в голову такая блажь;
- собственную квартиру можно обменять на иностранный автомобиль или розовый
бриллиант размером с таракана, если движимое имущество вам более необходимо, чем
жилье.
Потрясение второе - 1993-1995 гг. - можно построить новую квартиру:
- стало возможно строительство совершенно нового дома, где в поэтажный план всех
квартир изначально внесены и два туалета, и большая кухня, и ванна с джакузи, и
многое другое, а главное - все это новое, и не надо менять протекающие трубы,
помнящие нашествие Наполеона.
Потрясение третье - 1997-1999 гг. - можно хорошо сэкономить и купить квартиру
значительно дешевле, если покупать ее на стадии начала строительства, а главное,
есть из чего выбирать:
- можно купить квартиру и сделать планировку по своему усмотрению, а не рубить
стены в бывших коммуналках, пытаясь создать что-то похожее на Европу.
Потрясение четвертое - 2002-2003 гг. - квартиру можно купить в кредит.
Рынок загородной недвижимости также пережил несколько изменений.
В начале славных дел приобретались уже построенные дачи, "домики в деревне",
"скворечники" в садовых товариществах, просуществовавшие целые строительные
эпохи. Особенно котировались дачи "сталинского ампира" партийной,
государственной, артистической и литературной номенклатуры.
Затем в период 1995-1998 гг. на старых участках началось массированное
индивидуальное строительство без разрешений и проектов - кто во что горазд.
После 2000 г. на рынок загородной недвижимости массово двинулись серьезные
компании, строящие целыми поселками. Этот вид деятельности почему-то называют
"коттеджным" строительством.
Рынок земли реально начал складываться после 2000 г., а с 2001 г., получив в
руки инструмент - Земельный кодекс, - он развернулся во всю ширь. Но как самый
молодой из всех, он пока и самый хаотичный, наименее сбалансированный, нет
серьезной наработанной практики, устоявшихся обычаев и традиций сделок, а
главное, на этом рынке первую скрипку пока еще играет государственный сектор,
т.е. вездесущий чиновник, который вносит постоянную ноту неуверенности и
непредсказуемости в этот еще молодой рынок.
Рынок в отличие от ученого люда, стремящегося разложить недвижимость по полочкам
с использованием нереальных, надуманных в тиши кабинетов параметров и создать
наукообразную классификацию недвижимости, развивается по своим реальным
правилам.
В соответствии с этими правилами и образовались, хотя они нигде и не закреплены
документально, следующие виды недвижимости:
- жилая недвижимость;
- коммерческая недвижимость;
- загородная недвижимость;
- инвестиционная недвижимость;
- земля.
Поэтому в настоящей работе будут рассматриваться типы недвижимости исходя из тех
разновидностей, которые исторически сложились на рынке. В ней приведены реальные
факты из практики.
В тех случаях, когда конкретные сделки, объекты и субъекты получали официальную
огласку (распорядительные и нормативные акты государственных органов),
освещались средствами массовой информации, разрешались в судебном порядке (есть
соответствующие решения судов различных инстанций), будут указываться настоящие
адреса подлинных объектов и названия истинных субъектов, а также другие детали
произошедшего, но не выходя за рамки преданного гласности.
Если истории конкретных сделок, объектов и субъектов стали известны автору в
процессе работы его с клиентами, обращавшимися к нему как к профессиональному
юристу, то в целях соблюдения профессиональной этики и конфиденциальных условий
сделок реальные адреса подлинных объектов, наименования настоящих субъектов,
имена действительных участников сделок и другие фактические данные будут
заменены на вымышленные. Такого рода сделки или случаи будут приводиться в
качестве примеров последовательности действий, схем или других типичных явлений,
на которые не влияют ни фамилии, ни метраж, ни адрес, ни цена. Использование
автором подлинного материала стало возможно только с согласия всех участников
сделок или споров.
Часть I. Жилая недвижимость
До 1991 г. почти все жилые помещения на территории СССР были государственными -
городскими и ведомственными, за исключением небольшого числа кооперативного
жилья, счастливые обладатели которого при условии совершения ряда достаточно
трудоемких формальностей могли по своему усмотрению распорядиться им в пользу
своих родных и близких.
Городские жилые помещения по действующему тогда законодательству должны были
находиться на балансе ЖЭКов, ДЭЗов, РЭУ и распределялись путем выдачи ордеров на
вселение в жилое помещение городской или районными жилищными комиссиями. В
случае прекращения действия ордера (смерть, выписка из жилого помещения по
различным причинам, прекращение работы на конкретной должности, дававшей право
на жилье, и т.д.) городские жилые помещения возвращались в городской фонд для
последующего распределения среди городских/районных очередников или граждан,
которым жилая площадь полагалась по должности.
Ведомственные жилые помещения находились на балансе соответствующей организации
(министерства, института, завода, воинской части и др.), обычно для его
строительства использовались средства этой организации. Естественно, эти
средства тоже были государственными, но выделенными конкретной организации на
конкретную цель и распределялись путем выдачи ордеров жилищной комиссией этой
организации. В случае прекращения действия ордера (смерть, выписка из жилого
помещения по различным причинам, прекращение работы на конкретной должности,
дававшей право на жилье, и т.д.) жилые помещения возвращались в жилой фонд
организации для последующего распределения среди очередников данной организации
или тех ее сотрудников, которым жилая площадь полагалась по должности.
Трансформация принадлежности советских государственных жилых помещений из
городских и ведомственных, в муниципальные и федеральные произошла по
Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N
3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на
федеральную собственность, государственную собственность республик в составе
Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов,
городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и Распоряжению
Президента Российской Федерации от 18 марта 1992 г. N 114-РП "Об утверждении
Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и
муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности". Эти
правовые акты определили, что имущество (жилые помещения), бывшее городским,
переходит в муниципальное по территориальному признаку, а имущество (жилые
помещения), бывшее ведомственным, остается у прежней организации на балансе. Но
от подчиненности конкретной организации зависит принадлежность жилых помещений к
федеральной, муниципальной собственности и собственности субъектов Федерации.
Если организация подчинялась союзной или республиканской структуре, то имущество
становилось федеральным, если городской структуре - то муниципальным, а если
областной, краевой и республиканской в составе РСФСР - то собственностью
субъектов Федерации.
К своеобразию российской недвижимости можно отнести процесс перераспределения
жилого фонда в Москве, которая является и городом, и субъектом Федерации
одновременно. В Москве фактически нет муниципального жилья, так как
муниципальной структурой здесь является район, у которого нет распорядительных
прав. Распорядительные права в Москве начинаются с уровня префектуры, которая
представляет собой административный орган, подчиняющийся правительству Москвы,
т.е. органу на уровне субъекта Федерации. Следовательно, в Москве жилье
находится в собственности субъекта РФ. При приватизации жилья в Москве это
своеобразие сказалось не в одном случае.
В данной главе будет рассмотрена только жилая кооперативная недвижимость.
Недвижимое имущество потребкооперации (наследие советских времен),
производственных кооперативов эпохи перестройки (1986-1991 гг.) будет
рассмотрено в следующей книге автора "Нежилая (коммерческая) недвижимость".
Достаточно большое количество кооперативных домов (в Москве их много, в
Московской области - меньше, в других регионах их вообще нет) заставляет хотя бы
поверхностно, но особо рассмотреть ставший в настоящее время анахронизмом
механизм возникновения кооперативного дома и существующие сейчас особенности
последующего выхода квартир из такого дома на современный рынок недвижимости.
Быстро меняющиеся реалии нашей жизни вынуждают автора дать несколько упрощенный
ответ на вопрос, что такое кооперативное жилье, так как даже люди, проживающие в
кооперативном доме и являющиеся собственниками пая или владельцами кооперативной
квартиры, не понимают, откуда взялись кооперативные квартиры и что с ними
делать. К тому же сегодня уже подросло и вышло на рынок недвижимости новое
поколение, которое о кооперативах вообще никогда не слыхало.
Основная часть кооперативного жилья - советское наследие. В период массового
дефицита государственного жилья для некоторого облегчения советского бюджета,
направляемого на строительство жилых домов, отдельным очередникам (имеющим
серьезный блат) или высокооплачиваемым советским служащим (особенно тем, кто
работал за границей и поэтому получал иностранную валюту) разрешалось вступать в
жилищно-строительный кооператив - ЖСК.
Такие кооперативы создавались при сохранении полной видимости добровольности, но
под жестким контролем либо городских структур (таких было меньше), либо
организаций (таких было больше). При этом в число счастливчиков попадали
организации, пользовавшиеся благосклонностью городских властей. Они имели своих
собственных очередников, для которых организация должна была построить дома.
Своей очереди на улучшение жилищных условий ждать было безумно долго. Люди,
желавшие получить квартиру в какие-то разумные сроки, были готовы платить свои
кровные деньги за то, что другие получали бесплатно. Но кроме денег и формальных
показателей, делавших их очередниками, они должны были иметь возможность (блат)
попасть в список членов кооператива - ЖСК, которому исполком города или района
по ходатайству организации выделял земельный участок под строительство дома.
Крупные и серьезные организации, такие, как союзные министерства, получали
участки в престижных районах, организации попроще, какая-нибудь фабрика по
производству калош, - на окраине или в промышленной зоне. Но большинство
организаций земельных участков под строительство кооперативных домов вовсе не
получало.
Городской (в области) или районный (в Москве) исполком совместно с организациейсчастливчиком
в соответствии с планом застройки города определял тип будущего
дома, количество квартир и соответственно цену строительства дома. В этой
операции доминировал план городской застройки, а не потребности в жилье будущих
членов кооператива. Среди членов кооператива распределялись квартиры - по
количеству комнат, исходя из социальной нормы на конкретную семью, плюс льготы
(если имелись), плюс еще чуть-чуть... Место расположения конкретной квартиры
определялось позднее, по завершении строительства дома, по жеребьевке между
членами ЖСК.
Поскольку безрассудная страсть к халяве - неистребимая черта любой власти, то на
кооперативный дом давалась нагрузка: несколько квартир передавалось в
распоряжение исполкома, выделившего участок под застройку. Цена строительства
этих квартир пропорционально распределялась между членами ЖСК. Исполком получал
квартиры бесплатно и распределял их между своими сотрудниками или нужными
людьми, обычно фиктивно оформлявшимися как очередники района или города.
Члены ЖСК - пайщики единовременно выплачивали 30% от стоимости кооперативной
квартиры, на остальные 70% организация предоставляла кооперативу кредит сроком
от 15 до 20 лет. Члены кооператива ежемесячно гасили этот кредит до полной
выплаты. В случае серьезной задолженности по кредиту несчастного пайщика
изгоняли из членов ЖСК, возвращали выплаченный взнос, а организация
предоставляла из числа своих очередников человека, который был готов
единовременно выплатить кооперативу ту же сумму. Этого человека вводили в состав
членов ЖСК. Безусловно, существовал четкий механизм проведения всех
демократических процедур, работавший под жестким контролем городской или
районной власти.
На собранные с пайщиков деньги и на очень льготный кредит, полученный от
организации или банка, строился кооперативный дом. По завершении строительства
дома управление домом брало на себя правление ЖСК, избираемое из числа пайщиков.
Правление избирало председателя, который вел всю документацию, осуществлял
представление интересов ЖСК в государственных органах, а также занимался сбором
кредиторской задолженности и членских взносов. Членские взносы шли на оплату
работы председателя, зарплату бухгалтера кооператива, косметический ремонт дома,
оплату коммунальных платежей за места общего пользования (подъезды, лестничные
клетки, холлы, лифты и т.п.).
После полного погашения кредита членом кооператива его пай в кооперативе
считался выплаченным и пайщик - член ЖСК получал возможность частичного
распоряжения своей квартирой. Например, он мог завещать свой пай своим
родственникам, не прописанным в данной квартире. Тогда после его смерти эти
родственники могли бы потребовать созыва общего собрания ЖСК и просить о
введении их в состав членов кооператива с правом проживания в данной квартире.
Члены кооператива могли пойти навстречу просителям и удовлетворить такое
ходатайство. Фактически получалась передача квартиры по наследству. Но был и
другой вариант: кооператив выплачивал наследникам стоимость пая, а квартиру
забирал себе для передачи ее кому-то из уже существующих членов, готовых
единовременно выплатить стоимость пая. Правда, здесь имелось одно существенное
ограничение - в квартире данного пайщика к моменту такого приобретения должно
было не хватать жилой площади на всех членов его семьи исходя из социальной
нормы. Обычно так оно и было, так как за 20 лет выплаты пая практически у любого
пайщика появлялись дети, внуки, невестки, зятья, квартира уплотнялась, а пайщик
как бы становился на очередь по улучшению жилищных условий за свой счет внутри
собственного кооператива.
Самое страшное наследие советских ЖСК - это почти полное отсутствие в
государственных архивных и других органах дублирующих документов о членстве в
кооперативе, о выплате пая, уплате членских взносов и т.д. Председатели бывали
разные: честные и ответственные, вороватые и неорганизованные. Документы
кооперативов терялись, подделывались, портились от старости, а весьма неприятные
последствия этого до сих пор нередко расхлебывают не только сами пайщики, но и
их дети и внуки.
После выхода в свет Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации
жилищного фонда в РСФСР" в России стала возможна и очень осторожно начала
осуществляться приватизация, т.е. приобретение в частную собственность
государственного имущества.
Приватизация жилья осуществлялась безвозмездно, т.е. даром. Люди получили право
оформить в свою собственность квартиры, в которых они были прописаны и
проживали. Дело было новое, Закон был несовершенен, поэтому ряд проблем,
порожденных этой самой первой редакцией Закона о приватизации жилья, мы пожинаем
до сих пор.
См. ст.ст. 1-2 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" в
первоначальной редакции
Проблема первая: редко бывало, чтобы в квартире был прописан только одинединственный
человек. В большинстве случаев в одной квартире проживала семья:
муж, жена и ребенок (дети), нередко - муж, жена и ребенок (дети) и родители
кого-нибудь из супругов (бабушки и дедушки). А ведь еще могли быть братья и
сестры, их мужья и жены, а иногда и бывшие мужья и жены. А форм собственности
Закон определил только две, причем обе абсолютно абстрактные:
- общая совместная бездолевая;
- общая совместная долевая.
Что это такое, никому не было известно, так как при советской власти
собственности ни у кого не имелось. Все обрастало слухами: "Кто приватизирует,
будет платить за квартиру во много раз больше... Тех поставят на учет в КГБ... У
них отберут что-нибудь другое... Будут лишать пенсии..." На людей, решившихся на
приватизацию в первый год, смотрели то как на подопытных кроликов, то как на
сумасшедших, то как на мучеников рыночной реформы.
Рискнувшие приватизировать свои жилые помещения тоже не очень-то знали, что они
делают. Какую выбрать форму собственности? Нужно ли участвовать в этом всем
проживающим или одному либо нескольким, но не всем? Нужно ли вписывать в
приватизацию детей? Реально посоветоваться было не с кем. Кто как Закон понял,
тот так и действовал. Государство никаких внятных и разумных разъяснений не
давало, да, пожалуй, и не могло дать, так как само, по мнению автора, полностью
не понимало, во что это все выльется. Главными советчиками оказались сотрудники
ЖЭКов, ДЭЗов, РЭУ, ведь именно на эти органы было возложено начальное оформление
документов. Что могла знать о приватизации тетя Маша - экономист или бухгалтер
ЖЭКа, находившегося на самой обочине экономических проблем приватизации жилья?
Да ничего, но пояснения она давала... Ну, в меру своих способностей.
В результате получались всяческие казусы.
То семья из шести человек приватизировала на всех несчастную однокомнатную
квартиру общей площадью 29 кв.м, а потом выяснялось, что больше никто из них в
приватизации участвовать не сможет, и начинался суд о расприватизации...
То бывший муж с бывшей женой приватизировали квартиру в бездолевую собственность
и еще четыре года (до выхода нового Гражданского кодекса) никак не могли ее
разделить...
То пайщик в кооперативе приватизировал всю квартиру только на себя, единолично
решив, что жене и дочери это совершенно ни к чему...
Одним из самых загадочных моментов оставалась форма собственности - общая
совместная бездолевая и общая совместная долевая. В Законе на тот момент ни об
одной форме, ни о другой ничего не было.
С долевой собственностью все в какой-то степени было понятно: всем поровну и
никому не обидно. Каждому равная часть кухни, равный кусок от коридора, и в
каждой комнате есть законный уголок.
Когда же в ноябре 1994 г. была принята, а с января 1995 г. вступила в силу часть
первая нового Гражданского кодекса Российской Федерации (от 30 ноября 1994 г. N
51-ФЗ), выяснилось, что бездолевая собственность может быть только у супругов и
у членов крестьянских фермерских хозяйств. Что же было делать бедолагам, которые
по совету "тети Маши" вшестером приватизировали одну квартиру? Создавать на базе
этой квартиры ферму? Что делать бывшим супругам? Жениться обратно? Никакого
правового механизма пока не создано до сих пор. Все выкручиваются, как могут.
Если между участниками приватизации есть согласие и взаимопонимание, они
оформляют раздел на равные доли. А если согласия нет?
Конечно, тут же начались аферы и махинации. Дело было новое, практики у судов
наработано не было, советскими законами вопросы собственности не
рассматривались, а других до 1 января 1995 г. не было.
Больше всех от первой волны приватизации пострадали дети.
Первая редакция Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"
предусматривала право родителей решать за своих несовершеннолетних детей, быть
им в числе собственников или нет. Водичка дырочку всегда найдет. Пошли повальные
продажи только что приватизированных квартир не очень ответственными родителями
(алкоголиками, наркоманами, люмпенами и пр.) без учета прав своих детей. И дети
оставались на улице без крова и без каких-либо надежд на жилье.
Последствия подобных сделок болезненно затрагивают, как правило, две
многочисленные группы людей. Нарушены права детей - тогдашних детей. Это первая
группа. Сейчас они выросли, и им очень хочется восстановить справедливость. Чаще
всего это делается через суд при представлении доказательств, что права истцов
(бывших детей) были нарушены. Такие дурно пахнущие сделки могли быть признаны (и
признавались) недействительными, права детей - восстановленными (и
восстанавливались). Вторая многочисленная группа - это сегодняшние собственники
квартир, приватизированных тогда с нарушением прав детей. Их права находятся под
угрозой, и добросовестные приобретатели могут остаться (и оставались) ни с чем.
Бывали мошенничества при злоупотреблении правами детей. Недобросовестные
родители-продавцы сознательно не включали детей в приватизацию, продавали
квартиры. Позднее от имени детей какая-нибудь сердобольная дальняя родственница
(обычно по сговору с родителями) подавала в суд на восстановление нарушенных
прав. С точки зрения закона суды принимали честные и правильные решения - у
родственницы нет никакой личной заинтересованности, дети бедные и обиженные,
квартиру надо вернуть детям, с родителей (недобросовестных продавцов) взыскать
деньги обратно в пользу честных покупателей. Но дело-то в том, что деньги уже
потрачены, у родителей-продавцов больше ничего нет, возвращать нечего, а
квартира судебным решением уже перешла к детям. "Где деньги, Зин?"
Автору могут возразить: "Конституционный Суд РФ своим Постановлением от 21
апреля 2003 г. "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2
статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан
О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и
В.М. Ширяева" защитил добросовестного приобретателя!"
К сожалению, далеко не каждого приобретателя удалось защитить. Если внимательно
прочесть это Постановление, то можно увидеть в нем такое количество условий и
оговорок, что возможность реально им воспользоваться становится нулевой. По
мнению Конституционного Суда РФ, с одной стороны, добросовестный приобретатель
должен проявлять "при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и
осторожность". Он должен быть осведомлен обо всех деталях сделки и приложить
определенные усилия для выяснения этих деталей. А с другой стороны, чтобы
считаться добросовестным, "приобретатель же должен доказать, что... не знал и не
мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его
отчуждение...".
При этом Конституционный Суд считает, что "приобретатель не может быть признан
добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного
имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно".
Сторона, пытающаяся вернуть квартиру, обычно очень легко доказывает это: "Ну я
же вам говорил, мы еще с вами около подъезда стояли, что Сережка и Женька (или
дядя Петя и тетя Тоня) тоже хотели жить в этой квартире..." - или что-нибудь в
этом духе.
Так что нет панацеи для добросовестного приобретателя, тем более что до выхода
данного Постановления Конституционного Суда таких возвратных судов было
множество, а закон обратной силы не имеет, так что "кто сбежал - сбежал, кто
убит - убит".
Есть еще одна многочисленная группа пострадавших от приватизации квартир. Это
одинокие старики. Но здесь работал не пробел в законе, а откровенный криминал.
Этот Закон стариков ничем не обидел, но он наделил их имуществом, которое было
так легко и просто отобрать у пожилого, немощного и одинокого человека.
Через некоторое время после начала приватизации поднялась девятым валом волна
продаж квартир одинокими пожилыми людьми, исчезавшими сразу после проведения
сделки или даже до нее, но обязательно оставившими после себя доверенность на
приватизацию и продажу. Судебные процессы над преступными группировками,
промышлявшими этим видом преступления, начались гораздо позже, когда среднее
количество жертв у каждой группировки переваливало за несколько десятков.
Описание личностей коррумпированных сотрудников паспортных столов,
нечистоплотных риэлтеров, откровенных бандитов и убийц заняло бы слишком много
места и вышло бы за рамки основной темы книги. Хочется только отметить, что если
преступление доказано и есть приговор суда, то права на имущество, присвоенное
преступным путем, должны быть восстановлены их законному собственнику. Сколько
квартир только в Москве поменяло своих престарелых хозяев без их воли? По какому
количеству случаев еще будут выноситься приговоры? Не в вашу ли дверь постучатся
судебные приставы, возвращая квартиру законному собственнику? А наследует
исчезнувшему старику, не имеющему никаких родственных связей, государство. И у
этого законного собственника есть все силы и средства, чтобы вернуть свою
собственность.
Супруги, впрочем, тоже пострадали от приватизации, но не от формы собственности,
а от разночтений между законом о приватизации жилья, Гражданским кодексом,
Семейным кодексом и их толкованиями.
§ 1. Орган опеки и попечительства
В дальнейшем, когда приватизация жилья приобрела массовый характер, а
повсеместные злоупотребления ее последствиями приобрели характер национального
бедствия, власти Москвы и Московской области наконец спохватились (автору не
известно, спохватились ли власти в других регионах). Причем, как всегда, со всем
российским размахом, от плеча и с перебором. Распоряжением мэра Москвы от 26 мая
1994 г. N 252-РМ "О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных
действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений" и
последующими московскими документами был введен не предусмотренный федеральными
законами термин - так называемая группа риска. В эту группу вошли одинокие
старики, все несовершеннолетние, а также недееспособные и ограниченно
дееспособные. Члены "группы риска" получили право участвовать в сделках с
принадлежащей им недвижимостью исключительно с разрешения государственного
органа опеки и попечительства.
Недееспособные и ограниченно дееспособные и без того уже были ограничены в своих
сделках законом. Решения за них принимал именно этот орган, так что ничего
нового для них не произошло.
См. п. 2 статьи 37 ГК РФ
Защищая одиноких стариков, городские власти перестарались и объявили таковыми
всех людей пенсионного возраста, имеющих несчастье или удовольствие проживать в
квартире одни. Получилось форменное нарушение всех конституционных прав:
совершеннолетний дееспособный человек в трезвом уме и ясной памяти ничего не
может сделать со своим личным исключительно ему принадлежащим имуществом без
разрешения истеричной молодящейся изо всех сил чиновницы из органов опеки,
обуянной самомнением и манией величия. Автор многократно бывала в органах опеки
различных районов Москвы и Московской области, получая для своих клиентов
заветные разрешения. Только к двум из лично знакомых автору "опекунш" не
подходит вышеизложенное описание. Обычно опеке проще запретить и ни за что не
отвечать, так как ни одним нормативным документом не предусмотрена
ответственность за отказ, а вот за разрешение можно и ответить.
Представьте себе: бравый подполковник, разведен, живет один, 45 лет, грудь
колесом, усы, как у Буденного, вернулся из "горячей точки", вышел вчера в
отставку по выслуге лет (или по ранению), на работу еще не устроился -
пенсионер, решил заняться бизнесом, а для стартового капитала - продать свою
квартиру. Идет продавать, а ему: "А где разрешение органа опеки и попечительства
на проведение сделки?" Какие слова сказал доблестный пенсионер - защитник
отечества? Правильно, именно эти. А бывало и до мордобоя доходило.
Конечно, потом по пенсионерам провели "корректировочку", к "группе риска"
отнесли женщин старше 55 лет и мужчин старше 60. Но ведь это тоже не панацея,
кто-то и в 60 еще полон сил, да и родственники имеются, только живут отдельно
или даже живут там же, просто в квартире не прописаны. Возможно, кому-то эта
мера спасла жизнь и сохранила квартиру, но куда большему количеству людей она
истрепала нервы, сорвала сделки или просто причинила финансовый ущерб, так как
вымогательство взяток - не редкость в опеке, а опытный риэлтер всегда в бюджет
сделки с недвижимостью закладывал $ 100-200 на опеку в зависимости от района.
"Контроль над умственными способностями" граждан России (Москвы и области)
старше 55-60 лет продолжался почти семь лет и был отменен только в 2001 г. Тогда
вышло распоряжение мэра Москвы от 13 апреля 2001 г. N 354-РМ "Об отмене
распоряжения мэра Москвы от 26 мая 1994 г. N 252-РМ "О дополнительных мерах по
защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации
и отчуждении жилых помещений".
Игрища с бедными родителями, имеющими несовершеннолетних детей, продолжаются до
сегодняшнего дня. Родители, не являясь ни опекунами, ни попечителями своих
детей, не подпадают под положения ст. 31 Гражданского кодекса РФ и ст. 64
Семейного кодекса РФ, ставящие последних под контроль органов опеки и
попечительства.
См. п. 1 статьи 121, 145 Семейного кодекса РФ
Но несмотря на это, вопреки здравому смыслу, исключительно во исполнение одногоединственного
п. 4 ст. 282 Гражданского кодекса РФ, если вы собрались продавать
квартиру, в которой прописан ребенок, вам обязательно придется посетить
"чудесное" заведение, именуемое в Москве Орган опеки и попечительства Управы
района "ЖЖЖЖЖ". А уж если ваш ребенок еще и собственник, заказывайте похоронную
процессию. Вы будете обязаны принести туда все документы на свою квартиру,
которую вы продаете. Но этого мало. От вас потребуют документы и на чужую
квартиру, которую вы собираетесь покупать. Вы напишете заявление, в котором
униженно пообещаете ни в коем случае не обижать своего собственного родного
ребенка, а после этого вы будете ждать. Ждать столько, сколько захочется
"чиновнице-опекунше". Чиновница - государственный служащий. Официальный прием
граждан чиновником проводится только два раза в неделю по полдня. У чиновника
есть право брать себе больничный лист, когда ему захочется. Отмена приема
граждан под предлогом совещания в префектуре - явление обычное. Прием граждан
никогда не был приоритетом у чиновника. Государственный чиновник имеет право
выдать вам ответ в течение 30 дней, если опять же получит от вас правильно
сформулированный запрос. При этом без визы юриста он ничего не выдаст, а юрист
тоже принимает, болеет, совещается и т.д. После этого еще нужна подпись главы
управы. Что происходит с главой управы, см. выше. А вы скрежещете зубами и
гадаете: "Успею, не успею, сгорит задаток или нет, подождут продавцы или
продадут другому".
По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду п. 4
ст. 292 Гражданского кодекса
Еще один "веселый" вариант с опекой связан с обязательным явлением "на ковер"
обоих родителей. Когда семья полная, вопросов нет, единственный вопрос -
отпроситься с работы, так как опека ведет прием или по утрам, или после обеда до
17 часов. Нормальные люди в это время работают.
Самое главное "веселье" наступает, когда родители в разводе. Представьте себе
несколько достаточно распространенных ситуаций из реальной жизни.
Вариант первый. Родители развелись, забыли друг о друге, живут каждый своей
жизнью, на алименты мама не подавала и вообще понятия не имеет, где находится ее
бывший муж. Решила менять квартиру с доплатой на большую через сделку куплипродажи:
свою продать, добавить денег, купить побольше. А опека ей и говорит:
"Необходимо еще и согласие отца". А где его искать и как?
Вариант второй. Родители разводились со скандалом, отношения испорчены вдрызг,
сделать гадость другому - первая радость. И тут одной из сторон приходится
просить другую поддержать ее планы. Результат весьма предсказуемый.
Вариант третий. Мать-одиночка. В свидетельстве о рождении ребенка теперь
прочерков не ставят, там стоит вымышленное имя. Где она такого отца возьмет?
Можно попробовать получить такую справку в ЗАГСе, где регистрировалось рождение
ребенка, но нам точно известно, что, прежде чем такую справку получить,
намаешься, а могут и вообще не дать - высочайше утвержденной формы такой справки
нет. Значит, останутся мама с ребенком в маленькой квартирке, а могли бы жить в
большой.
Когда "чиновница-опекунша" наконец соизволит вас принять и вынести вердикт, то
вы вдруг узнаете, что обязаны выделить ребенку в собственность большую долю в
будущей квартире, даже если в существующей квартире он вообще никакой
собственности не имел. Если вы начинаете качать права и требовать разумного
решения, то вам просто отказывают и ваша сделка срывается.
В дальнейшем у родителей, согнувшихся перед решением опеки, может возникнуть
очень много проблем. Вернее, они уже возникают, и автору это доподлинно
известно. Есть такая странная закономерность - дети имеют привычку вырастать,
взрослеть, становиться совершеннолетними, а когда-то закрепленная за ними
собственность со временем ничуть не меняется в размерах. Если дети выросли
почтительные, вежливые и умные, то они понимают, что квартира эта родительская,
на кого бы она ни была записана, а им - детям - свою еще предстоит заработать.
Дети, однако, вырастают разные, а еще более разные достаются им спутники жизни.
В результате без всякого собственного желания родители уезжают из трехкомнатной
квартиры на Садовом кольце в однокомнатную в Южном Бутове или ведут партизанскую
войну в собственной квартире, врезая замки в межкомнатные двери и перетаскивая
холодильник поближе к изголовью кровати. А все оттого, что "чиновница-опекунша",
желая подстраховаться, сочинила когда-то решение, от которого всем будет
"весело", и не один год.
Хочется отметить, что конкретного положения об органах опеки и попечительства
нет. Их определенные права не регулируются ни одним федеральным законом. На
уровне субъекта Федерации - Москвы - есть общее положение об органах опеки и
попечительства при управах районов, делающее акцент все больше на детей-сирот,
детей из неблагополучных семей, а также на прочих недееспособных граждан.
Детального развернутого положения о правах и обязанностях этого загадочного
органа нет. Никто еще не видел открытой для всеобщего ознакомления инструкции, в
которой было бы указано, как конкретно должны решаться вопросы о сделках с
участием детей. Решения, издаваемые районным органом опеки и попечительства от
имени главы управы, абсолютно не подчиняются никакому писаному регламенту, над
ними фактически нет никакого контроля, нередко они противоречат всему остальному
действующему законодательству.
Люди, получившие отказ от опеки, обычно грозятся, что вот они ее... Но "довлеет
дневи злоба его", т.е. ежедневных забот у каждого хватает, а на восстановление
социальной справедливости нужно либо много времени, либо деньги на специалиста,
который от вашего имени эту справедливость возьмется восстанавливать. Ни у вас,
ни у другого обычного человека ни того, ни другого в избытке нет. И потом чего
ее восстанавливать, эту справедливость, если покупатель вместо вашей квартиры
уже купил другую, а та квартира, которую вы собирались купить, тоже уже продана.
Рынок жилья крутится очень быстро, заморозить две сделки ради торжества
справедливости никто не даст, а потом, глядь, вы и сами закрутились в работе,
домашних делах, отпуск на носу, ребенок заболел, теща слегла и двоюродный брат
из Саранска приехал. Где уж тут ходить по инстанциям...
Опять же вопрос: "А с чем ходить?" Ну, добьетесь вы отмены решения по
конкретному поводу, затратив на эту процедуру от шести месяцев до года, но ваша
конкретная сделка уже и так никогда не состоится. А общие принципы работы опеки
обжаловать нельзя, так как нет официального документа, который их определяет.
Есть какие-то внутренние циркуляры в форме "для служебного пользования", которых
никто не видел, есть руководящие указания, дающиеся в устной форме на всяких
совещаниях, но никто никогда не сознается, что давал такие указания или получал
их. Значит, каждый раз опека руководствуется исключительно внутренним пониманием
защиты прав несовершеннолетних от их родителей так, как она лично, конкретная
"чиновница-опекунша", их понимает. Понимает же она только одно - за отказ ее
никто ругать не будет, а вот если дать разрешение, то последствия могут и
возникнуть, тогда, возможно, и ей отвечать придется. Проще запретить.
Борясь за права детей и пытаясь все унифицировать, в 1994 г. в Закон РСФСР "О
приватизации жилищного фонда в РСФСР" были внесены следующие изменения: если в
квартире проживает несовершеннолетний, то родители обязаны включить его в
приватизацию, т.е. в число сособственников.
Большинство родителей, предвидя последствия и разумно планируя жизнь, начали
хитрить - выписывали ребенка к бабушкам, дедушкам, другим родственникам на пару
месяцев, а потом приватизировали квартиры на оставшихся. Родственники шли на
это, понимая, что одну квартиру приватизируют и продадут, другую купят и детей
туда пропишут, но без права собственности.
Наше государство ведь живет по принципу "если я чего решил - выпью обязательно".
Положение Закона усилили внесенными в местные инструкции уточнениями о порядке
приватизации: несовершеннолетние, выписанные из квартиры менее чем за шесть
месяцев до приватизации, все равно в приватизации участвуют. Теперь приходится
договариваться с родственниками не на пару месяцев, а на полгода - год. А на это
не все идут. Последствия - нормальные люди, пытающиеся улучшить жилищные
условия, часто не могут этого сделать из-за системы правовых препонов. Жулики же
все равно "договорятся", только проведенные ими сделки будут юридически
грязными, что открывает возможности для дополнительного жульничества.
Действительно, "благими намерениями вымощена дорога в ад". Создавая систему
защиты слабых и незащищенных, создали систему противодействия честным и бедным.
§ 2. Порядок приватизации
Порядок приватизации менялся не один раз, органы, его осуществлявшие, тоже.
Свидетельств о приватизации жилых помещений в Москве было три вида. Жилым
помещениям повезло больше. На нежилые помещения свидетельств о собственности
автор насчитала девять разновидностей и сбилась.
В самом начале можно было просто прийти в ЖЭК, в котором была отдельная
комнатенка с надписью "Приватизация", написать заявление в свободной форме, а
через 2-3 месяца получить розовую бумажку в треть альбомного листа -
Свидетельство о собственности на жилище.
Позднее процесс был несколько формализован, заявление было напечатано
типографским способом, в пробелы от руки вписывали фамилии и адрес квартиры.
Еще позднее, видимо, в результате судебной практики, а также изменений в
гражданском законодательстве, пришли к выводу, что Свидетельство само по себе
правовым документом не является, а только подтверждает факт наличия у вас
квартиры в собственности. Основанием любого права является изъявление воли
сторон, в данном случае государства, которое отдает квартиру, и гражданина,
который эту квартиру принимает.
С точки зрения теории права такое волеизъявление - чистое дарение. Политически
же дарить было ничего нельзя, шел процесс становления капитализма в России,
людям вроде бы как возвращали неправедно отобранное большевиками. Был введен
термин "договор передачи". Его тоже стали печатать типографским способом и
заполнять вместе с заявлениями. Видов договора передачи было три или четыре -
его тоже совершенствовали. Только вот в Гражданском кодексе РФ такой формы
договора до сих пор нет, а договор есть, и приватизированные квартиры тоже есть.
Остается задуматься: договор передачи появился раньше нового ГК РФ, но его туда
не включили. Это нарочно, чтобы, когда понадобится отобрать, еще и правовое
основание присутствовало, дескать, "это все придумал Черчилль в восемнадцатом
году", а мы действуем по ГК, значит, ваши права не законны.
А еще позднее прогресс пришел в каждый ДЭЗ, и все бумажки стали заполняться на
компьютере, гражданам оставалось только расписываться. Система стала отлаженной,
проходила очень быстро, на что сразу отреагировал рынок. Он, как известно,
лучший показатель. Среди квартир, выставленных на продажу, появилось много еще
не приватизированных квартир, которые начинали приватизировать только при
наличии реального покупателя, внесшего задаток.
Вдруг раздался трах-тибидох-бух, кому-то в голову пришла "светлая" мысль: "Чтото
слишком мы облегчили жизнь гражданам. Они приходят, распишутся, а потом сразу
Свидетельство получают. А мы, бедные, и документы заказываем, и регистрацию
производим, и выдаем. Переработали. Пусть лучше граждане помучаются". И
отлаженная система полетела под откос. Теперь вы не только в ДЭЗ за заявлением и
договором передачи сходите, но сами получите и в бухгалтерии, и в паспортном
столе все справки. В БТИ вам придется тоже своими ножками сходить, в очереди
постоите сначала за счетом, потом в сбербанке оплатите этот счет. Потом еще раз
в БТИ встанете в очередь - квиточек сдадите, потом через несколько дней еще раз
постоите - справку, экспликацию и поэтажный план получите, потом все это
отнесете, сдадите, а потом еще раз куда-то съездите, постоите и Свидетельство
получите.
Одна знакомая автора, решившая на старости лет все-таки приватизировать свою
квартиру, чтобы оставить ее племяннице в наследство, доехала до БТИ, посмотрела
на очередь, плюнула, развернулась и поехала домой. Позвонила племяннице и
сказала: "Хочешь квартиру - нанимай, кого хочешь, я туда больше ни ногой".
Как уже отмечалось, рынок - лучший показатель потребности в услугах. Почти в
любой риэлтерской фирме появились оформители-приватизаторы. Выписываете
доверенность, платите деньги, а они бегают и стоят в очередях. Расценки по
городу, конечно, гуляют, но порядок назвать можно - со сбором всех документов $
500-700, без сбора документов, только регистрация, - $ 200-300. При этом советы,
кого включать в приватизацию, а кого - нет, оплачиваются отдельно.
Возвращаясь к правовому основанию вашей приватизированной собственности, надо
сказать, что никому до сих пор этот момент до конца не ясен. Ни законодатель -
Государственная Дума РФ, ни суд - Верховный Суд РФ не дали четкого разъяснения о
том, к какому виду договоров отнести договор передачи. А вопрос этот не
праздный. За ним судьбы людей. Ведь у большинства, т.е. у нас с вами, квартира -
это основное, а то и единственное реально ценное имущество. Поэтому когда
начинаются катаклизмы, хотелось бы заранее знать, на что можно рассчитывать. В
отношении квартиры, полученной по приватизации, все в глубоком тумане.
§ 3. Раздел имущества
Давайте рассмотрим, в каких случаях нам приходится что-то делать с квартирой
против нашей воли. Дело-то житейское.
Случай А. Развод. Оба супруга когда-то вместе приватизировали одну квартиру,
теперь они ее делят. Если собственность была совместная бездолевая, то суд
превратит ее в равнодолевую и этим все закончится. Бывшие супруги получат каждый
по персональному свидетельству на 1/2 доли в праве во всей квартире и
задумаются. Ведь право на 1/2 или любую другую долю в праве на квартиру не
определяет вам конкретное имущество. Это означает, что и в кухне, и на балконе,
и в каждой комнате, и в ванной есть ваш кусочек. Но где он конкретно? Можно
дойти до абсурда, но по факту даже каждую плитку на стене и каждую половицу в
паркете можно считать поделенной. Значит, у супругов, т.е. бывших супругов, есть
четыре варианта.
Вариант А1. Спокойно все обсудить, по взаимному согласию квартиру продать, на
вырученные деньги купить каждому по жилому помещению. Хороший вариант, но
достаточно редкий. Тем более что на деньги, вырученные от продажи одной
квартиры, далеко не всегда можно купить две даже меньшего метража. А уж если
есть преференции по конкретному району или виду будущих квартир, то вероятность
мирного разъезда начинает таять, как снег на солнцепеке.
Вариант А2. Опять идти в суд. Требовать определения и закрепления конкретных
помещений в пользование. Суд определит, кто в какой комнате должен жить. Можно
врезать замки в двери комнат и жить в импровизированной коммуналке, но без
преимуществ реальной коммуналки, так как продать свою комнату как комнату ни
один из супругов не может. Тоже выход, но не во всех квартирах, ведь если
комнаты изолированные, то этот вариант проходит, а если проходные или смежные,
то суд не имеет права закреплять их за кем-либо.
Вариант А3. Каждый из бывших супругов занимается максимальным отравлением жизни
другому, не идет ни на какие компромиссы, портит вещи, гадит по углам в надежде,
что другой не выдержит и сбежит. Обычно это заканчивается нанесением телесных
повреждений разной степени тяжести, вызовом милиции, больницей, а иногда
осуждением одного из супругов на долгий срок. Как крайний случай - смерть одного
и осуждение другого.
Вариант А4 как творческое развитие третьего. Закон не запрещает продать вашу
идеальную 1/2 долю (правда, с выполнением ряда условий, называемых
преимущественным правом, но о нем подробнее в гл. 5 § 1 "Преимущественное право
приобретения"). Доля продается за деньги, гораздо меньшие, чем реально стоит
полквартиры, какому-нибудь цыганскому или таджикскому семейству с восемью
детьми. После чего результат бывает тот же, что и в третьем варианте, но только
для оставшегося супруга.
Случай Б. Развод. Супруги были прописаны порознь (жили-то они, конечно, вместе в
одной из двух квартир), участвовали в приватизации разных квартир, начинают
делить нажитое в браке имущество.
А вот здесь и вступает в силу принцип неопределенности понятия "договор
передачи" и тех прав, которые возникли на его основании.
Проблема Б1:
- Как вы получили вашу квартиру? Бесплатно?
- Бесплатно, - говорят одни граждане, и они правы.
- Нет, я чего-то платил, и в договоре передачи эта сумма указана, вот и квиточек
из сберкассы, - говорят другие, и они тоже правы.
Так что не определен сам тип договора передачи: возмездный или безвозмездный.
Проблема Б2:
- Вы, когда квартиру приватизировали, в браке состояли?
- Состояли...
- Ну, тогда приватизированная квартира - это совместно нажитое в браке
имущество, которое при разводе подлежит разделу, - говорит юрист - сторонник
Гражданского кодекса. - Потому что Гражданский кодекс РФ в ст. 256 относит к
личному имуществу граждан, не подлежащему разделу, только то имущество, которое
было получено по наследству или в результате дарения. Ни дарением, ни
наследством договор передачи не является, значит, будем квартиру делить между
супругами.
- Нет уж, - говорит юрист - сторонник Семейного кодекса, - приватизированная
квартира - это личное имущество гражданина, к совместно нажитому в браке не
относится и при разводе разделу не подлежит, потому что Семейный кодекс в ст. 36
относит к личному имуществу граждан, не подлежащему разделу при разводе, любое
имущество, полученное безвозмездно, значит, приватизированную квартиру делить не
будем, договор передачи безвозмездный.
- Будем! Будем! - кричит сторонник Гражданского кодекса. - Возмездный он.
Платили за него, и платежка имеется.
- Нет, не будем! - вопит сторонник Семейного кодекса. - Нет в договоре передачи
цены квартиры, безвозмездный он.
См. статью 256 ГК РФ
См. п. 1 статьи 34, п. 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ
Так что не определен и тип имущества, возникающий из договора передачи: личное
оно и неделимое или совместно нажитое в браке и делимое.
Даже Верховный Суд РФ имеет на эту тему две точки зрения, сформулированные в
разных постановлениях Пленума ВС РФ, причем ни одно из них не отменяет другое. В
результате любой судья, решающий эту проблему, становится заложником своего
личного видения этой проблемы. А судьи ведь тоже юристы, есть среди них
поклонники Гражданского кодекса, есть - Семейного. Бывает, что в первой
инстанции (в районном межмуниципальном суде) судят и выносят решения поклонники
одного кодекса, а во второй, кассационной инстанции (в Мосгорсуде) судят и
отменяют решения первых поклонники другого кодекса. Так что вилами на воде
писана процедура деления квартиры, приватизированной одним из супругов.
Вариант N 1. Мирное решение проблемы. Квартиры примерно равны. Каждый остается
при своем приватизированном имуществе. В процессе развода ни одна из квартир в
перечень совместно нажитого и подлежащего разделу имущества не вносится.
"Высокие, высокие отношения". Бывает редко.
Вариант N 2. Один из супругов приватизировал трехкомнатную квартиру, а другой -
комнату в коммуналке. Каждый был прописан у себя. В квартире жили, комнату
сдавали. Все деньги семьи (и от аренды тоже) тратили вместе, в том числе и на
ремонт и отделку квартиры. По Гражданскому кодексу - каждому по полквартиры и по
полкомнаты, а дальше договаривайтесь. По Семейному - одному отремонтированную
трехкомнатную квартиру, а другому - загаженную арендаторами комнату в
коммуналке. Деньги за ремонт? Если представите финансовые документы на покупку
стройматериалов и выполнение работ. Нет документов? Ах, вы за супругом
(супругой) чеков не собирали... Значит и денег не будет.
Вариант N 3. Было у супругов две приватизированные квартиры А. и Б., причем
приватизированные в период брака. Одну квартиру (А.) не трогали, другую квартиру
(Б.) продали, добавили денег и купили большую (В.). Квартир как было, так и
осталось две: А. и В. Развод. По Гражданскому кодексу - каждому два раза по
полквартиры - 1/2 А. и 1/2 В., а дальше договаривайтесь, меняйтесь, заключайте
мировое соглашение, но права равные. По Семейному - одному приватизированная
квартира целиком (А.) и еще полквартиры от другой (1/2 В.), потому что она
приобретена по купле-продаже, что уж точно подпадает под совместно нажитое
имущество, а второму - только половинка от второй квартиры (1/2 В.). То что
квартира В. была куплена на деньги, полученные от продажи квартиры Б. плюс
совместно нажитые деньги, уже совсем никого не интересует.
Вариант N 4 как творческое развитие варианта N 3. Была у супруги двухкомнатная
квартира А., приватизированная ею до брака, личная на 100%. Супруг же
приватизировал свою однокомнатную квартиру Б. уже в браке. Но не нравились обоим
супругам районы, где находились квартиры А. и Б., ездить на работу надо было
через весь город. Решили перебраться поближе к работе, а также район более
экологичный подыскать. Продала супруга свою квартиру А., ее мама и папа добавили
еще немножко и купила она двухкомнатную квартиру В. Пожили супруги там, пожили,
а потом задумали разводиться. Подали на развод. Супруга, наивная, логично
предполагала, что если продавалась ее квартира А., да еще и ее родители денег
давали на квартиру В., то квартира В. - ее. Ну, а муж пусть в свою квартиру Б.
едет, не звери, чай. Да вот только судья оказался поклонником Семейного кодекса:
деньги, что супругины родители на квартиру В. добавляли, пусть с дочки и
получают, квартиру Б. - супругу, так как это он ее приватизировал, а квартиру В.
- поделить пополам, так как она куплена в период брака.
Темное это дело, приватизация.
С делением остальной недвижимости несколько проще, так как она лучше в законе
описана, да и мировой юридической науке уже много веков известна. Не то что
творение господина Гайдара со товарищи... Как всегда, Россия впереди планеты
всей...
Если вы являетесь счастливым собственником недвижимости (квартиры, комнаты, доли
в праве, "домика в деревне", участка земли и т.п.), которую вы получили в
результате дарения по договору дарения, он же - дарственная, то это имущество
ваше, и только ваше, состояли вы на тот момент в браке или были холосты,
находились в процессе развода или собирались жениться. Источник дарения тоже не
важен - бабушка, тетя, двоюродный брат, ваш спонсор, ваша родная мать или первый
встречный на улице. Если это недвижимое имущество правильно на вас оформлено (об
оформлении недвижимости см. гл. 8 "Государственная регистрация прав на
недвижимое имущество") и вы или не вы, но полностью и в срок заплатили налог на
дарение, никто не смеет покуситься на это имущество и попробовать его с вами
поделить.
То же самое относится и к недвижимости, полученной в порядке наследования. Здесь
никакой роли не играют:
- вид наследования (по завещанию или по закону);
- ваша очередь на наследство (первая, вторая, третья, четвертая и т.д.);
- источник наследства (папа, дедушка, дядя чужой).
Если наследство правильно на вас оформлено и зарегистрировано и вы полностью и в
срок заплатили налог на наследство, то делить его уже ни с кем не придется.
С имуществом, полученным в наследство или в результате дарения, связаны две
другие проблемы - тоже очень важные.
Уплата налогов - серьезное дело. Не следует привлекать к себе внимание налоговых
органов больше, чем это действительно необходимо. Обычно они сами вспоминают о
нас, но иногда и нам приходится вспоминать о них. При совершении ряда сделок
бывает необходимо предъявлять справку, выданную налоговым органом, об отсутствии
у вас задолженности по уплате налогов. Есть сделки, которые реально становятся
завершенными только после уплаты соответствующего налога. Относитесь к налогам
на недвижимость со всей серьезностью - глупо терять самое ценное имущество из-за
пренебрежения, жадности или забывчивости.
§ 1. Налог на наследство и дарение
Самая актуальная проблема - полная и своевременная уплата налога на наследство
или дарение.
Вам дается только три месяца с того самого момента появления у вас в руках
Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество,
полученное в результате наследства или дарения, чтобы заплатить на него налог (к
счастью, всего один раз), но и это бывает не так легко и просто. Если вы совсем
неимущий и можете доказать это документально, то налоговый орган имеет право по
вашему ходатайству продлить срок уплаты налога на наследство или дарение еще на
три месяца. Если нет, то имущество может быть отобрано в доход государства. От
уплаты налога на наследство вас освободят только в одном-единственном случае:
если вы наследуете жилое помещение - квартиру или дом, где одновременно
прописаны и вы, и наследодатель, - и при этом состоите с наследодателем в
близком родстве.
От налога на дарение освобождены только супруги, делающие друг другу подарки.
Причем до сих пор до конца не решен вопрос (что поделаешь - пробел в законе):
только совместно прописанные супруги - так считает большинство сотрудников
налоговых органов, или любые супруги - так считают большинство юристов и все
здравомыслящие граждане. У налога на дарение есть, правда, одна милая черта:
если в договоре дарения это указано, то налог может заплатить за вас даритель.
Это действительно имеет смысл. "Что это за дорогие подарки, за которые потом
полжизни надо расплачиваться?"
Надо сказать, что налог на наследство и дарение - дело довольно дорогое и
обременительное. Поэтому надо пять раз подумать, прежде чем дать согласие
принять наследство или дарение. Ниже автор приводит таблицу ставок налогов,
существующих сегодня, исходя из Закона РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О
налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (в редакции
Законов РФ от 22 декабря 1992 г. N 4178-1, от 6 марта 1993 г. N 4618-1;
Федеральных законов от 27 января 1995 г. N 10-ФЗ, от 30 декабря 2001 г. N 196ФЗ).
Таблица 1
Ставки налога на наследство и дарение
¦ Наследство ¦
+----------T-----------T-----------T-----------T-----------T------------+
¦ ¦ 0-80 МРОТ ¦81-850 МРОТ¦ 851-1700 ¦ 1701-2550 ¦ Свыше 2551 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
+----------+-----------+-----------+-----------+-----------+------------+
¦Наследники¦ ¦ 0 ¦ 5% свыше ¦ 42,5 МРОТ ¦ 127,5 МРОТ ¦
¦1-й ¦ ¦ ¦ 850 МРОТ ¦ плюс 10% ¦ плюс 15% ¦
¦очереди ¦ ¦ ¦ ¦свыше 1700 ¦ свыше 2550 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
+----------+-----------+-----------+-----------+-----------+------------+
¦Наследники¦ 0 ¦ 0 ¦ 10% свыше ¦ 85 МРОТ ¦ 255 МРОТ ¦
¦2-й ¦ ¦ ¦ 850 МРОТ ¦ плюс 20% ¦ плюс 30% ¦
¦очереди ¦ ¦ ¦ ¦свыше 1700 ¦ свыше 2550 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
+----------+-----------+-----------+-----------+-----------+------------+
¦Другие ¦ 0 ¦ 0 ¦ 20% свыше ¦ 170 МРОТ ¦ 425 МРОТ ¦
¦наследники¦ ¦ ¦ 850 МРОТ ¦ плюс 30% ¦ плюс 45% ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦свыше 1700 ¦ свыше 2550 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
+----------+-----------+-----------+-----------+-----------+------------+
¦ Дарение ¦
+----------T-----------T-----------T-----------T-----------T------------+
¦Детям, ¦ 0 ¦ 3% свыше ¦ 23,1 МРОТ ¦ 82,6 МРОТ ¦ 176,1 МРОТ ¦
¦родителям ¦ ¦ 80 МРОТ ¦ плюс 7% ¦ плюс 11% ¦ плюс 15% ¦
¦ ¦ ¦ ¦ свыше 850 ¦свыше 1700 ¦ свыше 2550 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
+----------+-----------+-----------+-----------+-----------+------------+
¦Другим ¦ 0 ¦10% свыше ¦ 77 МРОТ ¦ 247 МРОТ ¦ 502 МРОТ ¦
¦физическим¦ ¦ 80 МРОТ ¦ плюс 20% ¦ плюс 30% ¦ плюс 40% ¦
¦лицам ¦ ¦ ¦ свыше 850 ¦свыше 1700 ¦ свыше 2550 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
L----------+-----------+-----------+-----------+-----------+-------------
Давайте обсудим варианты получения недвижимости по наследству или в дар.
Истории про прекрасных принцев/принцесс, которые, встретив вас на улице или в
общественном транспорте, воспылали настолько, что побежали дарить вам квартиру,
рассматривать не будем. Принцы/принцессы уж как-нибудь налог за вас заплатят.
Историю про троюродную бабушку, о которой вам ничего не было известно, а она
оставила вам в наследство трехэтажный мраморный особняк на Рублевском шоссе,
тоже отметем как пример сугубо святочной литературы.
Будем оставаться настоящими реалистами, "изучать автомат Калашникова", смотреть
на вещи трезво.
Наиболее распространенный вариант получения чего-либо в дар - это внуку/внучке
от бабушки/дедушки. Среднестатистические бабушка/дедушка подарят внуку/внучке
однокомнатную квартиру в стандартном панельном/блочном доме. При оформлении
дарственной стоимость дара не может быть оценена меньше суммы, указанной в
справке БТИ о стоимости.
Среднестатистическая панельная однокомнатная квартира по оценке БТИ стоит
500 000 руб., т.е. 5000 МРОТ. Сегодня по Федеральному закону "О минимальном
размере оплаты труда" от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ (в редакции Федеральных законов
от 29 апреля 2002 г. N 42-ФЗ, от 26 ноября 2002 г. N 152-ФЗ, от 1 октября 2003
г. N 127-ФЗ) 1 (один) МРОТ для целей налогообложения равен 100 руб.
Заглянем в табл. 1: вы для бабушки/дедушки по Закону РФ "О налоге с имущества,
переходящего в порядке наследования или дарения" - "другие физические лица".
Цена квартиры - 5000 МРОТ. За такой подарок вы, а не ваша бабушка, у которой
вряд ли есть еще что-нибудь, кроме этой квартиры, должны будете заплатить налог
в размере 148 200 руб. + 7500 руб. за нотариальное оформление дарения + 1000
руб. за государственную регистрацию и Свидетельство о государственной
регистрации права. Итого: 156 700 руб., или около $ 5500. Стоит убедить бабушку,
что существуют более экономичные варианты выражения родственной любви.
Наиболее распространенный вариант получения чего-либо в наследство - это
сыну/дочке от мамы/папы. Среднестатистический родитель оставляет в наследство
своему ребенку двухкомнатную квартиру в стандартном панельном/блочном доме.
Панельно-блочная двухкомнатная квартира по оценке БТИ стоит 700 000 руб., т.е.
7000 МРОТ.
Налог на родительское наследство для вас как для наследника первой очереди, если
вы имеете несчастье быть зарегистрированным в другом месте, будет равен 79 500
руб. + 10 500 руб. за нотариальное оформление Свидетельства о праве на
наследство + 1000 руб. за государственную регистрацию и Свидетельство о
государственной регистрации права. Итого: 91 000 руб., или около $ 3200. Все же
родители должны позаботится о своих детях как-нибудь менее обременительно.
Наиболее безболезненными для вашего кармана вариантами будут заключение с
любимыми родственниками договоров пожизненного содержания с иждивением или
купли-продажи тех самых квартир. Ваши затраты составят 1,5% от стоимости
квартиры по оценке БТИ (при нотариальном оформлении отношений) + 1000 руб. за
государственную регистрацию и Свидетельство о государственной регистрации права.
Существует еще безнотариальная (простая письменная) форма всех этих договоров,
которая позволит вам сэкономить еще 2000-3000 руб.
Испытывая глубокое убеждение, что должно быть как можно больше разных и
независимых друг от друга мест, в которых остаются следы от ваших сделок (а то
ведь если крыша рухнет или сгорит что-нибудь, концов не найдешь), автор является
сторонником нотариальной формы договоров.
§ 2. Налоги на другие виды сделок с недвижимостью
Купля-продажа недвижимости облагается налогом в размере 13% от суммы сделки (это
ставка подоходного налога физических лиц) в том случае, если бывший собственник
(продавец) владел этой недвижимостью менее пяти лет. Посмотрите на ваше
Свидетельство о собственности. В каком году вы его получили? В 1998-м?
Продавайте свою квартиру смело и ставьте в договор любую цену: хотите БТИ,
хотите рыночную. Налога с такой сделки вы платить не будете.
Если вы стали собственником квартиры менее чем за пять лет до сделки, то вам
имеет смысл в договоре не превышать цену в 1 000 000 руб. Именно эта сумма
подлежит налоговой амнистии, все, что свыше, будет облагаться подоходным налогом
по ставке 13%.
Существует еще один нюанс. Ставка подоходного налога сегодня не смертельна - 13%
это не 35% и не 45%, как бывало. Обидно, конечно, отдавать свои кровные, но
после уплаты такого налога у вас на всю жизнь есть официально зарегистрированная
законная абсолютно "белая", даже белоснежная сумма. Когда в дальнейшем вам
взбредет в голову купить что-нибудь еще, уже не придется изыскивать объяснения,
откуда у вас деньги. В правовой практике это называется легализацией денежных
средств. Так вот деньги, полученные от проведенной сделки по продаже вашей
квартиры, будут легализованы после уплаты подоходного налога.
Покупатель никаких налогов не платит. Единственная задача покупателя - иметь
твердый ответ по источнику происхождения денег, указанных в договоре. И хотя с 1
января 2004 г. из Налогового кодекса изъяли статью о происхождении доходов,
позволивших совершить крупную сделку, но никак не уймется родное государство...
В начале апреля 2004 г. в Государственную Думу РФ внесен проект о мониторинге
сделок на сумму свыше 2 500 000 руб. Федеральная служба по финансовому
мониторингу, или Финансовая разведка, как ее называют в международных
документах, "неугомонная наша", рвется в бой. Ставка, выдуманная Финансовой
разведкой, не выдерживает соприкосновения с действительностью, ведь 2 500 000
руб. - это чуть больше $ 80 000, т.е. это рыночная цена неплохой однокомнатной
квартиры или оч-ч-чень средненькой двухкомнатной. Возникает вопрос: Федеральная
служба по финансовому мониторингу хочет сразу задохнуться под лавиной сделок с
типовыми квартирами и тем самым превратить данную идею в мертворожденную? Этот
вопрос успешно решили один раз с налоговой полицией.
В Москве за один только месяц совершается более 80 000 регистрационных действий,
из которых около 40% приходится на сделки купли-продажи жилья. Значит, около
30 000 сделок только по Москве придется проверять ежемесячно сотрудникам этой
замечательной службы, у которой на всю страну семь территориальных
подразделений. В соответствии с Постановлением Правительства Российской
Федерации от 26 ноября 2002 г. N 820 предельная численность ее центрального
аппарата составляет 250 единиц, а территориальных органов - 155 единиц. Это
значит, что 360 000 московских сделок и, наверное, еще столько же по всей стране
будут проверять 405 человек. "Не смешите мои тапочки", - говорят в таких случаях
в Одессе.
Или государству нужен компромат на каждого гражданина, который пожелал чуть-чуть
высунуть шею из болота и улучшить свою жизнь? Это более вероятно. "Все мы под
колпаком у Мюллера". И назначать крайнего - наша национальная привычная и
любимая игра.
Иное налогообложение недвижимости в настоящий момент не представляет для вашего
кошелька ничего разрушительного. Один раз в год Министерство по налогам и сборам
радует нас с вами своим вниманием, присылая две уже готовые платежки, которые
вам вменяется в обязанность оплатить не позднее указанного на них срока. Размер
налога на недвижимость исчисляется от стоимости квартиры (дома, участка) по
оценке БТИ за истекший период и составляет очень небольшую сумму: за среднюю
панельно-блочную квартиру - от 10 до 100 руб. в год. Оценка БТИ будет со
временем расти, налог - тоже, но если господа депутаты Государственной Думы не
примут новых ставок по налогообложению недвижимости, то налоговое бремя за право
владеть недвижимостью будет оставаться подъемным.
Итак, вы - владелец недвижимости, прошли все перипетии, связанные с
приватизацией, получили заветное Свидетельство, исправно платите налог на
недвижимость. Что вы можете сделать со своей недвижимостью?
Если исходить исключительно из обывательского понятия собственности (так, как об
этом говорят в фильмах о красивой жизни миллионеров), то все что угодно. Право
собственности необъятно: можете покрасить в розовый цвет, продать, сдать в
аренду (в отношении жилья это называется коммерческий наем), подарить, заложить,
проиграть в карты или биллиард, завещать, отдать в ренту, передать кому-то в
обмен на пожизненное содержание с иждивением и т.д. И была бы наша с вами жизнь
в том самом розовом цвете, если бы исходили мы исключительно из понимания "моя
собственность, что захочу, то и сделаю".
К сожалению, кроме такого подхода к вашим правам собственника существует
некоторое количество законов и других нормативных правовых актов, регулирующих
деятельность с жилыми помещениями и ограничивающих права собственников.
Первый из них - Конституция Российской Федерации, принятая всенародным
голосованием 12 декабря 1993 г. (с изменениями, внесенными Указами Президента РФ
от 9 января 1996 г. N 20, от 10 февраля 1996 г. N 173, от 9 июня 2001 г. N 679,
от 25 июля 2003 г. N 841, Федеральным конституционным законом от 25 марта 2004
г. N 1-ФКЗ). Это Основной закон нашего государства. Ему должен соответствовать
каждый нормативный правовой акт любой силы и всякого уровня, издаваемый на
территории всей нашей необъятной страны.
См. п. 1 статьи 15 Конституции РФ
Для проверки точности соответствия любого из законов, постановлений, решений,
положений, инструкций и т.д. Конституции РФ существует отдельный специальный
орган - Конституционный Суд РФ. Он не решает судьбы конкретных людей, но может
принять решение о неконституционности того конкретного закона, который очень
сильно повлиял на вашу судьбу. К нашему великому сожалению, в деятельности
Конституционного Суда есть два существенных ограничения, которые серьезно
уменьшают его эффективность и действенность. Во-первых, Конституционный Суд не
рассматривает акты, не прошедшие регистрации в Минюсте (а таких великое
множество, море разливанное), а во-вторых, Суд не занимается самодеятельностью,
т.е. действует исходя исключительно из обращений лиц, и мы с вами в число этих
лиц не входим.
Но Конституция РФ - документ прямого действия, мы можем ею непосредственно
пользоваться и обязаны так же непосредственно соблюдать ее положения. Чем
Конституция РФ может ограничить ваши права собственника? А вот чем.
В ст. 40 Конституции РФ изложено основное положение: "Никто не может быть
произвольно лишен жилища". Вот и все. Приехали. Вы, конечно, собственник, но
граждане, зарегистрированные (прописанные) в вашей квартире, обладают правом
проживать в ней, и выгнать их вы не имеете права.
Второе не менее важное и тоже подвязывающее вам ручки-ножки положение ст. 10
Гражданского кодекса РФ гласит, что своей собственностью вы можете распоряжаться
только так, чтобы ваши действия не затрагивали интересы других лиц. Значит,
устроить небольшую Ниагару на кухне, снести несущую колонну и сжечь свою
квартиру, потому что она перестала вас радовать, вы не имеете права. Ниагара, в
просторечии называемой протечкой, обязательно начнет "радовать" ваших соседей
снизу, из-за снесенной колонны провалится пол у соседей сверху, а ваш поджог
приведет к выгоранию всего дома. Ваши действия затронут интересы других лиц.
См. п. 1 статьи 10, пп. 1-3 статьи 292, статью 293 ГК РФ
Третье - это Жилищный кодекс РСФСР, утвержденный Верховным Советом РСФСР 24 июня
1983 г. (в редакции Указов Президиума Верховного Совета РСФСР от 18 января 1985
г., от 29 августа 1986 г.; Закона РСФСР от 7 июля 1987 г.; Указов Президиума
Верховного Совета РСФСР от 18 ноября 1988 г., от 19 декабря 1988 г., от 22 июня
1989 г.; Закона РСФСР от 6 июля 1991 г. N 1552-1; Федеральных законов от 27
января 1995 г. N 10-ФЗ, от 22 августа 1995 г. N 151-ФЗ, от 28 марта 1998 г. N
45-ФЗ, от 17 апреля 2001 г. N 48-ФЗ, от 25 июля 2002 г. N 116-ФЗ, от 24 декабря
2002 г. N 179-ФЗ, от 31 декабря 2002 г. N 187-ФЗ, с изменениями, внесенными
Постановлениями Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. N 3-П, от 23 июня
1995 г. N 8-П).
Этот Кодекс действует, правда, в сильно "обглоданном" виде: часть статей
отменена, причем некоторые - как не соответствующие Конституции РФ; большая
часть статей, не будучи отмена де-юре, де-факто не действует, часть оставшихся
практической ценности не имеют, но с несколькими их положениями и по сей день
приходится считаться, особенно в отношении прав граждан, проживающих в квартире
вместе с собственником, как бы они ни назывались.
См. статьи 10, 53, 127-128, 132-133 Жилищного кодекса РСФСР
Четвертое - это Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской
Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в
пределах Российской Федерации", появившийся в развитие положений ст. 27
Конституции РФ, а также Постановление Правительства Российской Федерации от 17
июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан
Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту
жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц,
ответственных за регистрацию" (с изменениями от 23 апреля 1996 г., 14 февраля
1997 г., 16 марта 2000 г., 14 августа 2002 г.) и для нашего случая -
постановление правительства Москвы от 6 апреля 2004 г. N 189-пп "Об утверждении
правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного
учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве".
Пятое, шестое и седьмое тоже есть, но они просто более творчески и детально
развивают ограничения, заложенные в основных третьем-четвертом, которые мы уже
предложили вашему вниманию.
Какие же правовые барьеры встают перед вами как собственником, решившим
распорядиться своей собственностью?
Предположим, что вы собрались свою собственность (квартиру) продать.
Вариант N 1. Если вы - единственный совершеннолетний собственник и единственное
зарегистрированное в квартире лицо или все совершеннолетние сособственники
совпадают с зарегистрированными в квартире лицами (и все хотят продавать), то
нет никаких проблем, кроме одной, - надо найти место будущей прописки. Если вы
одновременно продаете одну квартиру и покупаете другую, то никаких особых
вопросов не возникает. Условие о перерегистрации в новую квартиру вносится в
условия договора купли-продажи, и за его исполнение все собственники, они же
зарегистрированные лица, отвечают перед своим покупателем по закону. Если
квартира продается без намерения одновременно покупать другое жилье, то
перегистрироваться лучше до проведения сделки.
Вариант N 2. Если в квартире количество совершеннолетних собственников
отличается от количества зарегистрированных в квартире совершеннолетних лиц, то
возникает опасность, что собственникам может не предоставиться возможность
реализовать свои права. Отказ от снятия с регистрационного учета любого из
совершеннолетних зарегистрированных лиц, не являющихся собственником, ставит под
удар всю сделку.
Проще говоря, если вы и, предположим, ваша половина (супруга или супруг) -
собственники, а ваша сестра просто зарегистрирована (прописана) в вашей
квартире, то, продавая квартиру, вы не можете ручаться перед покупателем за ее
добросовестность, потому что она совершеннолетняя и имеет право оставаться
проживать там, где считает нужным. Только ваш покупатель может не разделить
точку зрения вашей сестры и сделка сорвется. В практике, конечно, есть случаи,
когда квартиры продавались с зарегистрированными в них людьми, но за этим обычно
следуют разборки, драки, выломанные двери, выброшенные на лестницу вещи, приводы
в милицию и бесконечные суды. Так конституционное право на жилище наступает на
горло праву собственности. Если же вам позарез нужно продать вашу квартиру, то
вы обязаны купить своей сестре в ее собственность какое-нибудь жилое помещение,
но только то, на которое она согласна. То есть за реализацию принадлежащего вам
права собственности вам придется еще доплатить.
Вариант N 3. Если в квартире прописаны несовершеннолетние или у квартиры помимо
вас имеются несовершеннолетние собственники, то вам придется внимательно
перечитать гл. 3 § 1 "Органы опеки и попечительства". В дополнение можно
отметить, что просто прописанных в квартире детей можно выписать к родственникам
или в ваше другое жилье, если у вас их несколько. Сроки выписки до проведения
сделки в данном случае роли не играют, главное, чтобы в Выписке из домовой
книги, которую вы предъявляете для проведения сделки, дети не числились.
Подделывать записи в Выписке из домовой книги не рекомендуется, так как по таким
основаниям сделка однозначно будет оспорена в суде и не в вашу пользу.
Вариант N 4 как логическое развитие варианта N 3. Вместо детей в квартире
прописаны недееспособные граждане или имеются недееспособные собственники. Ваш
путь опять лежит в орган опеки и попечительства, проблемы с такими гражданами
точно такие же, как с несовершеннолетними, только их до проведения сделки
выписать в другую квартиру невозможно.
Вариант N 5. Если вы продаете свою недвижимость, находясь в браке, то на
проведение этой сделки вам требуется согласие вашей законной половины. Без
данного согласия в течение года эта сделка может быть расторгнута по заявлению
супруга/супруги, не дававшего согласия на продажу.
Данное вообще-то разумное требование, защищающее совместно нажитое имущество от
разбазаривания одной из сторон, из-за нелепейшей оговорки в законе (п. 3 ст. 35
Семейного кодекса РФ) выливается в требование такого согласия и в отношении
вашего личного имущества (нажитого вами до брака, полученного в наследство или в
дар). Вся беда в том, что закон потребовал согласия супруга/супруги на любую
сделку с недвижимостью, совершаемую в браке. Вероятно, законодатель предполагал
добросовестность и разумность у исполнителей закона, а также возможность
логического мышления у них же.
На практике это выливается в изучение вашего паспорта: "Ага! Есть штамп о браке!
А где согласие супруги?" Напрасно вы размахиваете Свидетельством о праве на
наследство или дарственной. "Без нотариально удостоверенного согласия документы
не примем, мы документы принимаем согласно утвержденному списку, это ваши
проблемы", - сурово отвечают исполнители закона.
Хорошо, когда в вашей семье царит мир, получение такого согласия превращается в
простую формальность, для выполнения которой вашей достойной половине надо
всего-навсего дойти до ближайшего (любого) нотариуса. А если у вас конфликт? И
не такое бывает на свете. Ваша сделка может не состояться.
Именно поэтому автор еще раз настоятельно рекомендует нотариальную форму сделки.
Нотариус обычно дает себе труд разобраться, каким имуществом вы собираетесь
распорядиться, и так ли уж необходимо чье-либо согласие на это. Конечно,
нотариусы тоже бывают разные, но если собрались совершать сделку у нотариуса,
всегда можно выяснить, к какому нотариусу следует обращаться, а от какого -
бежать и не оглядываться. Более подробно о нотариате, нотариусах и нотариально
удостоверенных документах см. в гл. 7.
Согласие супруга/супруги требуется и в том случае, если недвижимость была
приобретена в период брака, но на момент совершения сделки вы в браке уже не
состоите. Предположим, вы разошлись совершенно по-джентльменски либо через ЗАГС
(если у вас не было общих детей), либо через суд (но без раздела имущества). С
момента официального расторжения брака еще не прошло три года, значит, любая из
сторон еще может спохватиться и подать на раздел имущества. Вот для этого и
требуется согласие бывшей половины как доказательство того, что продаваемое вами
имущество она (ваша бывшая половина) совместно нажитым не считает и на него не
претендует. Бывают и такие случаи, но редко.
Из практики.
Вариант А. Супруги разводятся, имущество не делят, живут и прописаны порознь,
недвижимость оформлена на одного, который выжидает год-полтора и начинает
продавать. Приходит к нотариусу, пишет заявление, в котором указывает: "Место
проживания, место работы бывшего супруга не известно, вообще со дня развода его
не видел и ничего о нем не знаю, найти не могу, извещен о последствиях
применения статьи 35 Семейного кодекса РФ (расторжение сделки в течение одного
года с даты сделки по заявлению супруга/супруги, не дававшего согласия на
продажу)". Такая бумажка вполне (для нотариуса) заменяет согласие
супруга/супруги. Сделка проводится. Бывает, что второй супруг об этом узнает и
позже чем через год. Последствий нет.
Вариант Б. Супруги разводятся, имущество не делят, живут и прописаны порознь,
недвижимость оформлена на одного, который приходит и говорит: "Мы с тобой при
разводе договорились, что эта квартира моя, напиши, что согласна". А в ответ
слышит: "Мало ли о чем мы с тобой договаривались, да и было это давно, у меня
мнение изменилось, к тому же мне один адвокат сказал, что мы все неправильно
сделали, поэтому согласия не дам, я подаю на раздел имущества". Часто бывает и
так. Сделать ничего нельзя, приходится делить имущество.
Вариант В. как логическое совмещение вариантов А. и Б. После "милого" разговора,
описанного в варианте Б., супруг идет и выполняет действия, описанные в варианте
А. Почему-то это бывает очень часто. Автору жаль таких людей - они получают
полный букет проблем и кучу судебных процессов в придачу:
- судебный процесс о признании сделки купли-продажи недействительной по
заявлению супруга/супруги, не дававших согласия на продажу;
- судебное разбирательство (обычно с участием судебных приставов) о возврате
денег, полученных от продажи недвижимости;
- суд по разделу совместно нажитого имущества.
Причем все эти дела человек, сработавший по варианту В., заведомо проиграл, его
не спасет ни мастерство адвоката, ни стояние звезд. Он действительно виноват и
очень сильно поплатится, но поплатится за собственную глупость.
Все указанные выше проблемы возникают в основном от осознанного нежелания наших
соотечественников каким-то образом официально полностью урегулировать свои
имущественные отношения после развода. Иногда это лень, иногда отсутствие
времени ("Некогда мне по судам ходить!"), иногда отвращение к партнеру ("Видеть
его больше в жизни не желаю!"), иногда отсутствие финансов или элементарная
жадность (раздел имущества стоит денег), но чаще всего это правовая
безграмотность наших с вами соотечественников ("Обойдется как-нибудь!"). Так
вот, не обойдется, а всплывет в самый неподходящий момент. Это вам, уважаемый
читатель, автор заявляет с полной уверенностью, опираясь на многолетнюю практику
свою и своих многочисленных коллег.
§ 1. Преимущественное право приобретения
Помимо всех вышеперечисленных проблем, с которыми может столкнуться собственник,
вознамерившийся продать свою недвижимость, существует еще одна. Как вы помните,
выше уже говорилось, что в результате непродуманной приватизации, действий
органов опеки и попечительства, раздела имущества супругов, наследства или
дарения может возникнуть совместная собственность на объект недвижимости. У вас
в таком случае возникает доля в праве на данную недвижимость.
Если вы решите продать свою долю в такой собственности, то вам предстоит
выполнить действия, описанные в ст. 250 Гражданского кодекса РФ
(преимущественное право приобретения), а именно:
Направить всем сособственникам, чье право собственности на долю в той же
недвижимости законно оформлено, предложение о приобретении вашей доли по
интересующей вас цене (назовем ее P). Рекомендуется направлять такое предложение
в письменном виде, по почте, желательно с уведомлением о вручении. В принципе
законом не предписывается какая-то специальная форма уведомления, оно может быть
составлено достаточно произвольно, главное, чтобы оно:
- было адресовано конкретному сособственнику;
- четко описывался предмет уведомления - ваша доля в праве;
- цена P;
- порядок проведения самой сделки;
- адрес, по которому можно отправить ответ.
В случае более или менее нормальных отношений с сособственниками такого
уведомления более чем достаточно.
После получения уведомления кто-то из ваших сособственников или все вместе
должны в течение 30 дней принять решение, нужна ли им ваша доля за сумму P или
нет. Если она ему/им нужна, то он/они должны выразить свою заинтересованность в
письменном виде. Если он/они не собираются приобретать вашу долю, то его/их
отказ также может быть выражен в письменном виде или может быть вообще никак не
выражен. Отсутствие ответа на ваше предложение по истечении 30 дней
приравнивается законом к отказу.
При согласии вопрос понятен, проводится сделка на предложенных вами условиях.
При письменном отказе тоже все понятно. При отсутствии какого-либо отказа
необходимо иметь у себя в архиве уведомление о вручении как доказательство
извещения сособственников о вашем намерении. После чего проводите сделку с
третьими лицами, которые готовы купить вашу долю за сумму P или сумму P + N, где
N - любая сумма. Но ни при каких условиях сумма, указываемая вами в договоре
купли-продажи, не должна быть меньше суммы P. Если вами будет нарушено это
условие, то ваши сособственники имеют полное и законное право требовать
расторжения вашего договора с третьими лицами, так как вы, продав третьему лицу
дешевле, чем предложили сособственникам, нарушили их преимущественное право.
См. пп. 1-3 статьи 250 ГК РФ
Если ваш сособственник отличается "повышенной нежностью" к вам и вы можете
предполагать, что в его намерения входит любым образом воспрепятствовать вам в
продаже вашей доли, то автор рекомендует воспользоваться нотариальной формой
проведения действий по преимущественному праву.
Вы идете к нотариусу и сообщаете ему условия продажи вашей доли. Нотариус
составляет от вашего имени и по вашим условиям уведомление сособственнику плюс
сопроводительное письмо уже от имени самого нотариуса, в котором дает
разъяснения по поводу преимущественного права и обязанностей сособственника, а
также указывает свой адрес и другие контактные реквизиты. Вы подписываете
составленное нотариусом уведомление, нотариус подписывает свое разъяснение, все
эти документы регистрируются в реестре у нотариуса, вы уплачиваете за это
госпошлину, после чего сам нотариус отправляет все эти документы по почте с
уведомлением о вручении. И теперь именно на имя нотариуса должен прийти ответ
вашего сособственника с согласием или отказом. Если такой ответ приходит, то
нотариус передает его вам под роспись, а вы действуете по обстановке. Если же в
отведенный законом период (30 дней) на имя нотариуса ответа не приходит, то
нотариус выдает вам официальный документ о том, что вы как добросовестный
продавец доли совершили все требуемые законом действия для предоставления
сособственнику преимущественного права. После получения этого документа вы
можете продавать свою долю третьим лицам, но не забывать про условия цены P.
Для чего производится вся эта нотариальная морока? Если ваш сособственник -
"очень нежно любящий вас" человек, то при неиспользовании в данном процессе
нотариуса он может заявить, что вы ему в конверте отправили вместо уведомления
рекламу памперсов, а уведомления он и в глаза не видел. Если не видел - значит,
нарушено его преимущественное право. Нарушено право - расторгайте договор. К
сожалению, это не теоретические доводы юриста, дующего на воду, а реальные
случаи из жизни, происходящие чаще всего между разведенными супругами.
Разумное дополнение. Очень большое количество нотариусов в течение всей своей
практики с данной формой ни разу не сталкивались, поэтому, прежде чем идти к
нотариусу, позвоните ему и выясните, знает ли он, как оформлять эти документы.
Автор лично был свидетелем, как вся нотариальная контора - два нотариуса, три
помощника и секретарь судорожно листали инструкцию, пытаясь выяснить, как это
надо делать. Впрочем, это тоже не самая большая беда: в Москве сегодня более 600
нотариусов, уж как-нибудь вы найдете того, кто все это знает и умеет.
§ 2. Залог
Залог недвижимости, или иначе ипотека, - очень древняя правовая конструкция.
Разработанная и активно применявшаяся в Древнем Риме, доведенная до совершенства
византийскими юристами, она досталась нам практически без изменений. Залог не
есть форма сделки с недвижимым имуществом, это форма обеспечения выполнения
обязательств. Залог обременяет вашу недвижимость возможностью возникновения прав
третьих лиц на нее.
Предположим, вы взяли у кого-то в долг достаточно серьезную сумму. Ваш кредитор,
что вполне естественно, обеспокоен, сумеете ли вы эту сумму вернуть. Для того
чтобы исключить волнения вашего кредитора, дать ему уверенность в том, что свои
деньги он получит в любом случае, используется залог (ипотека). Вы как владелец
недвижимости даете вашему кредитору такие права на вашу недвижимость, которые
позволят ему вернуть свои деньги даже в том случае, если вы лично долг ему не
отдадите.
Почему на рынке ценится именно ипотека, а не залог каких-либо других прав или
другого имущества, вы, наверное, понимаете не хуже автора. Недвижимость не
спрячешь, не увезешь, ее трудно испортить до полной потери рыночной стоимости.
Она всегда имеет хоть какой-то спрос, а если продать ее за нужную сумму не
получается, то ее можно использовать и даже зарабатывать на этом деньги.
У договора залога есть несколько особенностей, без которых этот договор ипотекой
не является, а следовательно, он не накладывает на вас соответствующих
обязательств.
Во-первых, договор залога является так называемым вторичным договором. Это
означает, что не может быть залога, который сам себе залог. Залогу обязательно
должны предшествовать долговые обязательства (договор займа, кредитный договор,
а также любой другой договор, по которому вы обязываетесь заплатить денежные
средства когда-нибудь в будущем), что определено ст. 334-358 Гражданского
кодекса РФ. Если в договоре залога не указано основание (первичный договор, по
которому возникли долговые обязательства), то это уже не залог.
Во-вторых, форма договора залога только нотариальная. Так распорядился
законодатель в специализированном Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Федеральных законов от 9 ноября
2001 г. N 143-ФЗ, от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ, от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ,
от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ) в ст. 10. Если вы написали договор залога на
коленке и к нотариусу для его удостоверения не зашли, то это уже не ипотека.
В-третьих, договор залога подлежит государственной регистрации в Учреждении
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, а также специальной записи о наличии обременений на имущество в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП),
который ведется в этом Учреждении согласно условиям Федерального закона от 21
июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" (в редакции Федеральных законов от 5 марта 2001 г. N
20-ФЗ, от 12 апреля 2001 г. N 36-ФЗ, от 11 апреля 2002 г. N 36-ФЗ, от 9 июня
2003 г. N 69-ФЗ). Если на договоре нет отметки о регистрации и номера
регистрационной записи в ЕГРП, то такой договор залога в силу еще не вступил,
поэтому использован быть не может.
Это три основных условия действия ипотеки. Если в ваших отношениях с кредитором
любое из этих положений отсутствует, то вы можете смело считать, что ваше
имущество не заложено, а ваши отношения с кредитором будут выстраиваться на
совсем других условиях. Впрочем, верно и обратное замечание, когда кредитором
являетесь вы.
См. п. 1 статьи 338, статью 339 ГК РФ
См. статью 2, п. 1 статьи 3, п. 3 статьи 6, п. 1 статьи 7, пп. 1-2 статьи 10 ФЗ
РФ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Существует еще несколько особенностей ипотеки, которые уже относятся к моменту
неисполнения долгового обязательства. Если обязательства исполнены, то все очень
просто: должник возвращает деньги, стороны подписывают Акт об отсутствии
претензий, расторгают договор залога и регистрируют в Учреждении юстиции снятие
обременения с конкретной недвижимости. Если же прошел срок расплаты, а должник
денег не вернул, то начинается история по реализации залога.
Вариант N 1. Должник - честный человек (или честное юридическое лицо, что,
конечно, редкость) и признает и долг, и необходимость отдать недвижимость. В
этом случае сторонами подписывается соглашение о реализации залога (тоже
нотариальное между прочим), по которому право собственности на недвижимость
переходит от должника к кредитору. Это соглашение регистрируется в Учреждении
юстиции, а в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок
с ним вносится запись о переходе права собственности на объект недвижимости и
кредитору выдается Свидетельство о государственной регистрации права на
недвижимое имущество. Это вариант, который обычно случается между физическими
лицами, причем кредитор сильнее и авторитетнее должника, который кредитора
опасается.
Вариант N 2. Должнику жалко отдавать свою недвижимость, а кредитора он не
боится, поэтому он отказывается добровольно подписывать соглашение о реализации
залога. Кредитор вынужден подавать в суд, где возникает одна из самых интересных
коллизий, связанных с ипотекой. Суд имеет право передать кредитору право
собственности на недвижимость, а может выставить недвижимость на торги, продать
ее, а кредитору вернуть только ту сумму, которая указана в первичном договоре,
плюс расходы на суд плюс проценты за пользование должником чужими денежными
средствам и в период после срока отдачи долга.
Вариант N 3. Стоимость заложенной недвижимости реально гораздо больше, чем
одолженная сумма. Должнику жалко терять разницу, поэтому он отказывается
добровольно подписывать соглашение о реализации залога. Кредитор вынужден
подавать в суд, где результат тоже мало предсказуем, потому что торги проводят
люди. Сумма, по которой недвижимость будет выставлена на торги, не может быть
меньше суммы долга. Но где гарантии, что она будет существенно больше? По закону
разница между суммой долга и ценой, полученной от реализации недвижимости на
торгах, должна быть возвращена должнику. Автор ни разу не видел, чтобы
возвращалось что-нибудь действительно существенное, даже если на торги
выставлялись объекты, стоимость которых была на порядок выше суммы долга.
Как правило, для сокращения расходов и времени стороны не производят оценку
закладываемого имущества. Оценка для залога делается так же, как это описано в
гл. 6 § 2 "Договор мены". Для закладываемого имущества в присутствии нотариуса
стороны просто заверяют друг друга и нотариуса, что чистосердечно считают
равными сумму долга и стоимость имущества. Из таких заверений, когда они не
соответствуют действительности, и возникают коллизии, описанные в варианте N 3.
Если ваша недвижимость, которую вы собираетесь заложить, стоит значительно
больше, чем та сумма, которую вы одалживаете, будьте готовы потерять всю
стоимость (это наиболее вероятный вариант), либо делайте оценку, но тогда падает
вероятность получить деньги в долг, либо занимайте больше - не так обидно будет
потерять.
В отношении ипотеки жилых помещений существуют свои ограничения. Нельзя
закладывать квартиру без согласия всех сособственников, а также всех
совершеннолетних зарегистрированных в ней лиц. Нельзя закладывать квартиру без
согласия супруга/супруги, если данная квартира нажита в браке и не является
вашей личной собственностью.
Теоретически если в квартире есть несовершеннолетние, то заложить ее можно
выполнив процедуры, связанные с опекой (см. гл. 3 § 1 "Орган опеки и
попечительства"). Но ни одна опека никогда не даст разрешения на совершение
такой сделки, а главное, ни один банк и ни один хоть чуточку разбирающийся в
этом процессе кредитор никогда не даст вам ни рубля под квартиру, в которой
прописаны несовершеннолетние. По одной-единственной причине - реализовать такой
залог невозможно.
Дети находятся под защитой государства, выкинуть на улицу их никто не позволит.
Следовательно, кредитору, чтобы реализовать такой залог, придется за свой счет
купить жилплощадь для детей, переселить их туда и только после этого
реализовывать заложенную квартиру. В 99,999% случаев эта овчинка настолько не
стоит выделки, что с этим никто и связываться не будет. Бывают, конечно, случаи,
но они так же редки, как зеленые тигры и фиолетовые слоны. Например,
закладывается очень большая квартира (метров 120-150) в очень престижном доме, в
очень дорогом районе, например на Остоженке, у которой только один взрослый
собственник, а ребенок там только прописан. В этом случае доход от реализации
залога с лихвой покроет приобретение жилого помещения для ребенка исходя из
социальной нормы - 18 кв.м общей площади на человека. Но такие случаи редкость,
рассчитывать на них не следует.
Вариант N 4. Пока редкий, но с каждым днем набирающий обороты. Банковский кредит
с ипотечным обеспечением.
Вариант N 4А. Вы берете кредит в банке для каких-то своих не связанных с
недвижимостью целей: открыть свое дело, купить дорогую машину, оплатить дорогую
операцию кому-то из близких или для любых иных надобностей. Банк должен быть
уверен, что вы ему кредит вернете, ну а если не вернете живыми деньгами, то он
свое все равно получит. Для обеспечения спокойствия банка вы закладываете ему
свою квартиру, ту, которая вам принадлежит по праву собственности. Отдали кредит
- банк освобождает квартиру из-под залога. Не отдали - банк продает ее с торгов,
чтобы возместить убытки, которые он понес, предоставив вам кредит.
Оба договора подписываются одновременно.
Вариант N 4Б. Вы берете кредит в банке для того, чтобы купить квартиру.
Заключаете с банком кредитный договор, по которому банк выдает вам деньги для
покупки квартиры, конкретно описанной в договоре. Иногда вам этих денег даже в
руки не дают, а банк сам обязуется их передать продавцу той квартиры, которую вы
покупаете.
В целях обеспечения возврата кредита банку уже в кредитном договоре закрепляется
ваше обязательство заключить с банком договор ипотеки вашей новой квартиры сразу
же после того, как ваши права будут на нее зарегистрированы. Получив
Свидетельство о собственности на новую квартиру, вы подписываете с банком
договор ипотеки на следующий день.
Особенностью заключения с банком любых договоров является очень большая
жесткость договоров. Причем не только финансовая, но и договорная.
Все свои действия банк очень тщательно соразмеряет с законодательством,
скрупулезно сверяя каждое слово в договоре с положениями различных законов. Это
касается и кредитного договора - ст. 819-821 Гражданского кодекса РФ, Закон РФ
от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банковской деятельности в Российской Федерации"
(в редакции Федеральных законов от 3 февраля 1996 г. N 17-ФЗ, от 31 июля 1998 г.
N 151-ФЗ, от 5 июля 1999 г. N 126-ФЗ, от 8 июля 1999 г. N 136-ФЗ, от 19 июня
2001 г. N 82-ФЗ, от 7 августа 2001 г. N 121-ФЗ, от 21 марта 2002 г. N 31-ФЗ, от
30 июня 2003 г. N 86-ФЗ, от 8 декабря 2003 г. N 169-ФЗ, от 23 декабря 2003 г. N
181-ФЗ, от 23 декабря 2003 г. N 185-ФЗ, с изменениями, внесенными Постановлением
Конституционного Суда РФ от 23 февраля 1999 г. N 4-П, Федеральным законом от 8
июля 1999 г. N 144-ФЗ), и договора залога (ипотеки) квартиры - ст. 334-358
Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)",
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним".
Коренным отличием банков от физических лиц является невозможность ведения
переговоров с ним на ваших условиях. С физическими лицами вы еще можете
поспорить о конкретности условий и четкости формулировок. С банками споров не
бывает. Либо вы заключаете те договоры, которые подготовил банк, и ваше участие
в этом процессе будет ограничиваться только фактом их подписания, либо кредита
вы не получите.
§ 3. Аренда
С точки зрения права аренда недвижимости - это ее обременение. Вы, предоставив
кому-либо свою недвижимость на праве аренды, на какой-то срок лишаете себя
возможности пользоваться ею. Все сделки, которые вы имеете право совершать,
должны обязательно учитывать существующие с вами арендные отношения. Невзирая на
наличие у вас права собственности, вы обязаны соблюдать права лица, арендующего
у вас помещение. Ваши права на собственность в этом случае находятся под тяжелым
грузом чужих прав - ваша недвижимость обременена.
Наем жилого помещения - так правильно называется данный процесс в гл. 35
Гражданского кодекса РФ.
Наем жилого помещения может быть социальным - когда жилые помещения принадлежат
государству или муниципальному образованию и предоставляются по договору
социального найма жилого помещения. В условиях договора социального найма
жилищное законодательство играет большую роль, чем Гражданский кодекс РФ. Размер
оплаты социального найма устанавливается законодательством.
Наем жилого помещения может быть коммерческим - когда собственник жилого
помещения - частное юридическое или физическое лицо предоставляет данное жилое
помещение гражданам в целях извлечения прибыли. На рынке недвижимости
коммерческий наем обычно называют арендой.
Собственник жилого помещения вправе заключить с любым физическим лицом вне
зависимости от его гражданства и наличия регистрации по месту жительства договор
найма (аренды), в котором должен быть определен объект (квартира, комната, дом),
срок, на который заключается договор, стоимость договора (цена аренды объекта за
единицу времени), порядок оплаты аренды, порядок оплаты коммунальных платежей. В
этот договор по желанию сторон могут быть включены какие-либо дополнительные
условия, касающиеся текущего ремонта, права на совершение каких-либо улучшений в
арендуемом имуществе, лиц, проживающих совместно с арендатором, порядка
расторжения договора.
Внимательное отношение к условиям договора найма (аренды) позволит получить
запланированный доход и не понести убытков и незапланированных расходов.
Договор найма (аренды) подлежит государственной регистрации в уполномоченном
государственном органе (см. гл. 8 "Государственная регистрация прав на
недвижимое имущество"), если он заключен на срок более одного года.
Гражданин - собственник недвижимости, сдаваемой в аренду, обязан по окончании
финансового года представить в налоговые органы декларацию о доходах и уплатить
налог в размере 13% от суммы полученных доходов.
По условиям, действующим сегодня в Москве, информация о любом зарегистрированном
договоре найма (аренды) передается регистрирующим органом в налоговые органы,
поэтому рассчитывать на то, что они про вас не узнают, не рекомендуется.
§ 1. Договор дарения
Предположим, что вы собрались свою недвижимую собственность подарить. Это
действие регламентируется положениями ст. 572-581 Гражданского кодекса РФ.
Это самый простой способ от нее избавиться. Вам не требуется ни согласия
сособственников, ни согласия проживающих и прописанных в квартире лиц. Если вы
дарите личную собственность, то не нужно согласие супруга. Но если собственность
совместно нажитая, то придется спросить. Вам нужно только согласие одаряемого,
потому что если он против, то навязать ему свой подарок вы не сможете. Правда,
за одним исключением - если ваш одаряемый несовершеннолетний или недееспособный.
В этом случае за него решает законный представитель или опекун, а мнение
одаряемого остается при нем.
Если вам хочется расстаться со своей собственностью, совсем не спрашивая ничьего
согласия, то вы можете воспользоваться положениями ст. 582 Гражданского кодекса
РФ о пожертвовании.
См. п. 3 статьи 574, п. 2 статьи 576, пп. 1, 4-5 статьи 578, пп. 1-3 статьи 582
ГК РФ
Вам также надо помнить, что у вашего одаряемого может не быть денег на уплату
налога. Если таким образом вы хотите сделать косвенный подарок государству, то
вы этим фактом можете пренебречь. Во всех остальных случаях следует учитывать и
это.
Подарить свою недвижимость, т.е. ваши права на нее, вы можете и с
зарегистрированными там гражданами, и при наличии сособственников. Только вот
сможет ли одаренный вами человек реально попользоваться этой недвижимостью?
§ 2. Договор мены
Предположим, что вы собрались свою собственность поменять. Прошу заметить, что в
отношении недвижимой жилой собственности действует мена, а не обмен.
Обмен - это встречная замена места постоянной регистрации граждан, проживающих в
муниципальных или государственных квартирах.
Мена - это процесс замены одной собственности на другую. Положения о мене
закреплены в ст. 567-571 Гражданского кодекса РФ.
Основным эквивалентом мены является стоимость меняемого имущества. Например,
если ваша трехкомнатная квартира в Южном Бутове оценивается в $ 150 000, то вы
можете совершить мену на однокомнатную квартиру на Гоголевском бульваре,
оцениваемую в те же деньги (если, конечно, кого-то интересуют такие варианты).
Чисто теоретически вы можете совершить мену своей недвижимости на бриллиантовый
перстень или вазу эпохи Мин, если оценки недвижимости и перстня или вазы
совпадают. Можно даже совершить мену на попугая редкой породы, если его
соответствующим образом оценят.
Кто производит оценку? Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в редакции Федеральных
законов от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ, от 21 марта 2002 г. N 31-ФЗ, от 14
ноября 2002 г. N 143-ФЗ, от 10 января 2003 г. N 15-ФЗ, от 27 февраля 2003 г. N
29-ФЗ), лицензированный оценщик, зарегистрированный соответствующим образом,
имеет право оценить рыночную стоимость имущества на текущую дату и выдать отчет
(акт оценки), в котором будет указана цена такого имущества. При этом следует
обращать внимание на лицензию, где указывается, какое имущество имеет право
оценивать данный конкретный оценщик. Как правило, оценщики по недвижимости не
занимаются оценкой антиквариата, ювелирных изделий или редких животных. Но...
Никто не может запретить оценщику научиться производить разные виды оценки и
иметь хоть дюжину лицензий.
По этому же закону оценщик несет ответственность за правильность данной им
оценки. Если он написал, что квартира на Гоголевском бульваре стоит 100 руб., в
связи с чем ее обменяли на хомячка, или что хомячок стоит $ 1 000 000, то в
дальнейшем при возникновении судебного разбирательства по такой мене оценщик
потеряет лицензию и даже может получить срок за мошенничество.
Конечно, в разумных пределах все оценщики могут немного ловчить. Невзирая на все
красивые формулы, умные слова и загадочные термины, которые используются в
отчетах о проведении оценочных работ, оценка остается либо просто сравнением
имеющихся на рынке цен, либо сугубо интуитивным и субъективным мнением
конкретного оценщика.
См. статьи 3, 12, абз. 1 ст. 16, 23 ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации"
К договору мены обычно прибегают, когда стороны уже обо всем договорились, все
на все согласны, а главное, по каким-то сугубо внутренним взаимоотношениям
сторон в процессе не должны фигурировать денежные средства, например когда у
какой-либо из сторон таких средств нет и быть не может или эта сторона не может
доказать, что ее средства законны, и поэтому не хочет демонстрировать их наличие
перед фискальными органами.
Как производится сделка мены недвижимости? Следует помнить, что к мене
недвижимости применяются все те же ограничения права собственника недвижимости,
что и к продаже, т.е. соблюдение прав всех проживающих, всех собственников (они
тоже должны хотеть меняться), всех несовершеннолетних и всех недееспособных (см.
гл. 3 § 1 "Орган опеки и попечительства"). Если вы меняете ваше право на долю в
собственности, тогда эти ограничения отпадают. Отпадает и преимущественное
право, так как происходит мена конкретного на еще более конкретное, заведомо
находящееся в собственности у третьих лиц, а не у ваших сособственников. Еще раз
отметим: когда меняют имущество на деньги - это продажа, когда меняют имущество
на имущество - это мена.
См. п. 1 ст. 567, ст. 568 ГК РФ
Предположим, что все ограничения сняты и вы меняете вашу и только вашу абсолютно
свободную квартиру на другую тоже абсолютно свободную квартиру какого-то другого
человека. Значит, вы и ваш контрагент должны перед совершением сделки вызвать
оценщика в обе квартиры, заключить с ним договор или договоры, получить акты
оценки на ту и на другую квартиру. Эти акты действительны в течение шести
месяцев, поэтому сделку надо провести за этот срок, начиная от даты оценки. Если
между актами оценки есть какая-либо разница, то в договоре мены должно быть
указано, что эту разницу сторона, чье имущество оценено дешевле, обязуется
возместить стороне, чье имущество оценено дороже. Сроки возмещения стороны
устанавливают сами. Рекомендуются максимально короткие сроки, потому что если не
все расчеты по договору закончены, то очень просто оспорить договор.
Иногда мену производят не заказывая оценки, а используя в качестве акта оценки
справки о стоимости, выдаваемые БТИ. Здесь есть несколько нюансов.
Во-первых, справка БТИ о стоимости действительна один месяц, значит, вам надо
провести сделку мены в этот срок.
Во-вторых, сделки мены - случай на сегодняшнем рынке редкий и сам по себе
привлекает внимание, поэтому если рыночная стоимость вашей недвижимости очень
сильно превышает оценку БТИ, то лучше все-таки сделать оценку. Например, в
некоторых новостройках стоимость БТИ выше рыночной, поэтому здесь тоже стоит
делать оценку.
В-третьих, хотя практика и идет по пути использования справок БТИ о стоимости
вместо актов оценки, но следует помнить, что в законе указан именно акт оценки,
выданный лицензированным оценщиком. БТИ таким оценщиком не является, его оценки
предназначены для других целей, поэтому не надо давать кому-либо шанс оспорить
вашу сделку только потому, что вы решили сэкономить на оценщике. А оспорить вашу
сделку очень легко, потому что "закон есть закон".
§ 3. Договор пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением - это безусловно изобретение
пытливого ума российских юристов. Это блистательная правовая находка,
позволяющая пожилым людям, не прибегая к купле-продаже и не оглядываясь на
наследников, при жизни распорядиться своим имуществом, обеспечив себе проживание
в собственной квартире до самой смерти. Этот вид договора особенно хорош для
тех, кого не радуют наследники по закону, кто предполагает, что завещание может
быть оспорено и кому хочется оставить свое жилье конкретному человеку, точно
зная, что оно попадет именно в его руки.
Договор пожизненного содержания с иждивением характерен тем, что право
собственности на квартиру переходит сейчас, в момент регистрации такого
договора, но бывший хозяин сохраняет право проживать в квартире и пользоваться
ею до самой своей смерти.
Правовые положения о договоре пожизненного содержания с иждивением содержатся в
ст. 601-605 Гражданского кодекса РФ.
Этот договор обычно используют для передачи квартир кому-то из родственников в
обход законных наследников, например от бабушек к внукам, минуя детей. Иногда
так передают квартиры и детям, спасая их от неподъемного налога на наследство
(см. гл. 4 § 1 "Налог на наследство и дарение"). Это также форма подарка любимым
друзьям-товарищам назло неблагодарным родственникам.
У этого договора есть и некоторые минусы, которые зависят от черт характера как
новых хозяев, так и старых.
Новые хозяева - дети новых времен - иногда спешат получить квартиру в реальную
собственность и порою искусственно и искусно и, конечно, преступно укорачивают
жизнь старым хозяевам.
Или другой пример из практики.
Внучки уговорили деда (уже очень старого и потерявшего интерес к жизни после
смерти своей жены) переписать на них квартиру по этому самому договору. В состав
договора входит еще и иждивение, которое в каждом договоре формулируется по воле
сторон. Закон от иждивения требует минимум - сумму в размере двух МРОТ в месяц,
все, что сверху, - на усмотрение сторон. В договоре между дедушкой и внучками
была очень благородная статья - обеспечить лечение в необходимых стационарных
клиниках. Воспользовавшись этим положением, внучки запихнули деда в
психиатрическое лечебное заведение, где он находится и по сей день. Сами на
всякий случай (вдруг деда выпустят) поставили в квартире новую железную дверь, а
остальным родственникам сказали: "Здесь мы живем, это наша квартира" и
Свидетельство на свое имя показали. Договор при этом показывать не стали.
Выяснил это один дальний родственник, который деда в больнице все же навещал и
сумел того разговорить. Сейчас дед из психиатрической больницы пытается как-то
все оспорить, только получается плохо.
Старые хозяева бывают не лучше. Договор пожизненного содержания с иждивением
бывает двух форм: возмездный и безвозмездный. С безвозмездным все понятно: право
собственности - новому хозяину задаром, с него - иждивение по условиям договора.
Возмездный вариант предусматривает единовременную выплату новым хозяином какойто
суммы при подписании договора, а потом иждивение на условиях договора.
Возмездный вариант договора обычно используется одиноко проживающими стариками,
у которых нет родственников или те им не помогают. Голодать на одну пенсию не
хочется, а квартиру с собой в гроб не возьмешь. Вот они заключают возмездный вид
договора. На разовую выплату чуть-чуть приводят себя в порядок, из вещей чегонибудь
покупают, зубы вставляют, а иногда еще и своим паршивым родственникам
помогают, а потом доживают свой век на пенсию плюс иждивение. Причем и размер
самой пенсии для стариков фактически увеличивается, потому что оплата
коммунальных услуг - это обязанность собственника, а не проживающего. Так
поступают порядочные старики.
Но есть и другие. Автору известно несколько таких "божьих одуванчиков", которые,
заключив возмездный договор пожизненного содержания с иждивением, получив и
потратив разовую выплату, дожидались, пока новые хозяева слегка расслабятся,
привыкнут, перестанут брать ежемесячные расписки о выполнении ими обязательств
по иждивению, и подавали на них в суд с требованием расторгнуть договор
пожизненного содержания с иждивением. Мотивировали они как раз неисполнением
этого самого иждивения. Неисполнение условий договора - основание для его
расторжения. Суд выносил решение о расторжении договора. После таких решений
бодрые "одуванчики" заключали очередной договор с очередными новыми хозяевами.
Была одна старушка, которая пять раз заключала такие договоры. Ее доходы так
возросли, что она позволяла себе ездить отдыхать в Европу в отели не меньше
четырех звезд.
Такая форма договора появилась в 1996 г. после введения в действие части второй
Гражданского кодекса РФ. Первые годы, когда еще не все знали о возможных "дырах"
и последствиях, такие случаи не были редкостью. Во многих риэлтерских фирмах
даже висели списки адресов и фамилий таких талантливых "одуванчиков", чтобы
заранее исключить возникновение подобных проблем.
См. пп. 1-2 ст. 602, ст. 605 ГК РФ
Если вы сами собираетесь передавать свою недвижимость по договору пожизненного
содержания с иждивением, то вам следует скрупулезно прописать в договоре условия
своего содержания и иждивения.
- Сколько денег вам должны передавать ежемесячно?
- Когда, как и кем эти деньги должны вам передаваться?
- В какой форме должно осуществляться иждивение? Нужна ли вам доставка продуктов
и лекарств?
- Есть ли необходимость делать уборку в квартире и как часто?
Не надо стесняться и предполагать, что потом вы о чем-либо сможете договориться
заново. Потом будет поздно. Не подписывайте никаких расписок, если в них
написано то, что для вас не делали, и то, чего вы не получали, даже если вам
приведут 164 аргумента "за" и пообещают в следующем месяце это все выполнить.
Любой подписанный вами документ должен иметь под собой только реальную основу.
Если вы получаете недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением,
то вам следует быть очень внимательными по соблюдению условий договора, не
забывать фиксировать сделанное, принесенное, переданное. Это очень тяжело. С
течением времени отношения между сторонами обычно становятся более
доверительными, дружескими, брать расписки за каждое принесенное яйцо неловко.
Начинаются разговоры: "Да что вы, Юрочка/Машенька, вы же мне как родные, какие
расписки, да я ни в жисть..." Идиллия может и продлиться, но скорее всего как
только вы расслабитесь, она тут же и закончится.
Пожилые люди обычно очень внушаемые, свободного времени у них много. По большей
части это время используется на общение с себе подобными, которые нередко
подзуживают потребовать больше, приводя в пример реальных и мифических знакомых,
находившихся в подобной ситуации и получивших потребованное. Бывают случаи, что
на психику начинают давить обойденные родственники, обещающие старику все то же
самое и еще немножко сверху. Кровь не водица. На уговоры родственников
попадаются чаще всего. Начинается большой скандал, заканчивающийся в суде.
Если вы не расслабились, полностью фиксировали выполнение условий по договору
(расписки, платежки, чеки), имеете свидетелей-соседей, видевших вас с помойным
ведром три раза в неделю в течение всего срока договора, то вашу собственность
оставят за вами. Если же у вас нет никаких документов, подтверждающих вашу
исполнительность и соблюдение условий договора, и все, что вы можете, это
патетически восклицать: "Тетя Маруся (или Нина Сергеевна), да как же вам не
совестно, ведь я...", - то суд вы уже проиграли.
Поэтому, какой бы стороной по договору пожизненного содержания с иждивением вы
ни оказались, необходимо твердо и до мелочей соблюдать условия этого договора.
Такая позиция несколько усложняет чисто человеческое общение сторон, но
сохраняет всем нервы.
§ 4. Договор ренты
Договор ренты появился в нашем законодательстве вместе с договором пожизненного
содержания с иждивением. Договор ренты - чисто западная конструкция,
перенесенная на нашу почву без учета российских особенностей. Положения о
договоре ренты регулируются ст. 583-600 Гражданского кодекса РФ. Он очень похож
на договор пожизненного содержания с иждивением, только в договоре ренты
отношения между сторонами сугубо денежные. Единственное по-настоящему серьезное
отличие - это момент перехода права собственности. По договору ренты право
собственности переходит к новому собственнику только после смерти старого.
Следовательно, до самого конца сохраняется подвешенное состояние. Прекращаются
договоры ренты очень легко. Прецедентов их расторжения в несколько раз больше,
чем прецедентов по расторжению договоров пожизненного содержания с иждивением.
Когда же бывшая сторона договора ренты, вознамерившаяся стать новым хозяином
жилья, требовала возврата разовой выплаты, то ей отвечали, что деньги все
потрачены, исполнительный лист отправляйте в собес, там от пенсии будут
отщипывать по 25% ежемесячно, лет через 50-60 все и получите.
Если вы решили приобрести недвижимость в собственность по договору ренты, то в
дополнение ко всему у вас есть шанс оказаться заложником действий третьих лиц -
родственников или сотрудников социальных служб. Почему? Очень просто. Вы ведь не
живете вместе с собственником квартиры, вы только его финансово содержите.
Обычно такое финансирование осуществляется через сберкнижку или почтовым
переводом. Раз в месяц вы отправили деньги, и все. В ваши обязанности не входит
мытье полов или еженедельное посещение вашего подопечного. По-человечески вы,
может быть, и справляетесь о здравии, но могли и забыть. А клиент умер.
- Кто хоронил?
- Кто Свидетельство о смерти получал?
- Куда все документы делись?
Вступить в права собственности на квартиру по договору ренты можно только при
наличии Свидетельства о смерти. Если его получали не вы, то у вас могут
возникнуть серьезные проблемы: у кого взять это Свидетельство? отдадут ли его
вам? что захотят в обмен на документ?
Бывает, что родственники после смерти хозяина квартиры вносят эту квартиру в
наследственную массу, а с вами начинают судиться - признавать договор ренты
недействительным. В этих случаях в ход идет все: и что вы даже не
поинтересовались, когда и почему человек умер, что вы старичка в страхе держали
(пытали-мучили), поэтому он такой договор подписал, и многое-многое другое. Если
у вас такой случай, то готовьтесь - ведро самых дурно пахнущих помоев на голову
вам обеспечено, с вашим моральным обликом вас ни одна тюрьма к себе не возьмет,
опасаясь за нравственность своих заключенных.
Если похороны осуществляли работники социальных служб, то отношения здесь будут
исключительно товарно-денежные. Они вам Свидетельство о смерти и все оставшиеся
документы, а вы им барашка в бумажке. И все довольны. Вы, конечно, чуточку
меньше, но...
В общем хлопотное это дело - рента, и не очень надежное. Плохо растут на нашей
почве иностранные конструкции. Но если вы все-таки выбрали ренту как форму
получения недвижимости в собственность, то постоянно держите ситуацию под
контролем и глаз с нее не спускайте.
§ 5. Отступное
Переход прав на недвижимое имущество возможен и по соглашению об отступном. Это
еще одна форма взаиморасчетов между должником и кредитором, описанная в ст. 409
Гражданского кодекса РФ.
Предположим, что вы одолжили кому-нибудь денежные средства по договору займа. По
каким-либо причинам вы ничем, кроме честного слова должника, свой договор не
обеспечили. Пришел час расплаты, а денег у должника нет. У вас существует два
варианта.
Первый - подать в суд, потребовать продажи имущества должника и обязать его
расплатиться с вами деньгами, вырученными от продажи его имущества.
Второй - полюбовно договориться с должником, что вместо денег, которых у него
нет, он вам передает что-нибудь из своего имущества, обычно недвижимость,
которую вы по цене соглашаетесь признать равной сумме невозвращенного долга.
Результат такой полюбовной договоренности кредитора с должником и называется
соглашением об отступном. Получив имущество, вы отступаете от должника со своими
требованиями о возврате долга.
Для того чтобы соглашение об отступном в отношении недвижимости вступило в
законную силу, а право собственности на эту недвижимость перешло от должника к
вам, необходимо совершить следующие действия:
- соглашение об отступном должно быть зарегистрировано в Учреждении юстиции;
- должна быть внесена запись о переходе права собственности на объект
недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
Только при этих условиях вам выдается Свидетельство о государственной
регистрации права на это недвижимое имущество.
См. статью 409 ГК РФ
Соглашение об отступном обычно используется между физическими лицами, когда
кредитор сильнее и авторитетнее должника, который кредитора опасается, либо если
должнику во что бы то ни стало необходимо сохранить хорошие отношения с
кредитором.
Есть еще один случай, когда применяется соглашение об отступном. Между сторонами
имеется согласие о необходимости перехода собственности на имущество от одного
лица к другому (родственные договоренности, проигрыш на биллиарде, спор). Надо
совершить сделку, но у стороны, которая должна приобрести это имущество, нет
достаточных денежных средств. Тогда оформляется заем на практически любую сумму,
которая не будет отдана, после чего стороны подписывают соглашение об отступном.
Прелесть соглашения об отступном в том, что этот случай требует не оценки
недвижимости, а только согласия кредитора считать предлагаемую ему в качестве
отступного недвижимость равной по цене сумме займа.
§ 6. Новация
Это тоже форма взаиморасчетов, позволяющая вовлечь в первоначальные
взаимоотношения сторон любое другое имущество, в том числе и недвижимость, даже
если ранее это имущество в данном договоре не фигурировало. Новация описана в
ст. 414 Гражданского кодекса РФ.
Смысл новации заключается в том, что "за время пути собака могла подрасти".
Предположим, вы заключили договор, по которому вам привезут вагон розовых
панталон с вышитой на них цитатой из Карла Маркса. Вы панталоны оплатили и
ждете. По каким-то причинам (розовый цвет больше не выпускают, от Карла Маркса
вышивальщицы дохнут или что-то еще) те, кто вам это обещал, свое обещание в этой
форме выполнить не могут. Деньги у них есть, но они не хотят отдавать деньги или
деньгами не хотите принимать вы. У них есть два варианта.
Первый - вы подаете в суд, и им придется вернуть вам уплаченные вами деньги плюс
санкции (штрафы, пени, неустойки) плюс процент за пользование чужими (т.е.
вашими) денежными средствами с момента уплаты до момента возврата плюс судебные
издержки. Если ваш договор был составлен правильно, то сумма, набегающая на
первоначальные деньги, может оказаться очень большой, что для них невыгодно.
Второй - решить вопрос мирно, составить новацию, т.е. заменить в договоре вагон
панталон на другое имущество. Цену нового имущества стороны не указывают, а
просто по согласию признают ее равной цене, фигурировавшей в договоре.
В качестве новации нередко вводится недвижимость, принадлежащая стороне, не
выполнившей свои обязательства. Чтобы новация в отношении недвижимости была
законной, а у вас возникло право собственности на эту недвижимость, вы и ваши
контрагенты должны зарегистрировать новацию в Учреждении юстиции. В Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится
запись о переходе права собственности и вы получаете Свидетельство о
государственной регистрации права на эту недвижимость.
Нотариусы, нотариат, нотариальные действия, основные сведения о них, их правах и
обязанностях, о возможности и необходимости их использования описаны в Основах
законодательства Российской Федерации "О нотариате" от 11 февраля 1992 г. N
4462-1 (в редакции Федерального закона от 8 декабря 2003 г. N 169-ФЗ, с
изменениями, внесенными Федеральными законами от 30 декабря 2001 г. N 194-ФЗ, от
24 декабря 2002 г. N 176-ФЗ, от 23 декабря 2003 г. N 186-ФЗ), Приказе
Министерства юстиции РФ "Об утверждении методических рекомендаций по совершению
отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации" от 15
марта 2000 г. N 91. Вопросы, связанные с ценой их использования, определены в
Законе РФ от 9 декабря 1991 г. N 2005-1 "О государственной пошлине" (в редакции
Федеральных законов от 31 декабря 1995 г. N 226-ФЗ, от 20 августа 1996 г. N 118ФЗ,
от 19 июля 1997 г. N 105-ФЗ, от 21 июля 1998 г. N 117-ФЗ, от 13 апреля 1999
г. N 76-ФЗ, от 7 августа 2001 г. N 112-ФЗ, от 21 марта 2002 г. N 31-ФЗ, от 25
июля 2002 г. N 115-ФЗ, от 25 июля 2002 г. N 116-ФЗ, от 8 декабря 2003 г. N 169ФЗ).
Уточнения по конкретным случаям обязательного применения разбросаны по
различным законам. Например, они есть в Гражданском кодексе РФ, в Федеральном
законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", во многих других, которые автор будет
уточнять по мере описания конкретных форм и случаев.
У большинства сограждан, к глубокому сожалению, нет нормальных сведений о
нотариусах. Что такое нотариус? С чем его едят? Не кусается ли он? И зачем к
нему идти?
В представлении людей, читавших много западных детективов и смотревших много
западных фильмов, нотариус - это та личность, которой отдается на хранение
завещание миллионера. Далее, в зависимости от сюжета, нотариус либо грудью
ложится, чтобы миллионы достались длинноногой наследнице, либо вместе с разными
темными личностями всячески старается длинноногую наследницу обделить. В
советской литературе и кинематографии образ нотариуса никак не отражен, а в
современной российской нотариус - это обычно помощник и подельник бандитов,
забирающих квартиры бедных граждан за поцарапанные "мерседесы". Остальная часть
граждан, которая книжками и кино не увлекается, знает, что есть такое слово, но
не более.
Такое восприятие нотариата и всех связанных с ним процедур - наследие советской
власти, при которой роль нотариуса была сведена к состоянию одушевленного штампа
на малозначащих документах. Самое большое действие, осуществляемое нотариусом в
те годы, было оформление наследства. При этом следует помнить (а ведь уже
выросло поколение, которое и не знает), что завещать средний советский человек
практически ничего не мог, так как в личной собственности он обычно имел дюжину
серебряных ложечек, несколько золотых безделушек, может быть, старенькую машину
и как вершину благополучия - пай в кооперативе. У сельских жителей мог быть еще
и дом в деревне. При этом составлять завещание или оформлять наследство было не
принято. Если машины, пая или дома в составе наследственного имущества не было,
то родственники растаскивали все без участия нотариуса.
Для того чтобы стать нотариусом в советское время, достаточно было иметь среднее
профессиональное образование - закончить юридический техникум, где в основном
преподавались азы делопроизводства. На юристов с высшим образованием, пошедших в
нотариат, смотрели как на прокаженных или откровенно слабых на голову.
Нотариальные конторы были такими же государственными учреждениями, как все
остальные. Нотариусы получали фиксированную заработную плату и были просто
государственными чиновниками. В одной государственной нотариальной конторе могло
быть и десять, и двадцать, и больше нотариусов, как, например, было в
Государственной нотариальной конторе N 1 в Москве.
Настало время перемен, и выяснилось, что нотариусы очень полезны и необходимы.
Нотариусов было мало, к ним записывались на прием за много дней. Иметь в
знакомых нотариуса считалось удачей. Начало меняться и законодательство.
Постепенно были достигнуты следующие изменения:
- ликвидировался нотариат как государственная структура;
- нотариусы стали частными, лицензированными специалистами, только с высшим
образованием.
Правда, чтобы не обижать "советских" нотариусов со средним образованием, им было
позволено продолжить свою нотариальную практику. Поэтому до сих пор на
нотариальном рынке бродят динозавры с юридическим образованием на уровне
техникума, но они, как и полагается динозаврам, обречены на вымирание.
Лицензированием нотариусов занимается Министерство юстиции. Оно проводит
экзамены кандидатов на должность, определяет компетентность, выдает или не
выдает лицензию на право заниматься нотариальной деятельностью. Тот же самый
Минюст определяет нотариальную квоту, что означает количество нотариусов,
могущих действовать одновременно на одной территории.
§ 1. Нотариусы Москвы
На территории Москвы на сегодняшний день одновременно может практиковать не
более 650 нотариусов. Если кто-то из действующих нотариусов уходит от дел,
прекращает практику или умирает, то в теории на его место Минюст должен устроить
конкурс, выбрав лучшего из кандидатов. Но это в теории... Деятельность умного и
грамотного нотариуса высокодоходна, поэтому и платят за место нотариуса не один
десяток тысяч долларов и поэтому на практике это положение обходится по двум
направлениям.
С одной стороны, сами нотариусы, уходя, продают свое место преемнику за большие
деньги или оставляют его по наследству, назначая за год-два до ухода своего и.о.
- исполняющего обязанности, - который сдает экзамены в Минюсте при старом
нотариусе, а потом на законных основаниях замещает нотариуса.
С другой стороны, иногда высвобождаются нотариальные вакансии (умер, не оставив
и.о., попался на чем-нибудь противозаконном и лишен лицензии), которые чиновники
Минюста успешно распределяют между кандидатами, совершившими наибольшее
"внебюджетное финансирование" заинтересованных лиц.
§ 2. Нотариусы Подмосковья
В Подмосковье еще веселее. Нотариусы здесь по большей части советские - кондовые
- и в основном все со средним юридическим образованием. Никаким законом их не
возьмешь: "Я так всегда делала, делаю и делать буду. А не нравится - вали
отсюда". И свалил бы, если бы было куда, но альтернативы нет.
Возможности для открытия нотариальных вакансий есть, т.е. существующее
количество нотариусов на душу населения меньше, чем необходимо. Но чтобы открыть
новый нотариальный округ, нужно, чтобы местная власть (районная, городская или
поселковая) ходатайствовала перед областным подразделением Минюста об открытии
такой вакансии. Не ходатайствует, оберегая монополизм существующих и действующих
нотариусов, которые давно занимают эти должности и с властями "вась-вась".
Областных нотариусов катастрофически не хватает. Местные власти мотивируют это
тем, что на душу проживающего населения их достаточно, забывая, что в
Подмосковье проводится огромное количество сделок гражданами, постоянно
проживающими в Москве или других краях. Очереди к областным нотариусам, особенно
в весенне-летний период, когда валом идут сделки с дачами, коттеджами,
участками, достигают титанических размеров. Большая часть этих сделок приходится
не на местное население, а на москвичей и жителей других регионов, которые по
закону обязаны совершать их по месту нахождения недвижимости, т.е. у
подмосковного нотариуса.
Пример. В поселке городского типа Тучково Рузского района (70 км по Белорусскому
направлению железной дороги, Минскому или Можайскому шоссе) почти 100 000
жителей, в прилегающих деревнях и поселках, которые административно приписаны к
Тучкову, еще около 50 000, и всю эту огромную армию обслуживает всего один
нотариус.
А места вокруг дачные-коттеджные: здесь Москва-река ближе всего подходит и
железной дороге и к крупным шоссе, добираться очень удобно. Застройка ведется
полным ходом, новые поселки растут, как грибы после дождя. Все окрестные
совхозы-колхозы (бывшие, разумеется) правдами-неправдами распродают свою землю
под застройку. Объекты множатся, сделки оформляются, а нотариус как был один с
советских времен, так один и по сей день. И хорошо ему (т.е. ей). А уж местная
власть никого больше и близко не подпустит. В году эдак 99-м пытался один
открыть еще одну нотариальную контору, так еле ноги унес. Было ему келейно
сказано: "И чтоб духу твоего здесь не было... Сесть захотел? Сядешь!" Так и
правит бал в Тучкове и его окрестностях эдакая "королева бензоколонки", только
нотариальной.
Интересно иногда в июньский жаркий полдень посмотреть, возвращаясь с речки, на
кавалькаду дорогих и очень дорогих автомобилей, стоящих в очереди у нотариуса, а
рядом, на ступеньках нотариального крыльца, - на толпу необавтомобиленных
граждан. Крик, споры, ругань: "Вас здесь не стояло! Я с 6 часов утра занимал! А
я с Марьей Андреевной еще неделю назад на это время договорился!"
Посмотришь на это и подумаешь: "Что дороже, нервы и здоровье или юридическая
чистота сделки?", - и пойдешь, так этот вопрос для себя до конца и не решив.
§ 3. Доверенность
Если вы по какой-либо причине не хотите или не можете выполнять какие-либо
действия, то вы можете поручить это какому-либо лицу, выдав ему доверенность.
Гражданским кодексом РФ не установлена обязательная форма доверенности, кроме
как письменная. Но различными законами по разным отраслям предусматривается
уточнение по виду доверенности. Например, п. 1 ст. 16 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
определена нотариальная форма доверенности для подачи документов на
государственную регистрацию сделок с недвижимостью. Нотариальной формы
доверенности требует также представительство ваших интересов в судах, что
определено Гражданским процессуальным кодексом РФ. Существуют и другие законы,
которые оговаривают нотариальную форму доверенности.
В местах, где не водятся нотариусы:
- в воинских частях, дислоцированных вне населенных пунктов;
- на кораблях, находящихся в плавании;
- в экспедициях, сидящих на льдине, или в иных труднодоступных местах;
- в местах лишения свободы;
- в посольствах и представительствах РФ, находящихся за рубежом;
- в больницах;
- в некоторых других точках -
обязанности нотариуса могут исполнять специально уполномоченные на то
должностные лица. Перечень этих лиц есть в п. 3 ст. 185 Гражданского кодекса РФ
и в Основах законодательства Российской Федерации "О нотариате".
Чисто теоретически существует возможность составить доверенность в простой
письменной форме, т.е. когда вы сами берете бумагу, глинобитную табличку или
банановую кожуру, пишете на ней, кому и что вы доверяете, подписываетесь и
ставите дату. Закон этого не запрещает, но бюрократический аппарат
государственных и муниципальных органов такие доверенности не воспринимает,
невзирая на закон. Поэтому если вы хотите, чтобы ваши интересы были защищены, а
порученные вами действия исполнены, то вам придется идти к нотариусу и
составлять доверенность там.
При составлении у нотариуса доверенности вам необходимо точно знать ответы на
несколько вопросов, которые вам обязательно задаст нотариус:
1. Как полностью фамилия, имя и отчество человека, которому вы что-либо
собираетесь доверить?
2. Когда и где этот человек родился?
3. Где этот человек зарегистрирован на момент выдачи доверенности?
4. Какой номер паспорта у этого человека и кем и когда этот паспорт выдан?
5. На какой срок вы уполномочиваете этого человека быть вашим представителем по
этому конкретному вопросу?
6. Возможно ли передоверие по данным полномочиям?
7. Какие, собственно, полномочия вы передаете вашему представителю?
С первыми четырьмя вопросами все более или менее понятно. Если вы это знаете, то
вы нотариусу об этом скажете. Если вы этого не знаете, то позвоните этому
человеку и уточните. Учтите, что ошибка в данных, которые перечислены в вопросах
с 1-го по 4-й, может обернуться недействительностью доверенности и как следствие
- недействительностью тех действий, которые этот человек совершит для вас.
По вопросу 5: срок доверенности в нашей стране не может быть более трех лет,
прошло три года - доверенность полностью потеряла свою силу. Если в доверенности
не указан срок ее действия, то она действует один год. Если необходимо, то
доверенность может быть выписана до конкретного числа, например до 27 декабря
2005 г., или на какое-нибудь конкретное количество дней, например на 86 дней.
Сроком окончания действия доверенности может быть наступление какого-либо
события. Если об этом событии будет известно всем повсеместно, оно не будет
зависеть от действий лица, выдавшего доверенность, и его представителя, оно
обязательно произойдет, и при этом срок наступления этого события тоже не должен
превышать трех лет с момента выдачи доверенности, например до даты утверждения
бюджета на 2005 г. Президентом РФ. События типа "когда рак на горе свистнет" или
"после дождичка в четверг" в качестве точки отсчета не принимаются.
По вопросу 6: доверенность может быть с правом передоверия и без такового.
Если вы, выдавая доверенность, указываете, что "данная доверенность выдана без
права передоверия", то это значит, что человеку, которого вы назначили своим
представителем, придется все, что указано в доверенности, сделать лично.
Если вы, выдавая доверенность, указываете, что "данная доверенность выдана с
правом передоверия третьим лицам", то это значит, что человек, которого вы
назначили своим представителем, может передать ваше поручение кому-то другому
частично или в полном объеме.
Например, вы поручили своему взрослому (так как доверенности выдаются только
совершеннолетним) сыну собрать документы для проведения сделки купли-продажи
вашей квартиры, а потом продать ее. Вашему сыну некогда или лень стоять в
очередях в бухгалтерии ДЭЗа, в паспортном столе, в БТИ и т.д., он нанимает
риэлтера, которому передоверяет свои полномочия по сбору документов. Если сын
умный, то продавать квартиру он никому не передоверит. Если же сын не очень...
м-м-м... сообразительный или не до конца понимает, что такое передоверие, то он
может передоверить все. Сколько народу погорело на передоверии, ни в сказке
сказать, ни пером описать. А самое интересное, что это абсолютно неподсудное
деяние. Один совершеннолетний, дееспособный поручил другому тоже
совершеннолетнему, дееспособному, тот в свою очередь поручил третьему, а
нотариус скрепил это своей подписью и печатью, которые указывают, что все было
совершено добровольно и без принуждения.
Выдавая любую доверенность, а особенно с правом передоверия, вы должны очень
тщательно продумать, какие свои права вы передаете другому человеку, что
приводит вас к ответу на вопрос 7: полномочия вашего представителя по данной
доверенности.
Автор просит особенно внимательно отнестись к данному вопросу. Доверенность -
это какие-то ваши права, которыми вы наделяете другого человека на определенный
отрезок времени. Эти указанные в доверенности права ваши, а он пользуется ими,
как будто вы сами здесь присутствуете и участвуете. При этом доверенность - это
не договор поручения и не агентский договор, т.е. человек, которому выдана
доверенность, имеет право это сделать, но не обязан.
Конечно, в теории права и других научных юридических трудах часть юристов
рассматривают доверенность как некое поручение, но на практике...
Предположим, вы выдали человеку доверенность и заплатили деньги, чтобы он для
вас что-то сделал, например собрал документы к сделке, подписал вместо вас
какой-то документ, выступил в суде и т.п. Так вот, если никаких других
документов, кроме доверенности, нет, то этот человек может совершенно спокойно
вашу доверенность бросить в урну и ничего больше не делать.
Даже по суду вы не сможете заставить его это сделать: "Но ведь он обещал! Вот
доверенность!" "Ну и что? - скажет ваш обидчик, а вместе с ним и суд. -
Доверенность штука односторонняя, захочу - пойду и выпишу таких на всю Россию,
хоть на имя Президента РФ, хоть на Патриарха Всея Руси, хоть на Хакамаду с
Чубайсом. Что же они теперь будут должны бежать и делать?"
Если кроме доверенности у вас имеется расписка, что человек деньги от вас
получил, то все зависит от того, что именно в ней написано. Если вам очень
повезет и там сказано, что деньги взяты на будущие действия, которые не
выполнены (а вы можете доказать, что они не выполнены), то, может быть, деньги
вам вернут. Но это только может быть...
Еще раз: доверенность дает другому человеку право выступать от вашего имени, как
если бы вы выступали сами. Содержание доверенности - это перечисление прав,
которые вы временно передаете другому лицу. Выдавая доверенность, подумайте: "Не
может ли быть обращено мне во вред то, что я доверил сделать этому человеку?
Достоин ли он таких полномочий?" Не стесняйтесь ограничить перечень прав, если у
вас есть хоть тень сомнения. Это спасет вас в будущем от многих горьких
разочарований. Никогда не выписывайте доверенность на серьезные действия
незнакомым или малознакомым людям. Все связанное с непосредственным проведением
сделок, взаиморасчетов, других действий, могущих серьезно повлиять на вашу
судьбу, оставляйте себе или доверяйте самым надежным и проверенным людям,
которые заведомо не принесут вам вреда и не попытаются нажиться на вас.
Доверенность, между прочим, происходит от слова "доверие".
См. пп. 1-2 ст. 185, п. 1 ст. 186, ст. 188 ГК РФ
Иногда без доверенности никак нельзя обойтись. Выдать доверенность просто
необходимо.
В суде сегодня без юриста или адвоката делать нечего, а без доверенности он там
сделать ничего не сможет. Форма стандартной судебной доверенности есть у любого
нотариуса. Она предусматривает ведение судебного процесса даже без вашего
участия. Если вы опасаетесь, что ваш представитель присвоит себе выигранное вами
по суду или переметнется на другую сторону, ходите в суд вместе с ним,
предоставив ему говорить, а себе контролировать его слова. Можете внести
ограничения в доверенность, изъяв из нее право заключения мирового соглашения, а
также получения выигранных средств. Подумайте.
Вы уезжаете далеко-далеко и очень надолго, оставляете здесь свое имущество
(квартиру, машину, дачу). Даже если вы никому не доверяете жить в вашей
квартире, ездить на вашей машине и жарить шашлыки на вашей даче, то доверенность
на ведение дел, связанных с возможным причинением вреда вашему имуществу,
оставить надо. Представьте, вы улетели в США работать на год или уехали
ухаживать за старенькой бабушкой во Владивосток. В это время квартиру затопили
сверху, машину угнали, а дача сгорела. Родственники, которые в курсе дела,
истерически или злорадно обрывают вам телефон. А вы ну никак не можете все
бросить и приехать (с работы уволят, бабушка помрет, денег нет на билет). Вы,
надрываясь, кричите в телефонную трубку: "Пойдите в милицию - напишите заявление
об угоне, пойдите в ДЭЗ - опишите ущерб, пойдите в страховую компанию - сообщите
о пожаре". Во все эти места ваши родственники или друзья, наверное, сходят, но
там их (и это абсолютно точно) слушать не станут, а пошлют туда, куда водится
посылать всех на Руси. А почему? Да потому, что у них нет доверенности на
представление ваших интересов во всех этих организациях.
§ 4. Генеральная доверенность
Есть еще одна разновидность доверенности - она очень распространенная и самая
опасная. Именно с ее помощью совершается больше половины всех мошеннических
действий по доверенностям. Это так называемая Генеральная доверенность. Название
это сленговое. В самой доверенности этого слова нет. Но если вы придете к
нотариусу и скажете, что вам нужна "Генералка", то вас прекрасно поймут.
Генеральная доверенность - это право распоряжаться любым вашим имуществом,
совершать за вас любые действия, подписывать от вашего имени любые документы.
Конечно, никто за вас по этой доверенности не сможет вступить в брак, сдать
экзамены в институт, находиться под уголовным судом и следствием. Во всех
случаях, когда закон требует личного присутствия человека, не работает ни одна
доверенность, но в остальных случаях "Генералка" прекрасно может заменить вас,
как "резиновый Полыхаев успешно заменил живого Полыхаева".
Генеральную доверенность можно выдавать в двух случаях:
- если вы доверяете этому человеку больше, чем себе самому;
- если вам абсолютно нечего терять.
Последний случай не должен исчерпываться отсутствием у вас имущества, так как от
вашего имени могут подписать такие документы, что вы окажетесь на скамье
подсудимых.
Практика показывает, что Генеральную доверенность легко выдают люди, либо очень
далекие от любой деятельности, либо алкоголики и выжившие из ума наркоманы.
Первых мошенники просто убалтывают, обещая: "Честное, благородное слово..." У
вторых ее обычно покупают в момент тяжелого похмелья или ломки, выдавая сумму на
"поправление". К нотариусу и тех, и других обычно везут на машине, чтобы те не
запомнили, где этот нотариус находится.
Примером практических последствий неосторожной выдачи Генеральной доверенности
может служить такая история.
Жил-был на свете боевой генерал, летчик-истребитель, участник Великой
Отечественной войны (назовем его генерал N-ский, потому что единственное, в чем
он виноват, - это в том, что плохо воспитал своих детей). Сразу после войны
Сталин ласкал армию, выделяя генералам за прошлые и будущие заслуги гектарные
участки под дачи. В 1948 г. генерал N-ский в ряду других генералов получил
земельный участок в один гектар в деревне Картино рядом с поселком Тучково в
Рузском районе Московской области. Построил генерал N-ский на этом участке
хороший кирпичный дом в 115 кв.м с двумя закрытыми верандами еще на 40 кв.м, а
также четыре сарая в 120 кв.м, туалет, еще что-то по мелочи, провел свет, газ,
воду, нормальную канализацию, в доме была ванна. И стал он там жить и поживать,
летом в основном, потому что был он действующий генерал и особенно некогда было
ему цветочки окучивать.
Служил генерал, служил, да и умер, в преклонных, впрочем, годах, где-то в конце
70-х. Было у генерала, почти как в сказке, трое наследников: вдова, сын и дочь.
Уж что там промеж них было - и не установить за давностью лет, только вдова
осталась в городской квартире, а детки получили по половинке от дома и от
участка и стали там жить круглый год. Детишечки у генерала вышли так себе -
алкоголики. Отдохнула природа на потомках.
А вот дача у генерала N-ского оказалась к началу 90-х в очень престижном
поселке: тут тебе и творческая интеллигенция (дом Гиляровского), и армейский
бомонд средней руки - одних генеральских дач больше половины в поселке, и берег
Москва-реки в 30 м, и до станции 20 минут пешком, и деревья на участках вековые.
Начали настойчиво обхаживать богатеньких наследничков разные риэлтеры. И так
"обходили" сынулю генеральского, что выдал он им Генеральную доверенность на
свою половину дома и участка в декабре 1995 г. Мошенник, получивший "Генералку",
быстренько все имущество переписал на подельника, некоего Боярчука, оформив в
феврале 1996 г. договор купли-продажи равных долей дома и участка. Жулики
настолько торопились, что не стали у сестры требовать документ об отказе от
права преимущественного приобретения (см. гл. 5 § 1 "Преимущественное право
приобретения"). А возможно, и не смогли, дама она была странная: могла в запое
пребывать, а по-трезвому могла и отказать, только вот документов ни о
предложении, ни об отказе почему-то не оказалось. В любом случае генеральский
сын никаких денег не получил, помыкался, потыркался и в очередной раз запил.
Боярчук в конце весны (в самый сезон) выставил имущество на продажу. Нашелся
покупатель, назовем его Андрей, который был бизнесменом, а не юристом, но хорошо
понимал (как бизнесмен) необходимость юридической чистоты сделки. Нанял он
юриста, начали проверять, тут все это и вылезло. Генеральский сын в суд побежал
доверенность обжаловать, генеральская дочь - тоже в суд - за преимущественное
право бороться. Бедный Андрей только руками разводит - что же за "палево" ему
подсунуть хотят! Но уж очень ему деревня Картино понравилась, решил все-таки
покупать.
Генеральскому сыну к этому моменту в суде отказали: "Нечего доверенности
выписывать на что попало и кому попало, сам дурак". Тот кричит: "Был в
беспамятстве, пьян был", - а ему в ответ: "Нотариус с пьяным ничего бы оформлять
не стал, поэтому иди отсюда". Хочется, правда, заметить, что риэлтеры-мошенники
и нотариус (единственный там) были местные (см. гл. 7 § 2 "Нотариусы
Подмосковья"), поэтому вопрос о пьяном беспамятстве остается открытым.
С генеральской дочерью уже Андрей сам лично договаривался, за определенный
эквивалент она подписала отказ от преимущественного права по обеим сделкам.
Покупку провели в июле 1996 г. Но история осталась грязноватой, а генеральский
сын к концу 1996 г. почему-то отравился паленой водкой и помер в разгар второго
судебного процесса уже против нотариуса.
Мораль сей басни такова: думайте, думайте и еще раз думайте...
§ 5. Наследование
Следующее действие, неразрывно связанное с нотариусами, - это составление
завещаний и оформление наследства.
См. статьи 1111-1116 ГК РФ
§ 6. Завещание
Когда вы идете к нотариусу составлять завещание, вы, как и в случае с
доверенностью (см. гл. 7 § 3 "Доверенность"), должны знать ответы на некоторые
вопросы, а именно:
1. Как полностью фамилия, имя и отчество человека/людей, которому(-ым) вы чтолибо
собираетесь завещать из вашего имущества? Или же как полностью называется
юридическое лицо(-а), которому (-ым) вы собираетесь завещать ваше имущество?
2. Когда и где этот человек родился? Когда и где это юридическое лицо было
зарегистрировано?
3. Где этот человек прописан/зарегистрирован на момент составления завещания?
Юридический и фактический адрес юридического лица на момент составления
завещания.
4. Какое, собственно, имущество вы завещаете вашему наследнику(-ам)?
5. Собираетесь ли вы назначить контролера исполнения вашей последней воли -
душеприказчика - исполнителя завещания?
6. Собираетесь ли вы возложить на вашего наследника/наследников какие-либо
дополнительные обязанности?
С первыми тремя вопросами все более или менее понятно. Если вы это знаете, то
скажете об этом нотариусу. Если нет, то уточните. Учтите, что ошибка в данных,
которые перечислены в вопросах 1-3, может обернуться недействительностью
завещания и как следствие - неисполнением вашей последней воли.
Завещать вы имеете право кому угодно. Родственные связи не играют здесь никакой
роли. Неважно, является ли наследник физическим или юридическим лицом. Также
неважно, является ли наследник российским физическим или юридическим лицом или
иностранным. Это ваша последняя воля, и она должна быть исполнена. Есть только
одно маленькое "но". Указанный вами наследник не обязан выполнять вашу волю, он
может просто отказаться принимать наследство, а с того света вам вряд ли удастся
повлиять на него. Таким образом, вашим наследником может быть:
- ваш сын;
- ваша двоюродная племянница;
- ваша соседка по лестничной площадке;
- приятель, с которым вы в юности выступали за дворовую команду по футболу;
- британский наследный принц;
- Российская партия по восстановлению исторической справедливости;
- Церковь последовательниц Марии Магдалины;
- Мексиканское общество защиты пингвинов;
- любое лицо, которому вы хотите оставить что-то на память о себе.
Оставляя что-либо в наследство, особенно по завещанию, не забывайте, что ваш
наследник может просто не суметь законно получить это в наследство, потому что у
него может быть недостаточно денег, чтобы оплатить налог на наследство (см. гл.
4 § 1 "Налог на наследство и дарение"). И ваша щедрая загробная воля вместо
благодарности вызовет лишь озлобление.
По вопросу 4 вам необходимо определиться.
Вы можете завещать все, причем в самой общей форме: "Все имущество и права,
которыми я буду владеть на момент моей смерти".
Вы можете завещать все, но детально это "все" следует перечислить и описать,
например: "Автомобиль ВАЗ-2106 белый, N шасси, N кузова, N двигателя, 1994 года
выпуска, госномер а425бк77rus. Двухкомнатная квартира общей площадью 57,3 кв.м,
находящаяся по адресу: г. Москва, Сокольнический вал, д. 40, кв. 126,
принадлежащая мне по праву собственности на основании договора передачи N
126/1995-0142 от 12 апреля 1995 г. и Свидетельства о праве собственности на
жилище N 847316 от 15 июня 1995 г. Шуба хорьковая длинная, светло-коричневая,
50-го размера. Кольцо золотое 583-й пробы, весом 1,5 грамма, с аметистом 0,2
карата". И так далее, пока не перечислите все более или менее ценные вещи.
Вы можете завещать часть имущества, выразив эту часть в форме доли от всего
имущества, например: "1/5, или 20% от всей стоимости имущества, которое будет
мне принадлежать на момент смерти".
Вы можете указать также и конкретные предметы, например: "Внуку Васе -
автомобиль "Жигули", сестре Ниночке - стиральную машину "Вятка-автомат", другу
Сереже - набор гаечных ключей, а секте "Братство розовых попугаев" - квартиру и
серебряные ложечки в придачу".
По вопросу 5: в части третьей Гражданского кодекса РФ, принятой в 2001 г. и
вступившей в силу с 1 марта 2002 г., в ст. 1134 установлено, что кроме
нотариуса, осуществляющего хранение завещания, оформление наследства и другие
тонкости, вы можете совершенно официально назначить исполнителя завещания -
душеприказчика, который будет следить за исполнением вашей воли и беречь
серебряные ложечки от растаскивания. Назначить такое лицо вы можете только с его
согласия, причем этот человек должен расписаться на вашем завещании в том, что
он не против возложить на себя такую тяжелую и неблагодарную обязанность.
По вопросу 6: теперь у вас есть право в завещании поставить перед наследниками
некоторые условия, без которых им наследниками не стать. Правда, условия эти
должны быть более или менее материального характера: оплатить ваше поминовение в
конкретном соборе определенное количество раз, переслать тете Марусе в
Краснококшайск сто рублей старого долга и кораблик, смастеренный вами в детстве,
обеспечить передачу в хорошие руки вашего зажравшегося пекинеса, и т.п.
Вы не имеете права поставить условием получения наследства обязательное
вступление в партию власти, заключение брака с конкретным лицом, принятие какойнибудь
религии или выкрашивание волос в зеленый цвет. Ваши требования должны
лежать в имущественной плоскости, не ущемляющей личные права и свободы ваших
наследников.
Это основные требования и пожелания к завещанию при его составлении.
Дополнительно: не стоит забывать о вашем имуществе, выражающемся в форме акций и
долей в уставных капиталах различных обществ, в банковских вкладах, а также в
деньгах, которые вы кому-то дали взаймы.
Если вам приспичило составить завещание в местности, где нет нотариусов, то все
те же лица, которые имеют право удостоверить доверенность (см. гл. 7 § 3
"Доверенность"), имеют право удостоверить и ваше завещание. Но если вы живым и
здоровым возвратились из таких мест, то рекомендуется дойти до нотариуса и
завещание переписать.
Завещание вы можете составлять любое количество раз. Любое более позднее
завещание автоматически делает недействительным более раннее. Вы никакой
ответственности за изменение текста завещания не несете. Составляйте его хоть
каждый день.
См. пп. 1-3, 5 ст. 1118, ст. 1119, ст. 1120, п. 1 ст. 1121, п. 1 ст. 1124, пп.
1, 3 ст. 1125, пп. 1-4 ст. 1130, п. 1 ст. 1131, п. 1 ст. 1149 ГК РФ
Составляя завещание, следует помнить, что после вашей смерти ваше завещание
может быть оспорено в суде кем-то из обойденных вами наследников по закону. Еще
одна причина для оспаривания завещания - это наличие у вас иждивенцев:
несовершеннолетних, недееспособных, престарелых родителей, а также других лиц,
которых вы взяли на свое иждивение и содержали не менее одного года до вашей
безвременной кончины. Всем этим иждивенцам законом (ст. 1149 Гражданского
кодекса РФ) обеспечивается "обязательная доля в наследстве". Поэтому если вы,
написав завещание, про них забыли, то завещание наверняка будет оспорено, а
иждивенцам выделена причитающаяся им доля.
Из практики: чаще всего обойденными родственниками оспариваются завещания,
написанные людьми в преклонном возрасте. Мотивом такого оспаривания обычно
выступает старческая доверчивость, внушаемость, различные возрастные психические
отклонения. Если несостоявшимся наследникам удается принести в суд медицинские
справки и выписки из истории болезни о наличии у вас в последние годы жизни
различных тяжелых заболеваний (а у кого их под конец жизни нет?), а также
пригнать в суд толпу ваших соседей, которые расскажут, что последние годы вы
заговаривались, терялись в пространстве, боялись мышей, милиционеров, женщин в
желтом, темноты, света, дождя и радио, то вероятность успешного оспаривания
возрастает.
Пример. Один достойный гражданин (назовем его Б-нин Александр) имел удовольствие
жениться второй раз в очень преклонном возрасте, а именно в 80 лет, на женщине
много младше его (ее звали Нелли, и было ей тогда чуть больше 50 лет). Первая
супруга у него умерла давно, детей от первого брака не было. Единственный
родственник - младший родной брат г-на Б-нина - Владимир Б-нин.
Супруги дружно и счастливо прожили вместе более 6 лет. Милая дама не только
хлопотала по хозяйству, но еще была вполне успешной бизнес-леди. В период брака
супругами были нажиты автомобиль и дача, а также в первый год совместной жизни
они приватизировали в совместную долевую собственность квартиру г-на Б-нина,
которую он когда-то получал по ордеру на себя и покойную жену.
На седьмом году совместной жизни супруги обнаружили пропажу из дома
правоустанавливающих документов на свою квартиру. Г-н Б-нин, чье состояние
здоровья было в этот момент весьма опасным, испытывая тревогу за будущее своей
супруги, вызвал к себе на дом нотариуса, удостоверившего составленное г-ном Бниным
завещание, по которому все его добрачное имущество, доля в совместно
нажитом имуществе и доля Александра Б-нина в квартире было завещано его второй
супруге - Нелли.
На всякий случай Александр Б-нин настоял на том, чтобы супруга от своего и его
имени обратилась в ОВД МО "Лосиноостровский" по факту утраты документов о
приватизации. Через пару месяцев супругами были получены дубликаты
приватизационных документов.
Спустя месяц г-н Б-нин скончался в возрасте 86 с половиной лет от мерцательной
аритмии. Свидетельство о смерти выдано Бабушкинским отделом ЗАГСа города Москвы.
Через несколько дней после похорон к вдове явился брат Александра Б-на г-н Б-нин
Владимир с заявлением, что именно он, а не вдова, является действительным
наследником Александра Б-нина.
Сначала предъявлялись требования на квартиру, а потом и на все остальное
имущество. В качестве начального аргумента г-н Б-нин Владимир размахивал
утерявшимися когда-то правоустанавливающими документами на квартиру, которых у
него не должно было быть, а также свежей справкой БТИ, полученной по этим
документам уже после смерти Александра Б-нина. Откуда же они у него взялись?
Вдова стояла непоколебимо. Тогда начались угрозы: подать в прокуратуру, подать в
суд. Угрозы начали реализовываться. На исходе шестого месяца со дня смерти
Александра Б-нина в Бабушкинскую межмуниципальную прокуратуру поступило
заявление от Владимира Б-нина с требованием признать недействительным брак между
Александром Б-ниным и Нелли и как следствие - признать недействительным
завещание Александра Б-нина. Основание для признания брака недействительным было
найдено потрясающее: наличие отдаленного родства между Нелли и ее супругом. Ни
доказать, ни опровергнуть. Оно же отдаленное. То что это совсем не основание,
было ясно, потому что ст. 14 Семейного кодекса РФ четко определен перечень,
когда брак невозможен - между родственниками по прямой восходящей и нисходящей
линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородными и неполнородными
(имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами. Отдаленных родственников нет
и в помине, но помощник прокурора Бабушкинской прокуратуры все равно
неоднократно допрашивает Нелли.
По истечении шести месяцев вдова оформляет Свидетельство о праве на наследство
по завещанию, но не может зарегистрировать право собственности на квартиру, так
как в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним лежит определение Бабушкинского
межмуниципального суда об аресте на эту квартиру. Это неугомонный Владимир Б-нин
подал в суд иск о признании недействительным завещания Александра Б-нина на
основании отдаленного родства между супругами, а также о том, что Б-нин-старший
на момент составления им завещания находился в весьма преклонном возрасте.
Суд до сих пор не завершен.
Вывод: составляйте завещание, пока окружающим сложно доказать, что вы выжили из
ума, а лучше всего решайте проблему перераспределения наследственного имущества
до своей смерти, если вы не хотите склоки "скорбящих родственников" над еще не
заколоченным гробом.
§ 7. Наследование по закону
Если вы не собираетесь составлять завещание, то вы должны отдавать себе отчет в
том, что станет с вашим имуществом после вашей безвременной кончины. Оно
перейдет к тем наследникам, которых определяет закон в гл. 63 Гражданского
кодекса РФ, а именно к наследникам по закону.
См. п. 1 ст. 1141, пп. 1-2 ст. 1148, п. 1 ст. 1149 ГК РФ
Но наследство переходит не ко всем наследникам сразу, а в порядке живой очереди.
Сегодня законом предусмотрено восемь очередей наследования, каждая из которых
призывается к наследованию при отсутствии предыдущих.
1. К первой очереди относятся родители, супруги, дети, а также их дети (внуки и
внучки), если дети покойного на момент его смерти уже умерли.
2. Ко второй - бабушки, дедушки, внуки, родные братья и сестры, а также их дети
(племянницы и племянники), если братья и сестры покойного на момент его смерти
уже умерли.
3. К третьей - кровные братья и сестры родителей (дяди и тети наследодателя), а
также их дети (двоюродные братья и сестры), если дяди и тети покойного на момент
его смерти уже умерли.
4. К четвертой - прадедушки и прабабушки.
5. К пятой - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки
и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и
бабушки).
6. К шестой - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки
и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянницы и
племянники), дети его двоюродных бабушек и дедушек (двоюродные дяди и тети).
7. К седьмой - пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
8. К восьмой - нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, не подпадающие под все
вышеперечисленные очереди, с правом на все наследство, а не только на его
обязательную часть.
Чтобы доказать права на наследование по первой очереди, нужен только один
документ: детям - Свидетельство об их рождении, супругам - Свидетельство о
браке, родителям - Свидетельство о рождении покойного. Кстати, а вы знаете, где
у вас эти документы?
Для доказывания прав наследования по второй очереди документов нужно больше: для
бабушек/дедушек - два Свидетельства о рождении своего ребенка и его внука, для
внуков/внучек, наоборот, - Свидетельство о своем рождении и Свидетельство о
рождении своего родителя.
С третьей очередью еще сложнее.
Автор совершенно откровенно признается, что не представляет, как на практике
можно в нашей стране доказать четвертую, пятую и шестую степень родства, а
следовательно, и право на наследование.
См. ст.ст. 1142, 1143, 1144, п. 1 ст. 1145 ГК РФ
Автор искренне считает, что это абсолютно мертворожденные положения закона,
которые могут сработать в одном случае из ста тысяч, так как собрать документы,
подтверждающие это, невозможно. Ведь это редчайший случай, чтобы семья прожила в
одном и том же доме последние сто лет и чтобы все потомки оставались жить в этом
же доме, никуда не разъезжались, приводили в этот же дом супругов, здесь же
рожали детей. При этом в доме не должно было быть погромов, обысков, реквизиций,
пожаров, попаданий снарядов и бомб, капитальных ремонтов и т.д. При соблюдении
всех этих условий документы на такое родство могли сохраниться. Вы много знаете
таких домов и семей?
За последние девяносто лет через нашу страну прокатилось две мировые и одна
гражданская война, эмиграция, национализация, нэп, раскулачивание, эвакуация,
депортация целых народов, двадцать лет репрессий, пятьдесят лет ударных строек и
прочих починов, распад одного государства на пятнадцать, многократное изменение
административных органов и границ. Все это связано с колоссальным перемещением
огромного количества людей. Где уж тут следы найти!
Вы знаете, где родилась ваша двоюродная тетя? А у кого сохранилось Свидетельство
о ее рождении? А как документально доказать, что вы действительно племянник? И
кто вам эти документы даст?
§ 8. Оформление наследства
Если вы наследодатель, то сам процесс оформления вашими наследниками оставшегося
после вас имущества вас уже не должен очень волновать. Поэтому рассматривать
данный процесс мы будем исключительно с позиции наследника.
Каким бы вы ни были наследником - по закону ли или по завещанию, - вы должны
заявить свои претензии на наследство. За вас этого никто делать не будет.
Вы в России живете, а не в Америке, где нотариусы получают плату еще и за поиск
наследников. Наши нотариусы никого не ищут. Конечно, в ст. 61 Основ
законодательства Российской Федерации "О нотариате" записано, что нотариус
"обязан известить об этом тех наследников, место жительства или работы которых
ему известно. Нотариус может также произвести вызов наследников путем помещения
публичного извещения или сообщения об этом в средствах массовой информации".
Да, но это только в теории. На практике этим никто не занимался, не занимается и
заниматься не будет.
Во-первых и главных, овчинка выделки не стоит, потому что один наследник или
десять, но нотариус получает плату от общей стоимости наследственного имущества,
а не от количества наследников.
Во-вторых, у нотариуса нет возможности вести подобный поиск, потому что
родственные связи в нашей стране никоим образом не фиксируются. Нотариусу даже
просто некуда отправить запрос, чтобы выяснить, сколько детей было у покойного в
браке или браках, не говоря уже о внебрачных детях, которые, между прочим, тоже
являются наследниками.
Заявить о своих правах вам необходимо в течение шести месяцев со дня смерти
наследодателя. Если вы этот срок пропустили, то вы пролетели мимо наследства.
В исключительных случаях этот срок может быть продлен, если вы в суде докажете с
документами в руках, что:
- ничего не знали и не могли знать о смерти наследодателя, а узнали, когда шесть
месяцев уже истекли;
- сами находились в очень болезненном состоянии (в больнице, в реанимации, в
коме, со сломанными ногами и пробитой головой) и не могли прийти к нотариусу;
- все шесть месяцев находились в командировке в далеком городе или стране, на
корабле дальнего плавания, на войне, в космосе, на зоне, мыли золото в верховьях
Подкаменной Тунгуски или пасли оленей на Чукотке, впрочем, может быть, вы играли
за "Челси" и никак не могли дойти, добежать, доехать, долететь до нотариуса все
это время.
Если суд проявит гуманизм и примет во внимание ваши аргументы и представленные
вами доказательства, то вы, взяв в руки судебное решение, можете попробовать
повторить заход к нотариусу.
Заявить о своих правах вы можете у нотариуса, в чьем наследственном округе
проживал покойный. Что такое наследственный округ? Вся территория, в нашем
случае Москвы и Московской области, поделена на нотариальные наследственные
округа. За каждым округом закреплен нотариус. Количество наследственных округов
меньше, чем общее количество нотариусов.
Не все нотариусы рвутся заниматься наследственными делами, потому что в очень
многих случаях мороки с оформлением наследства у нотариуса больше, чем дохода.
Нотариусы в качестве дохода получают денежные средства, которые мы с вами
уплачиваем им в качестве государственной пошлины, плюс сбор за техническую
работу. С этого дохода нотариусы платят государству подоходный налог, правда, не
13%, как мы с вами, а гораздо-гораздо больше. При этом очень большая категория
граждан при оформлении наследства либо совсем освобождена от государственной
пошлины, либо платит от нее небольшую часть. Поэтому от оформления многих
наследств нотариус получает только головную боль и никакого дохода. Размер
государственной пошлины для каждого случая рассчитывается на основании Закона "О
государственной пошлине".
Адрес, по которому работает нотариус, не означает, что он занимается оформлением
наследства граждан, проживающих в ближайших к его конторе домах. Так, один из
нотариусов, сидящий в своей конторе рядом с метро Царицыно, занимается
оформлением наследства граждан, проживавших в районе Таганки. Распределение
адресов по нотариальным округам и закрепление за этими округами нотариусов - это
совместная работа Московской городской нотариальной палаты (или Московской
областной нотариальной палаты) и Министерства юстиции.
Если вы точно знаете адрес, по которому был прописан (зарегистрирован) на день
кончины покойный, чьим наследником вы себя считаете, то вам необходимо позвонить
в Московскую городскую нотариальную палату или Московскую областную нотариальную
палату и поинтересоваться, к какому нотариусу вам необходимо обратиться для
оформления ваших наследственных прав.
Итак, вы теперь знаете, когда и к какому нотариусу идти.
Остается вопрос: "С чем идти?"
Чтобы идти к нотариусу для открытия дела о наследстве, вам необходимо иметь с
собой:
- Свидетельство о смерти наследодателя;
- завещание на ваше имя, а при отсутствии завещания - документ, подтверждающий
вашу степень родства с покойным, достаточную для вступления в наследство по
закону;
- документ, удостоверяющий вашу личность;
- перечень наследственного имущества с описанием предметов. При этом на
квартиру, дачу, машину, пай в кооперативе, акции или долю в уставном капитале
юридического лица и другое имущество, подлежащее государственной регистрации,
должны быть предъявлены правоустанавливающие документы, подтверждающие права
покойного на это имущество.
Если вы не располагаете временем или физической возможностью посещения нотариуса
для открытия наследственного дела, а также дальнейшего оформления наследства, то
вы можете выдать кому-нибудь (соблюдая правила, изложенные в гл. 7 § 3
"Доверенность") доверенность на открытие наследства и совершение других действий
с наследственным имуществом.
Если вы располагаете всеми документами, то вы, заявив о своих правах, спокойно
дожидаетесь, пока истекут шесть месяцев, выделенных законом на проявление всех
претендентов на наследство, получаете Свидетельство о праве на наследство и
оформляете имущество на себя в том порядке, как об этом написано ниже.
Если у вас нет правоустанавливающих документов на имущество покойного, то
имеется несколько вариантов дальнейших действий исходя из обстановки.
Вариант N 1. Вы единственный наследник, вы это точно знаете, у вас есть
доказательства или у вас в руках завещание, но вы понятия не имеете, куда ваша
любимая тетушка перед смертью засунула документы на квартиру.
Может быть, она их сожгла вместе со своей любовной перепиской? Или сдала в
макулатуру? Или зашила в матрас? Короче говоря, вы их не нашли.
Тогда вы просите нотариуса направить официальный запрос в соответствующие
государственные органы для подтверждения прав вашей покойной тетушки на
перечисленное вами нотариусу имущество.
На квартиру в Москве - в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы.
На дачу с земельным участком под Звенигородом - в Одинцовский филиал Московской
областной регистрационной палаты.
На 50% доли в уставном капитале ООО "Ромашка" - Генеральному директору ООО
"Ромашка", в архив Московской регистрационной палаты и в тот территориальный
отдел Управления Министерства по налогам и сборам по городу Москве (бывшая
налоговая инспекция), на чьей территории находится юридический адрес этой
"Ромашки".
На акции Газпрома - реестродержателю Газпрома.
На автомобиль - в МРЭО ГИБДД по месту регистрации вашей тетушки.
На пай в кооперативе ГСК "Огонек" - в правление ГСК "Огонек".
И так далее.
То, о чем вы не знаете и на что у вас нет документов или сведений, вам никогда
не достанется. Если вы не попросили нотариуса послать куда-то запрос, он этого
сам делать никогда не будет. Если вы не очень доверяете почте или боитесь, что
ответы на запросы потеряют или положат под сукно, попросите у нотариуса выписать
запрос на ваше имя, чтобы вы могли лично явиться в каждую организацию и
потребовать выдачи ответа лично вам на руки.
Честно говоря, ни один нотариус не рвется писать для вас все эти запросы. Как
уже было сказано, количество работы нотариуса, связанной с оформлением
наследства, не влияет на конечный материальный результат (для нотариуса,
разумеется). Поэтому лучше всего для вас, если вы попросите у нотариуса образец
запроса, самому написать столько запросов, сколько вам нужно, и в те органы,
которые вам нужны. Затем придете к нотариусу, он их подпишет и вы бодро и весело
пойдете собирать ответы.
Если среди имущества, на которое вы претендуете, есть недвижимость, то после
подтверждения прав наследодателя на эту недвижимость вы должны получить у
нотариуса еще несколько запросов, на этот раз в БТИ, в бухгалтерию ДЭЗа, в
паспортный стол по месту последнего жительства покойной, для выдачи вам, но не
ранее чем за две недели до оформления на вас наследства, следующих документов:
- из БТИ: справки о стоимости квартиры, или дачи, или земельного участка,
экспликации, копии поэтажного плана;
- из бухгалтерии ДЭЗа: копии финансово-лицевого счета;
- из Единого расчетного центра: справки об отсутствии задолженности по
коммунальным платежам, при наличии задолженности - оплатить;
- из паспортного стола: выписки из домовой книги с перечислением всех
зарегистрированных жильцов и с отметкой о смерти тетушки и снятии ее с
регистрационного учета.
Когда все подтверждения на права вашей покойной тетушки будут собраны, документы
получены и истечет шесть месяцев с момента ее безвременной кончины, то вы можете
идти в любой день (чем быстрее, тем лучше) к нотариусу оформлять Свидетельство о
праве на наследство. Не забудьте прихватить с собой много денег, так как если
наследство приличное, то и государственная пошлина тоже пустячком не покажется.
Если в вашем Свидетельстве о праве на наследство много разного имущества и
многое из этого имущества подлежит государственной регистрации, сразу закажите
нотариусу сделать с этого Свидетельства столько нотариально удостоверенных
копий, сколько разных предметов в вашем наследстве, плюс еще штуки три-четыре
про запас. Поверьте, запас карман не тянет. Когда вы пойдете регистрировать на
себя квартиру, ставить на учет автомобиль и т.д., в каждом госоргане вам
придется предъявить подлинник Свидетельства о праве на наследство и оставить
нотариально удостоверенную копию.
Все, что надо, зарегистрировали, на учет поставили, в реестр акционеров
записались, пай перевели, заплатили налог на наследство. Теперь можно перевести
дух и с чистой совестью сказать: "Наследство я получил!"
Вариант N 2. Вы не являетесь единственным наследником (по закону ли или по
завещанию), есть и другие наследники, но права с ними у вас равные: то ли вы все
вместе в завещании, то ли вы все - наследники одной очереди.
Правоустанавливающих документов на имущество или завещания у вас нет. Их успели
ухватить более расторопные или более любимые наследники.
В этом случае особенно печалиться по поводу отсутствия документов не стоит. Ваша
основная задача - дождаться, когда они (другие наследники) дойдут до нотариуса,
заявят свои права, а потом вы появляетесь у того же нотариуса с паспортом и
подтверждением своих прав на долю наследства и заявляете: "А еще есть я!" При
таком заявлении вам необходимо выяснить у нотариуса, на какое имущество другие
наследники предъявили документы, что внесли в опись. Если с вашей точки зрения
чего-нибудь не хватает или они о каком-то имуществе не знают, то надо список
расширить, опись дополнить, а на недостающее написать запросы (так, как об этом
рассказано в предыдущем варианте).
В таком случае есть один риск - другие наследники к нотариусу не идут совсем.
Почему? Здесь может быть много причин.
Во-первых, они в отличие от вас этой книжки не читали и не знают, что наследство
надо оформлять, а главное, не знают, как его надо оформлять. Это кажется диким,
но примерно половина наследников сделать это не удосуживаются. Особенно часто
это происходит с квартирами, в которых наследник и наследодатель были
зарегистрированы вместе. Разгребать это приходится уже наследникам наследника, а
к тому моменту уже ничего сделать обычно нельзя.
Пример. Квартира в собственности у старушки, но прописаны в квартире старушка и
ее сын. Старушка умерла, сын оформить наследство не удосужился (он там прописан,
его оттуда не гонят), живет себе этот сын дальше в этой квартире, потом тоже
умирает, приходят его дети, которые надеются, что папина квартира достанется им.
А достается она государству, потому что после смерти старушки на ее имущество в
отведенный законом срок никто не заявил. Значит, наследник - государство.
Во-вторых, другие наследники вас терпеть не могут и считают, что пусть лучше не
достанется никому, чем хоть что-то достанется вам. Тоже явление нередкое.
Родственная любовь - понятие очень условное. Автору в силу своей профессии
гораздо чаще приходится сталкиваться с изнанкой человеческих отношений, чем
большинству читателей этой книги, поэтому со всей ответственностью можно
заявить: самые страшные свары и взаимные обвинения во всех смертных грехах, а
также жуткие интриги разгораются при оформлении наследства.
В-третьих, для других наследников это имущество настолько не представляет
никакого интереса, что они и не собираются это наследство оформлять.
Пример. Наследством является гнилая хибара без электричества и десять соток
пустыря где-нибудь на дальнем от вас краю Вологодской губернии. Стоимость всего
этого стремится к нулю, продать это невозможно (спроса нет, в тех краях и так
стоят целые заброшенные деревни), чтобы это оформить, туда придется съездить
раза три, да еще и денег потратить. Вот люди и решают для себя: "Оно нам нужно,
такое наследство?!" - и к нотариусу не идут. У них и в мыслях нет, что у вас
сохранились романтические воспоминания об этом сарайчике и что вам не лениво
туда съездить и денег на оформление не жалко.
В-четвертых, есть еще и интрига - люди (т.е. другие наследники) приходят к
нотариусу в последний день пресловутых шести месяцев со всеми уже готовыми
документами, чтобы на следующий день прийти и получить Свидетельство о праве на
наследство. А вы? "А вас здесь не стояло!"
Поэтому дожидаться доброй воли других наследников всегда рискованно. Лучше не
лениться и делать все самому (как это делать - описано в варианте N 1). "На Бога
надейся, а к берегу греби".
Вариант N 3. Завещания нет. Вы являетесь наследником первой очереди по закону.
Что такое наследник первой очереди? Это значит, что по отношению к покойному вы
- супруг или супруга, мать или отец, сын или дочь, а также внук или внучка, при
условии, что ваш родитель (т.е. ребенок покойного) тоже уже умер.
Есть или нет другие наследники этой же очереди, вам не известно, а если и
известно, то вы с ними не дружите и звать их не собираетесь. Лгать нотариусу,
что больше никого нет и быть не может, не рекомендуется. Умолчать - ваше право,
но необходимо быть готовым к их появлению, даже после того, как вы оформите
Свидетельство о праве на наследство.
Если вы - родитель, то в доказательство родства предъявляете Свидетельство о
рождении вашего ребенка, ныне покойного, которому вы собираетесь наследовать.
Если вы - ребенок, то предъявляете свое Свидетельство о рождении от вашего
родителя, ныне покойного, которому вы собираетесь наследовать.
Если вы - внук/внучка, то, значит, вы наследуете бабушке или дедушке. Для
доказывания такого родства необходимы следующие документы: Свидетельство о
рождении того из ваших родителей, который является ребенком наследодателя
(бабушки или дедушки, чье наследство вы собираетесь получать), а также
Свидетельство о вашем рождении от родителя, который в свою очередь является
ребенком именно этого дедушки/бабушки. Этот вариант достаточно распространен,
так как по статистике смертность людей среднего и пожилого возраста возросла по
сравнению со смертностью людей очень пожилого возраста. Наши папы и мамы
оказались слабее, чем наши бабушки и дедушки.
Если вы - супруг/супруга, то предъявляете Свидетельство о браке со своим
супругом/супругой, ныне покойным, которому вы собираетесь наследовать.
Но, как правило (из которого всегда есть исключения), чаще всего мы наследуем
нашим родителям. Нам всем обычно кажется, что про родителей все хорошо известно,
они же все время с нами. Мы почему-то всегда забываем, что наши родители тоже
были молодыми, любили, сходились и расходились. Родители тоже не всегда рвутся
нас поставить в известность о бурных днях своей молодости. А иногда просто
забывают за давностью лет или не придают значения когда-то имевшим место
событиям.
Однако не редкость узнать о наличии единокровного брата или сестры (это те,
которые с нами от одного отца) в кабинете у нотариуса. Ранее не известные
единоутробные родственники (это те, которые с нами от одной матери) появляются
реже, но бывают. А мы внезапно оказываемся богаче на целого брата или сестру и
беднее на соответствующую долю наследства.
К этому же варианту относится и появление родителей наследодателя. Бывает, что
вы в браке с человеком, который сказал вам: "Сирота я..." На самом деле ваш
супруг/супруга удрал из дома, поссорился с родителями, был выгнан из
родительского дома и т.д. Вы спокойно живете с ним, потом он/она умирает, а вы
внезапно выясняете, что состояли в браке отнюдь не с сиротой, а с человеком, чьи
мама и папа сидят перед вами в кабинете у нотариуса и претендуют на две доли в
наследстве их покойного ребенка. Крики: "Я вас не знаю! Он сирота! Вы
самозванцы! Он про вас за 20 лет ни разу не вспомнил!" - вам абсолютно не
помогут: по закону родители такие же наследники первой очереди, как супруг и
дети.
Не менее неприятным может оказаться появление фактически бывшей, а де-юре очень
даже настоящей супруги/супруга. Пример. Люди прожили много лет вместе, но брак
не оформляли, родили детей. Дети оформляют наследство после смерти, предположим,
отца. А тут появляется какая-нибудь мадам и говорит, что до их рождения их отец
ушел к другой женщине, а с ней так и не развелся, поэтому она как законная жена
требует долю в наследстве.
У всех этих внезапно обретенных родственников - наследников первой очереди есть
жуткое для них преимущество: даже после окончания шести законных месяцев им
гораздо проще оспорить в суде ваши права на наследство, так как доказать, что
они ничего не знали о смерти наследодателя, не сложно - вы же заявили нотариусу,
что ничего не знаете о других наследниках. Вот и эти наследники так же докажут,
что ничего не знали о смерти наследодателя, поэтому не смогли вовремя заявить о
своих правах.
Вывод очень прост - будьте внимательнее и любознательнее. Не ленитесь
внимательно выслушивать рассказы родителей о давних временах, даже если вам
иногда кажется, что к вам это не имеет никакого отношения. Рассматривайте старые
фотографии и задавайте вопросы: "Ой! А кто это рядом с тобой?" Хорошо бы знать
биографию родителей более подробно. Найдите родительскую трудовую книжку,
посмотрите, не работали ли они где-нибудь в других городах. Почему-то забытые
братики и сестрички появляются из дальних городов, где какое-то время трудились
родители, особенно если они там трудились или служили порознь друг от друга. Про
бабушек и дедушек тоже полезно знать и для общего образования (знание своей
родословной еще никому не мешало), и по более земным причинам.
Вариант N 4. Завещания нет. Наследников первой очереди нет. Значит, у покойного
нет в живых ни родителей, ни детей (внуков), ни супруга. Вы являетесь
наследником по закону второй очереди.
Что такое наследник второй очереди? Это значит, что по отношению к покойному вы
- бабушка или дедушка, родной брат или родная сестра либо их дети, т.е. вы -
племянник или племянница.
Если вы - бабушка или дедушка, значит, вы наследуете внуку. Для доказывания
такого родства необходимы следующие документы: Свидетельство о рождении вашего
ребенка и Свидетельство о рождении внука (которому вы собираетесь наследовать)
от вашего ребенка. На практике это достаточно редкий случай, возникающий обычно
как результат крупных катастроф или военных действий.
Если вы - родной брат или родная сестра, значит, вы наследуете своему родному
брату или родной сестре. Необходимы Свидетельство о рождении вашего брата или
сестры и Свидетельство о вашем рождении. При этом в обоих Свидетельствах должен
совпадать хотя бы один родитель, т.е. должна быть общая мама или общий папа. Как
правило, родным братьям и сестрам наследуют уже в старости, особенно если они
всю жизнь прожили холостыми и бездетными.
Если вы - родной племянник или племянница, т.е. ребенок родного брата или
сестры, то вам потребуется тот же набор документов, что и для родного
брата/сестры, плюс ваше Свидетельство о рождении, доказывающее, что вы - ребенок
именно этого брата/сестры.
Вариант N 5. Завещания нет. Наследников первой и второй очереди нет. Вы
являетесь наследником по закону соответственно третьей, четвертой, пятой или
шестой очереди.
Что такое наследник одной из этих очередей? В приведенной ниже таблице указано,
кем вы являетесь по отношению к покойному, и, соответственно, к какой очереди
наследования вы относитесь, а также приведен минимальный и глубоко
идеализированный набор документов, необходимый для доказательства такого
родства.
Таблица 2
Очереди наследования
----------T
T
¦ Очереди ¦ Степени родства ¦Документы, подтверждающие родство и ¦
¦наследо- ¦ ¦ права наследования ¦
¦ вания ¦ ¦ ¦
+---------+
+
+
¦3-я ¦Кровные братья и сестры¦Свидетельство о рождении родителя¦
¦ ¦родителей наследодателя,¦наследодателя ¦
¦ ¦т.е. дяди и тети¦Свидетельство о рождении¦
¦ ¦наследодателя, ¦наследодателя от этого родителя ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении тети/дяди¦
¦ ¦ ¦наследодателя с подтверждением¦
¦ ¦ ¦общего происхождения с родителем¦
¦ ¦ ¦наследодателя ¦
¦ +
+
+
¦ ¦а если они уже умерли,¦все то же плюс Свидетельство о¦
¦ ¦то двоюродные братья и¦рождении двоюродного брата/сестры,¦
¦ ¦сестры наследодателя ¦подтверждающее их появление на свет¦
¦ ¦ ¦от дяди/тети наследодателя ¦
+---------+
+
+
¦4-я ¦Прадедушки и прабабушки ¦Свидетельство о рождении¦
¦ ¦ ¦бабушки/дедушки наследодателя ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении родителя¦
¦ ¦ ¦наследодателя ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении¦
¦ ¦ ¦наследодателя ¦
+---------+
+
+
¦6-я ¦Дети родных племянников¦Свидетельство о рождении родителя¦
¦ ¦и племянниц¦наследодателя ¦
¦ ¦наследодателя ¦Свидетельство о рождении родного¦
¦ ¦(двоюродные ¦брата/сестры наследодателя от общего¦
¦ ¦внуки/внучки) ¦родителя ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении племянника¦
¦ ¦ ¦или племянницы наследодателя от¦
¦ ¦ ¦родного брата/сестры наследодателя ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении двоюродного¦
¦ ¦ ¦внука/внучки от родного¦
¦ ¦ ¦племянника/племянницы наследодателя ¦
¦ +
+
+
¦ ¦Братья/сестры ¦Свидетельство о рождении¦
¦ ¦дедушек/бабушек ¦дедушки/бабушки наследодателя ¦
¦ ¦наследодателя ¦Свидетельство о рождении¦
¦ ¦(двоюродные дедушки и¦брата/сестры дедушки/бабушки ¦
¦ ¦бабушки) ¦наследодателя от родителя, общего¦
¦ ¦ ¦для бабушки/дедушки ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении родителя¦
¦ ¦ ¦наследодателя от дедушки/бабушки ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении¦
¦ ¦ ¦наследодателя ¦
+---------+
+
+
¦6-я ¦Дети двоюродных внуков и¦Свидетельство о рождении родителя¦
¦ ¦внучек наследодателя¦наследодателя ¦
¦ ¦(двоюродные правнуки и¦Свидетельство о рождении родного¦
¦ ¦правнучки) ¦брата/сестры наследодателя от общего¦
¦ ¦ ¦родителя ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении племянника¦
¦ ¦ ¦или племянницы наследодателя от¦
¦ ¦ ¦родного брата/сестры наследодателя ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении двоюродного¦
¦ ¦ ¦внука/внучки от родного¦
¦ ¦ ¦племянника/племянницы наследодателя ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении двоюродных¦
¦ ¦ ¦правнука/правнучки от двоюродного¦
¦ ¦ ¦внука/внучки наследодателя ¦
¦ +
+
+
¦ ¦Дети двоюродных¦Свидетельство о рождении родителя¦
¦ ¦братьев/сестер ¦наследодателя ¦
¦ ¦наследодателя ¦Свидетельство о рождении¦
¦ ¦(двоюродные племянницы и¦наследодателя от этого родителя ¦
¦ ¦племянники) ¦Свидетельство о рождении тети/дяди¦
¦ ¦ ¦наследодателя с подтверждением¦
¦ ¦ ¦общего происхождения с родителем¦
¦ ¦ ¦наследодателя ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении двоюродного¦
¦ ¦ ¦брата/сестры, подтверждающее их¦
¦ ¦ ¦появление на свет от дяди/тети¦
¦ ¦ ¦наследодателя ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении двоюродного¦
¦ ¦ ¦племянника/племянницы от двоюродного¦
¦ ¦ ¦брата/сестры наследодателя ¦
¦ +
+
+
¦ ¦Дети его двоюродных¦Свидетельство о рождении¦
¦ ¦бабушек/дедушек ¦дедушки/бабушки наследодателя ¦
¦ ¦(двоюродные дяди/тети) ¦Свидетельство о рождении¦
¦ ¦ ¦брата/сестры дедушки/бабушки¦
¦ ¦ ¦наследодателя от родителя общего для¦
¦ ¦ ¦бабушки/дедушки ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении родителя¦
¦ ¦ ¦наследодателя от дедушки/бабушки ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении двоюродного¦
¦ ¦ ¦дяди/тети от брата/сестры¦
¦ ¦ ¦дедушки/бабушки наследодателя ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении¦
¦ ¦ ¦наследодателя ¦
+---------+
+
+
¦7-я ¦Пасынки, падчерицы ¦Свидетельство о браке наследодателя¦
¦ ¦ ¦с одним из родителей¦
¦ ¦ ¦пасынка/падчерицы ¦
¦ +
+
+
¦ ¦Отчим или мачеха¦Свидетельство о рождении¦
¦ ¦наследодателя ¦наследодателя ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о браке родителя¦
¦ ¦ ¦наследодателя с отчимом или мачехой ¦
+---------+
+
+
¦8-я ¦Нетрудоспособные ¦Доказательство нетрудоспособности¦
¦ ¦иждивенцы наследодателя ¦(пенсия, инвалидность,¦
¦ ¦ ¦несовершеннолетие и т.д.) ¦
¦ ¦ ¦Доказательство совместного¦
¦ ¦ ¦проживания на иждивении¦
¦ ¦ ¦наследодателя не менее одного года¦
¦ ¦ ¦перед его смертью (регистрация по¦
¦ ¦ ¦общему месту жительства, документы¦
¦ ¦ ¦об оплате нужд иждивенца,¦
¦ ¦ ¦свидетельские показания и т.п.) ¦
L---------+
+
К сожалению, жители больших городов очень быстро утрачивают привычку считать
степени родства и общаться с не самыми ближними родственниками. Это активно
сохраняется в семьях, где в силу национальных особенностей и традиций
родственные связи поддерживаются в обязательном порядке, а их знание и почитание
возводится в высокую добродетель. Таковы обычно семьи с кавказскими и
среднеазиатскими корнями, семьи потомственного дворянства, сумевшими сохранить
при всех властях (а отнюдь не восстановить за последние десять лет) свои корни,
а также настоящие сельские жители - в деревнях к родству и свойству до сих пор
относятся серьезно.
А так все мы, горожане, по большей части Иваны, не помнящие родства. Что
прадедушку звали Прокопом, мы знаем только потому, что дедушку звали Матвей
Прокопьич. Дедушкиных братьев и сестер мы знаем, потому что в семейном альбоме
сохранилась такая фотокарточка. Их детей и внуков мы просто не знаем, а если и
знаем, то обычно только понаслышке. А ведь дети брата или сестры нашего дедушки
- это наши двоюродные тети и дяди. Это, между прочим, родство такого порядка,
которое, например, христианская церковь считает еще близким, а браки между ними
допускает только со специальным разрешением.
В русском языке существуют названия не только степеней родства, но и каждой
стороны таких родственных отношений. Сейчас они изрядно забыты и в быту, а в
юриспруденции тем более не применяются. Поэтому в части третьей Гражданского
кодекса РФ для определения степеней родства используются длинные описательные
конструкции, хотя наши с вами не такие уж далекие предки в начале ХХ в. каждую
из этих конструкций заменяли определенным термином.
Реально можно еще доказать родство с дядей и тетей или с двоюродным братом или
сестрой. О таких родственниках мы еще знаем и помним, хотя вряд ли очень часто
встречаемся. Обо всех других мы порой узнаем только на каком-нибудь общесемейном
сборище, как ни странно, чаще всего на похоронах, куда нас позвали через третьи
руки. А степень родства высчитываем по пальцам, пытаясь понять, кем же мы
приходимся покойному - двоюродным племянником или двоюродным внуком, а может
быть, даже двоюродным дядей.
А если какая-нибудь старушка жила в другом городе, вела переписку только со
своей двоюродной сестрой, которая умерла и своим детям не сказала, что у них
есть двоюродная тетка, то такое наследство просто канет в государственную казну,
искать таких наследников никто не будет.
Кто из оставшихся родственников должен наследовать, определяет нотариус исходя
из представленных документов, поэтому в действительности не всегда наследует
более близкая очередь. Иногда документы может собрать падчерица, но не может
собрать двоюродный внук.
К тому же очень часто мы переносим родственные связи на свойственные, т.е. жену
дяди считаем своей тетей, а племянников жены - своими. Но к наследственным делам
это не имеет никакого отношения. Заключение брака не ведет к возникновению
наследственных прав со стороны родственников одного супруга на имущество
другого.
Поскольку часть третья Гражданского кодекса РФ вступила в силу только с 1 марта
2002 г., на сегодняшний день наработана очень небольшая практика по доказыванию
дальних степеней родства без полного комплекта документов. Со временем,
наверное, Верховный Суд РФ даст рекомендации судам, какие доказательства следует
принимать во внимание, если не удается принести пачку Свидетельств о рождении. И
нотариальная палата тоже сумеет разработать какие-нибудь полезные инструкции. Но
сегодня, оберегая профессиональную репутацию и прикрывая себя от возможных в
будущем неприятностей, и суды, и нотариусы требуют официально-документального
подтверждения родства.
Совет автора: пока живы ваши близкие и дальние родственники, не ленитесь
выяснить, с кем из них и в каких родственных отношениях вы состоите исходя из
позиций Гражданского кодекса. Есть ли у них наследники по закону и каких
очередей? Есть ли документы, подтверждающие ваше с ними родство? Можно ли на эти
документы взглянуть, скопировать? Это процесс познавательный сам по себе, но,
возможно, в будущем не лишенный для вас какой-нибудь материальной выгоды.
§ 9. Нотариально удостоверенные сделки
Для чего еще могут пригодиться нотариусы?
Нотариусы вообще-то очень полезные ребята и кроме завещаний, доверенностей и
Свидетельство праве на наследство умеют многое другое, например:
- обеспечивают доказательства, необходимые в случае возникновения дела в судах
или административных органах;
- составляют акт о морском протесте;
- принимают на хранение документы, деньги и ценные бумаги;
- совершают исполнительные надписи;
- удостоверяют различные факты (нахождение в живых, нахождение в определенном
месте, тождественность личности гражданина с лицом, изображенным на фотографии,
и т.п.);
- свидетельствуют подлинности подписи на документе и верность перевода, а также
копий документов и выписок из них;
- удостоверяют договоры отчуждения и залога имущества, подлежащего регистрации.
Морской протест вам скорее всего не понадобится, но при проведении сделок с
недвижимостью нотариус очень пригодится.
Вам нужны заверенные копии с официальных документов - это сделает для вас
нотариус.
Ваш контрагент хочет гарантий по оплате и не доверяет депозитным ячейкам в банке
- нотариус примет ваши средства на хранение и рассчитается с контрагентом после
выполнения определенных вами условий договора.
Вы хотите иметь гарантии по подлинности подписи - нотариус засвидетельствует
подлинность подписи на документе, который будет подписан в его присутствии.
Вы закладываете свою квартиру или принимаете в залог чужую - только нотариус
имеет право удостоверить такой договор (см. гл. 5 § 2 "Залог").
Единственная беда в использовании нотариусов заключается в том, что это стоит
денег, но ведь вы не просто так идете к нему, а для чистоты сделок, которые тоже
стоят денег, причем гораздо больших. За безопасность стоит заплатить. Как
известно, "скупой платит дважды".
§ 10. Брачный контракт
Нотариусы оформляют брачные контракты. Дело в нашей стране новое, большинству
известное только из западных фильмов и книг. Конструкция заимствованная, но, как
известно, "в русском брюхе немецкое долото сгнило", поэтому брачный контракт на
российской почве приобрел специфические национальные черты.
Право заключать брачные контракты появилось в Российской Федерации с 1 марта
1996 г. вместе с Семейным кодексом РФ от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (в редакции
Федеральных законов от 15 ноября 1997 г. N 140-ФЗ, от 27 июня 1998 г. N 94-ФЗ,
от 2 января 2000 г. N 32-ФЗ), пришедшим на смену советскому Кодексу о браке и
семье РСФСР (в редакции Указов Президиума Верховного Совета РСФСР от 4 декабря
1979 г., от 30 января 1984 г., от 25 апреля 1984 г., от 20 февраля 1985 г., от
19 ноября 1986 г., от 24 февраля 1987 г., Федеральных законов от 22 декабря
1994 г. N 73-ФЗ, от 7 марта 1995 г. N 28-ФЗ).
По советскому Кодексу о браке и семье все имущество супругов, нажитое в период
брака (за исключением, полученного по наследству или дарению), делилось ровно
пополам вне зависимости от личного вклада любого из супругов. То есть работали
вы на производстве или варили дома манную кашу, вклад ваш в общее имущество
признавался равным. Если прибавить к этому советское трудовое законодательство,
по которому не работать, а вести домашнее хозяйство мог очень ограниченный круг
лиц, то все становится очень понятно. Все члены семьи обязаны работать, зарплаты
у всех примерно одинаковые, значит, во исполнение принципа социальной
справедливости надо все делить поровну. Та ничтожно малая часть населения, у
которой разрыв между доходами супругов был существенным, во внимание,
разумеется, не принималась. Диктатура пролетариата - она же диктатура
большинства, ну а меньшинство, как известно, всегда в пролете. Если же это
меньшинство не просто меньшинство, а совсем ничтожно малое меньшинство, то
значит... "нечего так много зарабатывать!!!".
Семейный кодекс РФ был введен одним из последних, потому что в стране реформы, а
вы тут лезете со своими пережитками прошлого в форме семьи. Почти 10 лет страна
жила в новых экономических условиях, разница между доходами супругов во многих
семьях увеличивалась многократно, а делили все по-прежнему по-советски -
поровну.
Но наконец дали людям право определять самим размер вклада каждого в общее
имущество, а главное, определить, будет ли оно, это совместно нажитое имущество.
Для этих целей в Семейный кодекс РФ была введена гл. 8 "Договорный режим
имущества супругов", в которой определено понятие брачного контракта.
Еще раз, обращаясь к любителям западных фильмов и книг, автор хочет отметить,
что российский брачный контракт - это совсем не то, что брачный контракт на
Западе. У нас в России он определяет судьбу только материального имущества
супругов.
Условия раздела имущества могут быть любыми, если они не выходят за рамки
имущественных прав. Ни один из супругов не может ставить другому супругу условий
нематериального характера. Это принято в законодательстве некоторых западных
стран. Например, если развод происходит из-за супружеской неверности одного из
супругов, то неверный супруг теряет право на свою долю в имуществе, т.е.
условием является такое абсолютно нематериальное отношение, как верность. В
российском брачном контракте такого условия быть не может.
Судьба детей тоже не может быть определена супругами в брачном контракте, а уж
тем более поставлена в зависимость от раздела имущества. Судьбу детей при
разводе решает суд. Суд поделит имущество супругов согласно условиям брачного
контракта, который они сами составили, но судьбу детей он определит исходя из
других положений Семейного кодекса.
Брачный контракт позволяет также избежать получения согласия супруга на
распоряжение каким-либо имуществом, если по условиям контракта это имущество
принадлежит одному из супругов.
Брачный контракт может быть заключен в любое время.
В случае заключения его до вступления в брак каждая из сторон определяет, как в
будущем браке будут распределяться будущие доходы и предметы, на эти доходы
приобретенные. Такой брачный контракт вступает в силу только после регистрации
брака в соответствующем уполномоченном органе, обычно это орган ЗАГС. В местах,
где такого органа нет, его функции исполняет сельсовет, администрация воинской
части и т.п.
При заключении брачного контракта до свадьбы будущие супруги идут к нотариусу и
при его помощи составляют брачный контракт. Один экземпляр контракта остается в
делах этого нотариуса. Если они через какое-то время вступают в брак, то
контракт вступает в силу. Если они поругались и свадьбы не будет, то в архиве
нотариуса остается никому не нужная бумажка, не имеющая никакой силы.
Жених и невеста могут договориться и записать в контракте, что в случае развода
или раздела имущества:
- все автомобили, которые будут приобретены в период брака, принадлежат мужу, а
вся недвижимость - жене;
- все имущество, которое будет приобретено в период брака, вне зависимости от
размеров доходов любого из супругов, будет принадлежать жене;
- все имущество, нажитое в период брака, будет делиться пропорционально доходам
каждого из супругов на основании подтверждающих документов;
- все имущество, которое приобретут супруги, будет делиться по стоимости в
соотношении 2/5 - жене, а 3/5 - мужу.
Брачный контракт может быть подписан супругами, уже состоящими в браке, причем
сколько лет они прожили в браке, никого не касается, это можно сделать и в
первый год после свадьбы, и в двадцать первый. В случае заключения брачного
контракта людьми, уже находящимися в супружеских отношениях, в брачном контракте
кроме уже вышеперечисленных форм раздела может быть описан раздел уже
существующего совместно нажитого имущества, например:
- золотое кольцо с аметистом, серьги с жемчугом, стиральная машинка "Индезит",
чайный сервиз "Мадонна" и серебряные столовые приборы в количестве 17 штук -
жене, автомобиль ВАЗ-2106 белый, N шасси, N кузова, N двигателя, 1994 года
выпуска, госномер а425бк77rus - мужу, а все, что будет приобретено в дальнейшем,
- 30% жене, 70% - мужу;
- все, что приобретено от начала брака и до подписания контракта, - жене, а все,
что будет приобретено после подписания контракта, - мужу;
- скаковая лошадь по кличке "Туркменбаши" ахалтекинских кровей и французская
шпага XVIII в. - мужу, 100% в уставном капитале ЗАО "Малинка" и все дивиденды от
акций этой компании - жене, а все остальное, что есть и что будет, - в состав
совместно нажитого имущества, которое будет делиться поровну.
Так вот, чтобы составить брачный контракт и чтобы он считался законным, он
должен быть составлен и удостоверен нотариусом. Далеко не все нотариусы умеют
это делать, и к тому же делать правильно, поэтому, прежде чем идти к нотариусу,
поинтересуйтесь, имеет ли он опыт в составлении подобных документов.
См. ст.ст. 40, 41, 42, 43, 44 Семейного Кодекса РФ
Брачный контракт пока не очень-то приживается в нашей стране. Почти сто лет в
головы наших бабушек и дедушек, пап и мам, а также нас с вами вбивали, что
вещизм - это ужасно, что много имущества - вредно, что жить надо налегке, тогда
и делить-то ничего не надо. Ложная стыдливость не позволяет людям спокойно в
период хороших и теплых отношений выяснить мнение другой стороны по очень
серьезным вопросам. Считается ведь, что любовь - она до гроба, разводиться никто
никогда не собирается. Об этом даже упоминать нельзя, не то что обсуждать раздел
имущества.
"Ну как же так, у нас любовь, такое высокое чувство, а тут проза и меркантильные
интересы, вдруг подумают что-нибудь плохое..." - и решаются такие вопросы в
период максимального обострения отношений, в суде, с никому не нужными криками,
взаимными обвинениями, слезами, истериками, обмороками и прочими неприятностями.
Совет автора: если ваш избранник или избранница нормальные вменяемые люди, то
никакой брачный контракт не испортит ваших отношений, наоборот, в них будет
больше искренности, потому что при любом конфликте никто не будет вынужден
затыкать себе рот, боясь потерять что-то. Все материальные вопросы будут уже
заведомо решены, и вы сможете строить свои отношения исходя действительно из тех
самых чувств. Призрак раздела имущества не будет маячить на обочине вашего
сознания, мешая сказать или сделать что-либо.
Брачный контракт, как и завещание, может переписываться, правда, только при
взаимном согласии сторон, сколько угодно раз. Если вы, вступая в брак, исходили
из одной данности, например что ваша половина не собиралась работать, а
собиралась заниматься вышиванием крестиком по канве, и в соответствии с этим
установили, что имущество будет разделено три к одному, то через десять лет,
возможно, ситуация изменится и вам захочется вышивать, а ей - будоражить
фондовую биржу. Источники и суммы доходов изменятся, стороны при нормальном
отношении друг к другу могут изменить и брачный контракт.
У брачного контракта есть и еще одна функция. В случае смерти одного из супругов
наследственное имущество покойного рассчитывается исходя из условий контракта.
Контакт определяет личное имущество каждого супруга, поэтому на долю в
наследстве из такого имущества переживший супруг может рассчитывать только
наравне с остальными наследниками.
Пример. Жила-была семья - папа, мама, дочка, а еще у мужа был сын от первого
брака, а родителей у супругов в живых уже не было. Супруги нажили за время брака
квартиру, машину и дачу. Муж умер. Дети все уже совершеннолетние. Значит,
наследников у покойного трое: сын от первого брака, дочь от второго брака и
вдова (жена во втором браке).
Вариант N 1: Брачного контракта не было. Вдове автоматически достается
полквартиры, полмашины и полдачи как ее доля в совместно нажитом в период брака
имуществе. Оставшиеся полквартиры, полмашины и полдачи делятся на троих
наследников, т.е. сыну - 1/6 от квартиры, 1/6 от машины и 1/6 от дачи, дочери -
1/6 от квартиры, 1/6 от машины и 1/6 от дачи, вдове как наследнице - тоже 1/6 от
квартиры, 1/6 от машины и 1/6 от дачи. В результате у вдовы 4/6 от квартиры, 4/6
от машины и 4/6 от дачи, а у каждого из детей - по 1/6 от каждого предмета.
Вариант N 2: Брачный контракт был со следующими условиями: машину - мужу,
квартиру - жене, а дачу - в совместно нажитое. Что в результате получается? У
вдовы - вся квартира целиком, 1/3 от машины и 4/6 от дачи, а у каждого из детей
- по 1/3 от машины и по 1/6 от дачи.
Вот какая важная вещь брачный контракт.
Когда-то, когда мы с вами были гораздо моложе, а именно при советской власти,
совершалось минимальное количество сделок с недвижимостью (в основном наследство
частных домов), которое нигде, кроме как у нотариусов, не регистрировалось.
Получил Свидетельство о праве на наследство - и владей.
Автору уже в 1998 г. довелось участвовать в процессе, где стороны пытались
определить порядок пользования оч-ч-чень загородным домом на основании только
одного замызганного Свидетельства о наследстве, выданного нотариусом аж в
1974 г. И все. И больше никаких документов. До дома, построенного, по рассказам
свидетелей, где-то в конце 50-х, даже БТИ не добралось - ни планов, ни описаний.
Как будто его в природе не существовало, только Свидетельство о наследстве.
В самом начале 90-х годов регистрировать свершившиеся сделки с недвижимостью
должен был орган, который для этого совсем не предназначался, а именно Бюро
технической инвентаризации. Это решение, принятое от безысходности, основывалось
на том, что БТИ считалось единственной государственной организацией, которая
хоть что-то понимает в недвижимости. Несколько лет БТИ и проверяло состояние
домов, и выдавало на них документы, и вело реестр собственников, и
регистрировало сделки. Монополия всегда приводит к двум вещам - замедлению
скорости работы и злоупотреблению властью. Так было и с БТИ.
В 1994 г. была принята, а в 1995 г. вступила в силу часть первая Гражданского
кодекса РФ, в которой было определено, что сделки с недвижимостью подлежат
государственной регистрации. Что это за зверь, никто не знал. Но если в законе
написано, значит надо исполнять, и исполняли, как могли.
В разных регионах эту проблему решали по-разному.
В Москве функции по регистрации сделок с недвижимостью и ведению учета передали
трем организациям:
- по жилым помещениям - Комитету муниципального жилья города Москвы (КМЖ), он же
назывался потом Департаментом муниципального жилья города Москвы (ДМЖ), а еще
позднее - Департаментом муниципального жилья и жилищной политики правительства
Москвы (ДМЖиЖП);
- по нежилым - Комитету по управлению имуществом Москвы (Москомимущество);
- по земле - Московскому земельному комитету (Москомзем).
В Московской области создали одну организацию, которая ведала регистрацией
всего: юридических лиц, частных предпринимателей, сделок с жилыми помещениями,
сделок с нежилыми помещениями, сделок с землей. Называлась эта организация
Московская областная регистрационная палата (МОРП), имевшая свои филиалы во всех
районных центрах.
В Санкт-Петербурге также была создана единая организация, ведавшая всеми видами
регистрации. Называлась она Городское бюро по регистрации (ГБР).
В 1997 г. федеральный центр понял, что отдал на откуп регионам слишком жирный
кусок - недвижимость, и издал Федеральный закон "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который вступил в силу с 1998 г.
По этому Закону регистрация сделок и ведение реестра таких сделок переходили к
федеральному органу - Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
В городе Москве произвели сведение регистрационных функций ДМЖиЖП и
Москомимущества под одну крышу, которая получила наименование Московский
городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним (Москомрегистрация, или МКР). Самое интересное, что организации
объединили, название поменяли, но федералам не передали, а оставили в ведении
Москвы. Только в 2002 г. Министерству юстиции удалось подмять под себя
московскую вольницу, поставив МКР под свой контроль, а в 2003 г. поменять
название комитета, назвав его в соответствии с требованиями закона Учреждением
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним на территории города Москвы (Мосрегистрация). Особенно пикантно в этой
истории то, что все решения об этом принимались не самим Министерством юстиции,
а опосредованно - через правительство Москвы, которым был выпущен следующий
документ: постановление правительства Москвы от 28 января 2003 г. N 46-ПП "О
регистрации прав на объекты недвижимости в городе Москве и развитии системы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Все эти пертурбации с названием и подчинением вовне выливались в основном
изменением вида и названия документа о собственности.
В период БТИ, КМЖ, ДМЖ и ДМЖиЖП Свидетельство о собственности на жилье
выдавалось только при приватизации. При всех последующих сделках с жилыми
помещениями в период с 1990 по 1999 г. никаких свидетельств не выдавалось, а на
самих договорах (купли-продажи, мены, пожизненного содержания с иждивением,
ренты и др.) ставился штамп с названием организации, датой и регистрационным
номером сделки, подписью ответственного лица.
С появлением МКР начали выдаваться Свидетельства о государственной регистрации
права формата А4, зеленоватого цвета, на специальной номерной бумаге. Первые
Свидетельства, выданные в 1999 и 2000 гг., были очень мало информативны. В них
не содержалось ничего, кроме даты, данных нового собственника, адреса и краткого
описания объекта недвижимости и регистрационного номера. В дальнейшем количество
данных, вносимых в Свидетельство, расширилось, и на сегодняшний день, взяв в
руки этот документ, можно узнать также основание возникновения собственности -
реквизиты и название договора, по которому это право возникло, а также наличие
или отсутствие обременений на данном праве и на данной недвижимости - аренда,
залог, что-то другое.
В Московской областной регистрационной палате начали раньше, а пошли еще дальше
- там в Свидетельстве указывают также реквизиты предыдущего собственника, что
существенно облегчает жизнь при проверке сделок на безопасность.
Самое заметное изменение, связанное с переходом регистрационных функций от
местного регистрирующего органа к федеральному, - это удлинение срока
регистрации. В Федеральном законе "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" срок регистрации определен в течение одного
месяца. При этом в Законе не сказано, что обязательно один месяц, ведь "в
течение одного месяца" означает и один день, и 29 дней. То, что раньше и БТИ, и
КМЖ, и ДМЖ, и ДМЖиЖП умудрялись сделать за несколько часов, теперь
Мосрегистрация делает две недели. Если же надо быстрее, то это все равно будет
целая неделя, причем даже за отдельные, дополнительные и довольно приличные
деньги. Это называется "ускоренная" регистрация. За счет чего она ускорилась и
по сравнению с чем? Непонятно...
Но это все технологии, о которых автор упомянул исключительно для того, чтобы у
вас не возникало сильного удивления и лишних сомнений, если вдруг доведется
держать в руках разные Свидетельства, выданные разными органами, но все из
одного города.
§ 1. Закон о государственной регистрации прав
Теперь о самом Федеральном законе "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним". Написан он (как уже говорилось) в развитие
положений ст. 131, 164, 165, 219, 223, 251 и др. Гражданского кодекса РФ. Сама
идея Закона - регламентирование процедуры государственной регистрации, ее
унификация на территории всей страны - дело благое.
См. ст.ст. 2, 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним"
При внимательном чтении этого Закона создается полное впечатление, что он, как и
все, что делается в нашей стране, сделан по принципу "хотели как лучше, а
получилось как всегда".
Сам Закон в общем-то и не плох, но явно не доведен до конца. Если уж создавать
единый регламент, то его нужно было прописать до последней буквы. Сегодня же
этот регламент требует дополнительных инструкций и разъяснений, где чиновничьи
души отыгрываются на наших с вами костях, нагромождая дополнительные,
бесчисленные требования, усложняя и удлиняя процедуру.
Пример. Одна квартира, являвшаяся совместно нажитым имуществом, в период раздела
находилась под судебным арестом - нормальная обеспечительная мера, каждая из
сторон опасалась, что квартира уйдет на сторону до окончания судебного процесса.
Ситуация насквозь житейская. Процесс закончен, суд вынес решение, квартиру
поделил, кассация решение суда оставила без изменений, решение вступило в
законную силу. Одним из пунктов решения был пункт о прекращении обеспечительных
мер и снятии ареста с квартиры.
Казалось бы, все просто - квартира поделена, нужно идти и регистрировать
собственность на основании судебного решения: 1/2 доля бывшему мужу и 1/2 доля
бывшей жене. В Законе сказано, что в таком случае судебное решение является
правоустанавливающим документом и единственным основанием для регистрации прав
на недвижимое имущество. Они и пошли. В Мосрегистрацию, а там...
- В Законе, в Законе... Как бы не так. Мало ли что в Законе, да и в самом
решении написано. Арест накладывали, вот теперь и снимайте его сначала, а для
этого получите в суде отдельную бумагу на снятие ареста в двух подлинных
экземплярах плюс две нотариально заверенные копии... В решении пункт есть?
Подумаешь! А мы по инструкции арест только так снимаем, а пока не принесете,
никакой собственности регистрировать не будем. Идите в суд. - Они и пошли. В
суд, а там...
- Вы там все с ума посходили! В решении черным по белому написано - снять арест!
Не буду я никакого дополнительного определения писать! Решение суда - конечный
документ, мне наплевать, какими они там документами аресты снимают! Мне их
инструкции - не указ! Я на них жалобу подам за невыполнение судебного решения!
Не будет никакого определения! Не отнимайте у меня время, идите в свою
Мосрегистрацию. - Они и пошли. В Мосрегистрацию, а там...
- А мне все равно, что там этот ваш судья напишет, жалобу-малобу, у меня
инструкция. Нет, девушка, и не просите, не положено! Что? Муж в квартиру без
Свидетельства не пускает? Ну ладно, принесите мне тогда решение в четырех
подлинных экземплярах и столько же нотариальных копий, по два экземпляра - для
снятия с ареста, а два - для регистрации. У вас только один подлинник? Нет,
никаких ксерокопий, это запрещено. Ничем помочь не могу, выкручивайтесь, и так
вам навстречу иду. Езжайте в суд и просите. - Они поехали в суд. Просить, а
там...
- Я вам что? Мальчик? Заново пятистраничное решение набивать? Конечно, не
сохранилось. Ну, хорошо, хорошо, девушка, не плачьте. Вы его сами наберете,
распечатаете, а я, так и быть, подпишу, чего не сделаешь для красивой женщины...
Ну, езжайте, езжайте. - И они поехали набирать, распечатывать, подписывать,
потом снова в Мосрегистрацию - сдавать документы на снятие с ареста, а через
месяц снова в Мосрегистрацию - сдавать документы уже на регистрацию права
собственности, а через две недели снова в Мосрегистрацию - забирать
Свидетельства.
На все это ушло больше трех месяцев. Увлекательно?
Вот чем оборачивается недописанный до конца Закон и засилье инструкций. И
инструкцию эту даже в суде обжаловать нельзя - она внутренняя, в Минюсте не
зарегистрированная, а значит, обжалованию не подлежит. А судиться с
Мосрегистрацией за отказ принять документы нельзя, нет в Законе такого пункта,
да и доказательств у вас нет о том, что документы не приняли. В Законе есть
пункт только об обжаловании отказа в регистрации, т.е. если документы приняли, а
потом Свидетельства не выдали, то тогда в суд можно. Весь вопрос в том, а нужно
ли. Долгое это дело - суд. На год растянуться может. Вот и получается, что проще
удовлетворить требования незаконной инструкции - месяца в два-три уложиться
можно, - чем законным путем потерять год.
Самое главное в этом Законе, как и в ст. 219, 223, 251 и 433 Гражданского
кодекса РФ, на которые он опирается, - это отправная точка отсчета. Право
собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной
регистрации, и пока ее нет, вы никакой не собственник, даже если вы подписали
договор, заплатили деньги и получили ключи от квартиры.
Промежуток между заключением договора (любого договора, предусматривающего
переход права собственности на недвижимость от одного лица к другому) и
государственной регистрацией является самым опасным для обеих сторон.
Для вас как для продавца - потому что покупатель может передумать, а если он еще
не заплатил вам деньги, то вы оказываетесь заложником заключенного договора, так
как договор надо либо регистрировать, либо расторгать. Покупатель крутит, вы за
ним бегаете. Продавать вашу квартиру без расторжения договора
(незарегистрированного) рискованно, так как покупатель может объявиться в любой
момент и сказать: "Я первый пришел, вот мой договор". Расторгать договор по
вашей инициативе можно только через суд, а это - время, в течение которого вы
квартиру продавать не сможете - она в споре.
Для вас как для покупателя - потому что продавец тоже может передумать, получив
более выгодное предложение.
А у вас - внесенный под сделку аванс, эта квартира одна из нескольких в цепочке
продаж и деньги, заложенные в депозитную ячейку на фиксированный срок.
Вы пытаетесь вернуть аванс (иногда это удается только через суд), прячетесь от
покупателя вашей квартиры (потому что он страшно зол) и безрезультатно пытаетесь
досрочно вынуть деньги из ячейки.
Все эти риски остаются с момента подписания договора и до момента
государственной регистрации.
В ст. 165 Гражданского кодекса РФ и в ст. 16 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",
конечно, есть положение о понуждении стороны, уклоняющейся от государственной
регистрации.
Но давайте рассмотрим возможность исполнения данного положения на практике. По
этой же самой практике, сложившейся на нашем рынке недвижимости, расчеты
производятся после государственной регистрации сделки, как правило, через
депозитную или, как ее называют, банковскую ячейку. Что это за форма
взаиморасчетов? Стороны перед проведением сделки закладывают деньги в ячейку под
условие, что деньги из ячейки продавец достанет только по факту государственной
регистрации собственности на покупателя. Это хорошо, но не очень, потому что
договор на аренду ячейки с условием о доступе имеет конечный срок.
Пример. Вы решили продавать вашу квартиру. Договорились с покупателем указать в
договоре стоимость, указанную в справке БТИ (все понятно, лишних налогов платить
никому не хочется), в ячейку заложили деньги по реальной (рыночной) цене,
подписали условие о доступе. Проводя сделку на очень серьезные суммы (а любая
недвижимость - это всегда очень серьезные суммы), все почему-то становятся очень
экономными на расходах по сопровождению сделки. Значит, аренду ячейки и условие
о доступе оплатили максимум на месяц. Практика эта такая, да и риэлтер вас
уговаривал: "Ну что вы, две недели на регистрацию, и две недели в запасе на
всякий случай, месяца на все про все за глаза хватит". Пошли к нотариусу,
составили и подписали договор купли-продажи. Надо ехать на регистрацию, а
покупатель начинает тянуть время. Дни уходят, прошел месяц, срок действия
условия о доступе к ячейке закончился, покупатель вынимает заложенные им в
ячейку деньги и... начинает требовать от вас регистрации договора. Вы,
естественно, сопротивляетесь, он - в суд о понуждении вас к государственной
регистрации. В суде вас спрашивают: "А где доказательства того, что он от вас
бегал?" А у вас их скорее всего нет, вы же этого не предполагали. Судебное
решение - зарегистрировать договор. А потом еще долгое-долгое время вы судитесь
с покупателем за получение той суммы денег, которая указана в договоре. Получите
вы за свою квартиру по решению суда только цену по БТИ, а это обычно меньше
половины рыночной.
Что вас подвело? Честно сказать - жадность. И экономия на налогах и на аренде
ячейки привела вас к тому, что Закон работает против вас. Если бы у вас в
договоре стояла настоящая цена, ячейка и условия доступа к ней были бы оформлены
должным образом на достаточный срок, то у вашего покупателя даже желания не
возникло бы жульничать, потому что он с этого ничего не смог бы поиметь. Вы бы,
а не он, подали бы в суд на понуждение к регистрации, получили бы решение, потом
Свидетельство, открыли бы ячейку и взяли бы оттуда деньги.
В данном примере описано высококлассное мошенничество в рамках Закона. Никаких
нарушений Уголовного кодекса, никаких подделок документов, просто продавец знает
Закон лучше вас, и если вас не сопровождает юрист по недвижимости или риэлтер
очень высокого класса (а их ох как мало, остальные-то - "риэлтята"), точно по
букве Закона вас и "обуют".
Для вас как для покупателя это тоже неприятно, потому что продавец может
передумать, а ваши деньги будут лежать в ячейке мертвым грузом на весь срок,
установленный в условии о доступе. Никаких последствий, кроме потери времени, но
все равно неприятно, потому что ни одни деньги лишними не бывают, а ячейка, как
бы надежна она ни была, все равно чужая, а значит, заставляет нервничать.
Государственная регистрация - процедура исключительно важная. Если она
состоялась, то ее отменить может только решение суда. Никакие другие инстанции
не властны над регистрационными записями Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Однако регистрация регистрацией, но существует еще один волшебный документ, без
которого невозможно спокойное владение собственностью, а главное, распоряжение
ею. Это передаточный акт. О его необходимости указано в ст. 556 Гражданского
кодекса РФ. Кроме заключения договора и государственной регистрации перехода
права собственности на недвижимость вам необходимо в момент фактического
получения этой недвижимости подписать с предыдущим собственником такой документ.
К нему Закон не предъявляет никаких специальных требований: не надо ни
регистрации, ни бланка, ни нотариальной формы. Простой лист бумаги, на котором
бывший собственник написал, что он квартиру сдал, а новый - что он квартиру
принял. Число. Подписи. Все.
Ушлые риэлтеры, опытные юристы и просто разумные граждане дополняют передаточный
акт описанием состояния квартиры в момент передачи, а также отсутствием/наличием
каких-либо претензий сторон друг к другу. Дополнительно этот акт играет роль
своеобразной расписки, потому что в нем указывают, что "все расчеты по сделке
сторонами произведены, стороны финансовых претензий друг к другу не имеют".
Если вы приобрели квартиру до 1 марта 1996 г., то не пытайтесь найти
отсутствующий передаточный акт, их тогда и не составляли. Если вы приобретаете
квартиру у собственника, который владеет ею с 1991, 1992, 1993, 1994 или
1995 г., то тоже не надо с него требовать передаточный акт от прошлой сделки. Не
выдаются передаточные акты и при приватизации, так как государство вам эту
квартиру не передает - вы в ней и без того проживаете.
Во всех остальных случаях без передаточного акта вам квартиру не продать -
сделку просто не примут на государственную регистрацию. Более того, без
передаточного акта иногда невозможно отстоять право на собственность.
Пример. Одна "милая" семья - папа и взрослый сын - продавала свою квартиру, в
которой они были собственниками в равных долях, т.е. по 1/2 доли в праве
собственности на душу. Продавали пожилой даме, далекой от деловой активности и
любых сделок. Таких дам называют не от мира сего. Денежные расчеты по сделке шли
через ячейку. По условиям доступа к ячейке деньги должен был забирать из ячейки
папа. Сделка прошла успешно, все было зарегистрировано. Обе стороны подписали,
как положено, передаточный акт: со стороны продавца - папа и сын, со стороны
покупателя - наша дама. Выпили по рюмке шампанского за удачную сделку и
разошлись довольными.
Дама уже было собралась выбросить глупую бумажку в помойку, потому что с ее
точки зрения бумажка без печатей - ерунда. На дамино счастье ее умный зять,
присутствовавший при подписании акта, даму за руку поймал и сказал
проникновенным голосом: "Наталья Ивановна! Это самая главная бумажка, спрячьте
ее получше и берегите как зеницу ока".
Как в воду глядел. Через полтора года получает Наталья Ивановна исковое
заявление от одного из продавцов, а именно от сына: договор не исполнен, поэтому
извольте договор расторгнуть, а полквартиры ему вернуть. Дама - в обморок, а
потом - в суд.
В суде этот папин сын объясняет, что лично он никаких денег по договору не
получал, для него договор не исполнен, поэтому он требует либо полквартиры, либо
деньгами - половину стоимости. Вот тут и вспомнила дама своего умного зятя.
Достала она передаточный акт, показала его судье, показала этому папину сыну и
сказала: "Накося выкуси!" Суд с ее точкой зрения согласился и в иске не в меру
жадному юноше отказал.
Вывод: не было бы у дамы передаточного акта, получила бы дама коммуналку из
своей отдельной квартиры, так как денег у нее не было и откупаться было нечем. А
так спасибо умному зятю.
Часть II. Загородная недвижимость и земельные участки
Все мы с вами, уважаемый читатель, хочется нам этого или не хочется, нравится
нам это или не нравится, вышли из советской власти, как вся современная
литература вышла из гоголевской "Шинели". Все мы - наследники этой самой власти,
и многое из нашего имущества, особенно загородного имущества, тоже несет на себе
ее отпечаток. Только 13 лет сегодня людям, родившимся после распада Советского
Союза. Конечно, мальчики-девочки, которым сегодня 20 лет, тоже не помнят ничего
из этой власти, ну разве только клюквенное мороженое по 7 копеек.
Земельные взаимоотношения, построенные этой властью, будут существовать до тех
пор, пока не вымрет поколение, которому в 1991 г. было 25-30 лет, т.е. еще лет
тридцать. Почему? Да потому, что последними людьми, которые могли получить от
советской власти что-то связанное с землей, было как раз поколение 19651967
годов рождения. Это могло быть членство в колхозе, работа в совхозе,
участие в садовом товариществе (кооперативе).
У большей части взрослого городского населения понятие "дача" связано либо с
бабушкиным "домиком в деревне", либо со "скворечником" на шести сотках в садовом
товариществе.
С бабушкиным домиком все более или менее понятно. Даже советская власть
признавала право личной собственности сельских жителей на индивидуальные дома в
деревнях и поселках. Такие дома оформлялись в пожизненное наследуемое владение
проживавших в них лиц, а также передавались по наследству. С наступлением новых
времен Свидетельства о собственности на такие дома тоже выдавались без всяких
затруднений.
Но что же такое пресловутые садовые товарищества, они же "плодово-выгодные"
кооперативы, они же "скворечники" и т.д.? Тяга городских жителей к свежему
воздуху, речке, ягодам-грибам и грядке с укропом была всегда.
Существовали и государственные дачи.
1. Они закреплялись за носителями определенных должностей, так как партийным и
государственным функционерам определенного ранга полагалась государственная
дача, которой они имели право пользоваться, пока занимали эту должность. Таких
дач было много.
2. Они могли предоставляться в пожизненное пользование или в пожизненное
наследуемое владение лицам, имевшим выдающиеся заслуги перед страной и партией,
- академикам, генералам-маршалам, космонавтам, писателям, художникамскульпторам,
а также просто примазавшимся. Таких дач было еще больше.
3. Они могли сдаваться в аренду на определенный срок. В теории - любому
советскому человеку, а на практике - только своим, в узком кругу и по блату.
Таких дач было мало.
Что же было делать людям, не попадавшим ни в одну из трех категорий?
Им было можно:
1) ехать в деревню к родной бабушке (если таковая имелась). Такие были, но
недостаточно много;
2) снимать угол/комнату/сарайчик/веранду/домик у чужой бабушки в деревне. Таких
было много;
3) выклянчить у государства малюсенький кусочек земли и построить свой
собственный, нет, не дом, а домик, скорее сарайчик, но свой собственный. Таких
было больше всего.
Но все, кто учился когда-нибудь в советской школе, помнят, что самым великим
завоеванием Октябрьской социалистической революции была национализация земли. В
Советском Союзе земля не могла принадлежать частному лицу, ее нельзя было взять
в аренду. Земля - это средство производства, учили классики марксизма-ленинизма,
а значит, она не может находиться в частных руках.
Чтобы не нарушать чистоту генеральной линии коммунистической партии, держать под
государственным контролем "частнособственнические инстинкты" и вообще иметь
дополнительные рычаги воздействия и пучки морковки для глупых осликов, были
изобретены садовые товарищества, они же садовые кооперативы.
Товарищества организовывались по месту работы. На больших предприятиях могло
быть даже несколько товариществ, организованных в разные годы. Сотрудники
маленьких предприятий вступали в товарищества, организуемые для конкретного
района. Членство в таком товариществе получали не все желающие, а только
сотрудники с большим стажем работы на одном месте, передовики производства,
члены партии и прочие граждане, доказавшие свою лояльность и верноподданность.
Интриги, анонимки, партийные и профсоюзные собрания - все это предшествовало
организации такого товарищества, утверждаемого на уровне как минимум
райисполкома и райкома партии. Вообще это мало чем отличалось от организации
жилищно-строительного кооператива (см. гл. 2 "Кооперативная недвижимость").
Такому товариществу отводился в безвозмездное бессрочное пользование кусок
обычно самой бросовой земли, который нарезался крошечными клеточками по шесть
соток. В отличие от ЖСК взносы шли не на строительство (каждый строился, как
умел), а на коллективные расходы: подвод электроэнергии, вырубка и корчевка
деревьев, бурение скважин, прокладка труб, - ну и, конечно, на большой забор
вокруг всей территории товарищества. А внутри ни-ни, никаких заборов, только
живая изгородь между клеточками и заборчик по колено от проезжей дорожки: "Мы же
единый коллектив!" Теперь каждый член товарищества мог на этой клеточке сажать
свой укроп и построить свой сарайчик.
Получалось, что нет никакой личной собственности, ведь товарищество - это
общественная организация, открытая с разрешения государства. Захочет государство
- и закроет организацию. "Я тебя породил, я тебя и убью". Да и любые контрольные
и директивные функции осуществлять легче. Одно товарищество - доводится одно
распоряжение, а не каждому садоводу отдельно. Да и полицейские функции по слежке
за отдельными гражданами гораздо проще исполнять. Соседи сами все высмотрят, это
же люди, которые вместе работают всю неделю на одном предприятии и точно знают,
кто сколько получает, с кем дружит и т.д. Поэтому если кто-то на дачу на машине
не по чину приехал или дом начал строить из дорогих материалов, сразу известно
станет: "Ван Ваныч точно где-то ворует, смотри-ка, всего-то инженеришка,
зарплата 120 руб., а дом поставил за 10 тыс. Откуда такие деньги?" Размеры
участков опять же не позволяли иметь от соседей никаких тайн. Так что
государству даже выгодны были эти товарищества - все на виду, а не по квартирам
прячутся. Да и земля, которая выделялась товариществам, была самая-самая
никудышная и ни к чему не пригодная.
У одних знакомых автора участок был на недосушенном болоте. Пока люди за свой
счет осушение не провели и за четыре года сами вокруг всех участков дренажные
канавы не выкопали (а канавы до 15% площади участка съели), они ходили по
щиколотку в воде.
Государственных ограничений с этими участками было море.
Сажать на них можно только это и только это. Деревьев плодовых не больше такогото
количества штук, кустарников плодовых столько-то, никаких парников, цветочки
только на клумбах. А вдруг вы на продажу здесь все выращиваете? Используете
землю как средство производства. Коммунистическая партия не позволит искажать
ленинские нормы и завоевания Октября. Лишние деревья срубить, цветочки -
вырвать. Вот тогда-то, спасаясь от идиотских запретов, все повально увлеклись
черноплодной рябиной, облепихой и прочими деревьями, на которых растет что-то
полезное, но которые плодовыми не считаются.
Строить тоже можно было не выше одного этажа и чтобы жилое здание занимало не
больше определенной площади. Здесь тоже народ хитрил и изворачивался. Появились
ломаные крыши, под которыми можно было сделать второй этаж, но официально
называть чердаком. Появились сарайчики для хранения сельхозинвентаря, в которых
можно было жить, но печку ставить нельзя было, иначе зачислят в жилое помещение.
Чудеса изворотливости, изобретательности, истинного творчества демонстрировали
члены садовых товариществ по борьбе с инструкциями и ограничениями. Ну что
поделаешь, бродили в них те самые пресловутые "частнособственнические
инстинкты".
Оформлялось участие в таких товариществах (кое-где их называли кооперативами)
как пай, так же как в ЖСК. Когда грянула перестройка, члены товариществ стали
пытаться как-то свои участки и свои домики оформить на себя. Сначала не
получалось, потому что первый Закон о приватизации касался только жилых
помещений, в которых были прописаны граждане, т.е. квартир и деревенских домов.
А в садовых домиках никто прописан не был, поэтому под этот Закон они не
подпадали. Земля этих участков тоже в приватизацию поначалу никак не лезла,
потому что не являлись они приусадебными участками в связи с отсутствием усадеб.
Через некоторое время все более-менее утряслось. На основании справки о членстве
в товариществе участки начали приватизировать. Собственниками становились
пайщики - члены товарищества. Здесь тоже возникали правовые коллизии. Пай в
товариществе и по советским, и по более поздним российским законам являлся
совместно нажитым имуществом супругов, если вступление в товарищество
приходилось на период брака. Собственность же, возникшая на основании
приватизации, продолжает рассматриваться как личное имущество бывшего пайщика.
Вопрос до сих пор не имеет однозначного ответа. А значит, суды, суды, суды...
Формальные ограничения по использованию участков были сняты и на участках
полезли вверх двух-, трех- и четырехэтажные монстры. Вы, наверное, не раз
видели, проезжая по дорогам Подмосковья, пятачки, застроенные дворцами, стоящими
впритык друг к дружке. Из такого активного строительства вытекает множество
юридических проблем. Основная из них - устранение нарушений права собственности,
не связанных с лишением владения, т.е. нарушений прав соседей, так называемые
негаторные требования.
Пример. На стандартном участке в шесть соток построен далеко нестандартный дом в
три этажа, да еще и с высокой крышей. Естественно, что тень, отбрасываемая таким
домом, лежит не только на этом участке, но еще и на соседних участках, мешает
расти помидорам, клубнике и каким-нибудь желтофиолям. При этом стена этого
"дворца" полностью перекрывает попадание прямых солнечных лучей в окна рядом
стоящего дома. Соседи, разумеется, очень недовольны. Начинаются разборки. Они
бывают очень разные.
Взаимные крики и ругань, заканчивающиеся примирением сторон и последующим
распитием мировой с закусыванием ее пострадавшими от затемнения помидорами, -
это самый простой и легкий вариант развития событий.
Жалобы в сельсовет, милицию и прокуратуру в основном трепят нервы всем
участникам, но, как правило, заканчиваются ничем. Соседи затаивают друг на друга
зло, но более "никаких чудес".
А вот подача в суд негаторного иска может обернуться как крупной денежной
компенсацией, так и уменьшением этажности затеняющего дома или даже полным его
сносом.
Итак, что же такое негаторный иск? Как уже отмечалось в гл. 5 "Обременения
сделок с недвижимостью", право собственности на недвижимость ограничивается
интересами третьих лиц, которые не являются собственниками этой недвижимости.
Купеческие заявления: "Моя земля, что хочу, то на ней и ворочу" - упираются в
забор соседа. Именно права соседа, ущемленные строительством "дворца", и
защищает негаторный иск. В него могут входить:
- требования по финансовой компенсации потерь урожайности участка: с грядок, с
которых раньше собиралось 30 кг клубники, стало собираться только 10, зато
крапивы - 40, потому что на эти грядки падает слишком мало солнечного света;
- требования по сносу двух верхних этажей, затеняющих окошко в доме соседа;
- требования по сносу всего здания, потому что оно построено слишком близко к
соседскому забору, что нарушает правила застройки.
Застройка любого земельного участка регулируется нормативами, установленными
различными государственными органами. Это разного рода ГОСТы, СНиПы и пр. Каждый
орган в своей области издал достаточно актов, предписывающих, как и что можно
строить. Большая часть этих нормативов очень старая, к сегодняшней жизни мало
приспособленная, но других нет, а эти с правовой точки зрения действуют, их
никто не отменял.
Санитарно-эпидемиологическая служба, известная всем под аббревиатурой СЭС, не
допускает полного затенения окон соседнего строения свыше трех часов подряд в
течение светового дня. Если это происходит, значит, нарушены нормы инсоляции.
Нельзя также располагать жилой дом ближе 5 м от края участка. Если принять, что
стандартный шестисоточный участок - это прямоугольник 20 х 30 м, то получается,
что дом может стоять только по центру участка. В противном случае он рискует
оказаться в запретной зоне.
Хозяйственные постройки на участке (гаражи, сараи), не превышающие 2,5 м высоты,
могут располагаться на расстоянии 1 м от края участка. Если же они выше, то
должны быть соразмерно отодвинуты от границы. Вплотную по границе участка вообще
нельзя ничего строить либо надо иметь письменное согласие соседей. Причем в этом
документе должно быть детально описано то строение, на постройку которого соседи
дают вам добро. Если же просто написано - сарай, то такая бумага ничего не
значит.
Существует и еще один очень серьезный вопрос, связанный со строительством на
бывших садово-дачных, а также других участках. Этот вопрос касается разрешения
на строительство. В 60-80-е годы на садово-дачных участках такое разрешение
выдавалось одно на все товарищество (кооператив). В нем указывалось, что
разрешается построить количество домиков по количеству участков и соответственно
пайщиков. Максимальные размеры домиков были уже заданы во всяких инструкциях, а
существенной разницы в материалах и планировке государство не видело. Если бы
что-то и случилось с таким домиком, то кроме хозяев все равно никто бы не
пострадал - габариты не те. Поэтому считается, что те домики построены с
разрешением.
Строительство, начавшееся в 90-х, под старые разрешения не подпадало.
Большинство домов построено самостоятельно, без архитектурных проектов,
разрешений, согласований, без профессиональных строителей, часто даже своими
руками. Все эти дома, если следовать букве закона, подпадают под категорию
"самовольные постройки", определяемую положениями ст. 222 Гражданского кодекса
РФ. Следовательно, к ним могут быть применены любые санкции вплоть до
"восстановления первоначального состояния", т.е. сноса. Как правило, это
положение к просто стоящим и никому не мешающим домам не применяется.
Но представьте себе, что возникает негаторный иск. В нем один сосед, на чьи
грядки упала тень, назовем его "ущемленный", требует от другого соседа, назовем
его "строитель", снести здание, мешающее выращивать клубнику.
Такой иск, согласно требованию ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ
(ГПК РФ), будет рассматриваться в суде по месту нахождения объекта недвижимости,
т.е. в суде того района, в котором расположен земельный участок. Судьи
Подмосковья достаточно часто рассматривают такие иски и хорошо "набили" себе на
них руку.
Первым же делом судья, рассматривающий этот иск, потребует от "строителя"
разрешение на возведение именно такого дома. Если этого разрешения не существует
в природе, потому что дом строился сам по себе (а таких домов в Подмосковье до
60%), то решение суда будет однозначно в пользу "ущемленного". Вопрос о полном
сносе здания может и не встать (хотя и такой вариант не исключен), но уменьшение
этажности и выплата компенсации гарантированы. В дополнение ко всему суд еще
наложит штраф за незаконное строительство и обяжет в очень короткие сроки
провести согласования со всеми контролирующими службами, что тоже стоит больших
денег.
Если же "строитель" правильно оформлял свое строительство, а службы, выдававшие
разрешение, подтвердят, что он построил дом именно таким, на какой они дали
разрешение, то вариант сноса исключается, компенсация "ущемленному" будет в
пределах доказанного, но это - на усмотрение судьи. Часто все зависит от
реального ущерба "ущемленного": если "ущемленный", бедный и несчастный, живет
только на доход от своего огорода и на пенсию, то сумма может оказаться
достаточно существенной.
Из этого можно сделать три вывода:
1) строительство должно быть оформлено по требованиям закона. Даже если вы уже
что-то построили без разрешения, то рекомендуется все это оформить хотя бы
задним числом;
2) как это ни банально звучит, с соседями лучше жить в мире. Лучше соседа слева
вам может нагадить только сосед справа. Перед началом строительства с соседями
нужно все-таки договориться. Причем желательно письменно и в рамках закона,
потому что соседи могут смениться, а дом останется;
3) свои права надо знать и не давать себе садиться на шею. Если кто-то лезет на
ваш участок даже тенью, необходимо призвать его к порядку, сначала по-хорошему.
Приведенный выше пример является многовариантным и теоретическим, хоть и
базируется на обширной практике.
А вот пример из жизни к вопросу о договоренностях с соседями.
В деревне М-ово некий гражданин К. взял и построил жилой дом на расстоянии 1 м
от границы участка. До этого он честно сходил к соседу - гражданину Х.,
поговорил по душам, выпил-закусил и получил благословение: "Стройся, голубь, у
меня с той стороны все равно пустырь". Строил сам, документов не оформлял - не
горит, успеется. Не успел. Скоропостижно скончался, оставив участок в наследство
дочке - гражданке С.
Сосед Х. к тому времени тоже умер, завещав свой участок двум сыновьям, которые
участок поделили так: одному сыну - А. - освоенную территорию, а другому - Т. -
пустырь.
Гражданка С. начала на наследном участке гараж строить, и тоже у забора. Сосед
Т. ее попросил не ставить гараж так близко, а она его послала туда, куда всех
посылают у нас в России, т.е. подальше.
Сосед Т. очень обиделся: "Ты у меня не только гараж не построишь, ты у меня дом
переносить будешь" - и быстренько распахал пустырь, засеял его чем-то, после
чего и подал в суд.
Иск: "Дом построен в нарушение норм, на самом краю, затеняет мои грядки, я
отставник, живу с огорода, прошу дом снести".
Гражданка С. в суде говорит: "Мой папа К. у его папы Х. разрешение получил".
Сосед Т.: "Не было никакого разрешения, батя покойный, царствие ему небесное,
всегда против был".
Суд: "Предъявите разрешение".
А разрешения нет и не было никогда.
Теперь гражданка С. на другой стороне участка не только гараж строит, но и новый
фундамент закладывает, чтобы на него старый сруб перенести, - так суд решил.
Хотя, конечно, остается очень интересный вопрос: не придется ли гражданину Т. в
ближайшем будущем свой дом тоже куда-нибудь переносить? Ведь у соседей всегда
претензии друг к другу найдутся.
А теперь давайте поговорим о земле и земельных участках. Не зря одно из самых
страшных китайских проклятий звучит так: "Чтоб тебе жить во время перемен!"
Именно в такое время мы и живем. От периода, когда вся земля принадлежала народу
в лице государства, до введения частной собственности на сельскохозяйственные
земли прошло всего лишь десять лет - доля секунды в историческом масштабе.
Давайте попробуем осмыслить, какие же изменения произошли за это время.
Рассматривать мы будем только правовые изменения, хотя они стали возможны
благодаря изменениям политическим, о которых здесь будет упоминаться только в
качестве исторических вех.
Автор делает совершенно официальное заявление, что его политические убеждения -
это его сугубо личное дело. Положительная или отрицательная оценка того или
иного правового акта является исключительно профессиональной, исходящей из
реальной возможности его применения, но никоим образом не связанной с
идеологическими и политическими взглядами автора.
В качестве точки отсчета возьмем 1990 год: появление России на тот момент в
форме РСФСР и в составе СССР с самостоятельным законодательством.
Законодательством хоть и самостоятельным, но абсолютно советским, так как оно
содержало все нормативные правовые акты: законы, кодексы, положения - РСФСР и
частично СССР.
Что же у нас на 1990 год было с землей? Земля принадлежала государству. Любое
физическое (мы с вами) или юридическое (колхозы, совхозы, учреждения, заводы,
садово-дачные товарищества и пр.) лицо пользовалось этой землей на определенных
правах. Но ни в коем случае не на праве собственности. Собственности на землю не
было в СССР, не было ее и в России в 1990 г.
Итак, на каком же праве мог обыкновенный человек пользоваться земельным
участком?
Во-первых, если человек постоянно проживал в сельской местности, то участок, на
котором стоял его дом, находился у него в бессрочном наследуемом владении. Эта
форма наиболее близко походила на право собственности, но при этом ею не
являлась. По желанию государства такой участок мог быть изъят без всякой
компенсации и предоставления другого участка. Государство в этом случае было
обязано предоставить только жилье, да и то исходя из существовавшей на тот
момент социальной нормы - 9 кв.м общей площади на одного человека.
На этом же праве находились земельные участки и дачи, переданные гражданам за
особые заслуги (писатели, космонавты, ученые и т.д.).
Во-вторых, если человек состоял членом садово-дачного товарищества, то его
участок в числе других входил в состав большого участка, который товарищество
держало от государства по праву безвозмездного пользования. Очень редко это
бывало право аренды - в исключительных случаях.
В-третьих, если человек пользовался государственной дачей, данной ему по
должности, то ни в каких реальных земельных отношениях этот человек с
государством не состоял. Это было пользование на неопределенный срок, с правом
изъятия у человека в любой момент.
В-четвертых, де-юре существовала еще форма пожизненного ненаследуемого владения,
но ее практическое применение автору не известно.
Все лица, кроме сельских жителей, ничего серьезного ни со своими дачами и
участками, ни на своих дачах и участках делать не могли. Ну разве что вырастить
немножко салатика, редисочки или укропчика для личного потребления.
У сельских жителей участок считался приусадебным хозяйством, они могли держать
кур, свиней, коров, овец, коз, разводить всякие культуры не только для личного
пропитания, но и на продажу, а также могли передать дом с участком по
наследству.
По сравнению с общим количеством земли в стране земельных участков, находившихся
в пользовании физических лиц, было ничтожно мало. Вся остальная земля была либо
закреплена за самыми различными предприятиями, либо была совсем ничьей, т.е.
находилась только за государством.
Все эти земельные отношения были закреплены в Земельном кодексе РСФСР, принятом
еще в 1970 г.
Как сход лавины в земельных отношениях было воспринято появление нового
Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-1, тоже очень
социалистического, связанного по рукам и ногам ограничением прав граждан, но все
же допускающего, хотя бы теоретически, право собственности физических лиц на
землю.
Не будем перечислять все многочисленные указы, законы, подзаконные акты, которые
были изданы в период с 1991 по 1994 г. Суть их сводится к тому, что государство
приравняло все ранее существующие права физических лиц на землю к праву
собственности. Теперь каждый, кто обладал хоть какими-то абстрактными правами на
земельный участок, смог получить Свидетельство о собственности на землю и
соответственно этой землей распорядиться по собственному усмотрению.
Появление всех этих частных наделов хоть и придало людям некоторую уверенность в
отношении своего будущего, но не решило земельную проблему. Получалось так: те,
кто уже имел, получили; те, которые хотели иметь, могли только купить у тех,
которые уже имели. Не расширялся круг земель, которые могли попасть на рынок. Но
для того самого первого, только зарождающегося рынка земли и этих вторичных
участков было достаточно. Рынок переваривал их почти шесть лет.
Настоящим прорывом стали Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О
неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", Постановление
Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и
совхозов" и Постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 "О
порядке приватизации и реорганизации организаций и предприятий агропромышленного
комплекса", предоставившие колхозникам-совхозникам право разделить часть
колхозно-совхозных земель и получить их в собственность. Это, конечно, несколько
упрощенное изложение основных положений этого Закона, но основной смысл от этого
не меняется. Большинство бывших работников сохи в дополнительной земле если и
нуждались, то отнюдь не в таком количестве. Часть доставшихся им новых участков
использовалась и ими самими: они строили новые дома, увеличивали посадки
картофеля, свеклы и других культур на продажу, да и для собственного
потребления. Но большая часть новых участков продавалась ими горожанам под
дачное строительство. Именно эти земли в 1994-1995 гг. выплеснулись на земельный
рынок.
Эти бывшие колхозные земли приобретались уже другой генерацией покупателей -
людьми, не желавшими ютиться на шести сотках и небезосновательно полагавшими,
что большому дому - большой участок. Это было начало периода нового
строительства, но строительства по большей части стихийного, очень
индивидуального и обычно самовольного. Поскольку никаких специальных ограничений
по продаже этих земель не вводилось, то вскоре большинство из них было не только
распродано, но и застроено. Теперь с этими земельными участками возникают
проблемы.
В период 1993-1997 гг., когда именно эти участки составляли наиболее
привлекательный сегмент рынка, их продажа проводилась на основании следующих
документов: Свидетельства о собственности на землю, выданного бывшему члену
колхоза, плана земельного участка, составленного геодезистами и заверенного в
районном земельном комитете, и договора купли-продажи земельного участка,
удостоверенного местным нотариусом. Все это сдавалось в территориальный филиал
МОРП, где на договоре ставился регистрационный штамп, и пожалуйста, новый
собственник готов.
После вступления в силу Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О
государственном земельном кадастре" возникла новая и очень существенная
проблема, вытекавшая из истории вопроса. Эти земли раньше были колхозными.
Колхозы занимались сельским хозяйством. Поэтому 9/10 колхозных (и бывших
колхозных) земель отнесено земельным кадастром к категории земель
сельскохозяйственного назначения.
А с сельскохозяйственными землями было сложнее всего, так как именно они были
совершенно неприкосновенны: их нельзя было продавать, на них нельзя было
строить, с ними вообще ничего нельзя было делать, кроме ведения
сельскохозяйственных работ. А тут такое множество граждан стали собственниками
этих земель, да их еще и застроили. Государство закрыло на это глаза, так как
именно в результате его деятельности возникли такие противоречащие друг другу
законы. Но закрыло временно. Проблемы только начинались.
Все время до момента вступления в силу нового Земельного кодекса РФ от 25
октября 2001 г. N 136-ФЗ, а также последующего выхода Федерального закона от 24
июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в
редакции Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 113-ФЗ) такие участки
находились как бы вне запретительной зоны действия законов и рассматривались как
обыкновенные.
В настоящее время, когда действует и Земельный кодекс РФ, и Федеральный закон "О
земельном кадастре", и Федеральный закон "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения", остро встает вопрос как о законности
сегодняшних сделок с этими участками, так и о проведении этих сделок как
таковых.
При любом типе сделок с земельными участками и построенной на них недвижимостью
необходимыми документами являются:
для участка:
- правоустанавливающий документ (зарегистрированный договор купли-продажи
земельного участка),
- передаточный акт на земельный участок,
- Свидетельство (если оно есть),
- выкопировка кадастрового плана земельного участка,
- выписка из государственного земельного кадастра;
для недвижимости, находящейся на земельном участке (дома):
- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи дома),
- передаточный акт на дом,
- Свидетельство (если оно есть),
- план участка из земельного комитета,
- справка БТИ о стоимости,
- копия поэтажного плана,
- экспликация.
При обращении в земельный кадастр за выкопировкой и выпиской в них сразу будет
отмечено, что категория этих земель - сельскохозяйственное назначение, а
разрешенное использование - производство сельхозпродукции, потому что именно
такие земли выделялись колхозникам.
Следовательно, уже из базовых документов видно, что сделка планируется с
сельскохозяйственными землями, а значит, должна подчиняться требованиям
Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Одним
из основных положений, зафиксированных в ст. 8 этого Закона, является
преимущественное право государства в лице субъекта Федерации на приобретение
земель сельскохозяйственного назначения.
То же положение закреплено в Законе Московской области от 12 июня 2004 г.
N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории
Московской области", где указано, что лицо, продающее такой участок, обязано не
менее чем за один месяц в письменном виде предложить специально уполномоченному
органу Московской области (любого другого субъекта Федерации) приобрести данный
участок. Вся эта процедура должна быть оформлена так, как это описано в гл. 5
§ 1 "Преимущественное право приобретения". Последующая сделка будет считаться
законной только при соблюдении этого требования. Во всех остальных случаях
Московская область может обратиться в суд и потребовать перевода на нее прав и
обязанностей покупателя.
Это означает, что Московская область в лице своего уполномоченного органа (это
может быть Министерство имущества Московской области или Министерство сельского
хозяйства Московской области) обращается в суд с исковым заявлением, в котором
написано: "В связи с нарушением действующих федеральных законов в части порядка
оборота земель сельскохозяйственного назначения прошу перевести на субъект
Российской Федерации - Московскую область - все права и обязанности покупателя
такого-то земельного участка". Суд будет вынужден удовлетворить данный иск.
Вы лишитесь земельного участка и будете в судебном порядке (еще один суд)
требовать с продавца возврата ранее уплаченных вами средств. Суд, конечно,
обяжет продавца вернуть вам деньги, но только ту сумму, которая была указана в
договоре купли-продажи. Фактическое исполнение судебного решения может
растянуться на много лет. Если у продавца нет накоплений, если у него всего один
дом (квартира), в которой он зарегистрирован, если у него нет другого имущества,
то возвращать деньги он вам станет из своей зарплаты или пенсии маленькимималенькими
кусочками.
Невыявленное сельскохозяйственное назначение земель может возникнуть еще в
нескольких случаях.
Целевое назначение участка было изменено с сельскохозяйственного на другое, а
сам участок был включен в состав "земель поселений" без должного регламента. Что
это значит? Расширялись административные границы какого-то поселения (деревни,
поселка, города), но оформление прошло с нарушением. Это часто бывает, и именно
тогда, когда районные власти изменяют границы поселений без одобрения
правительства Московской области.
Реальный случай.
Власти Мытищинского района в 2002 г. включили в состав города Мытищи прилегавшие
к городской черте сельскохозяйственные, но не обрабатывавшиеся земли в целях
дальнейшей застройки. Глава Администрации Мытищинского района выпустил
соответствующее постановление, местное подразделение кадастрового органа приняло
его к сведению, в данных земельного кадастра появилась запись "земли поселений".
Собственники земельных участков, вошедших в состав города, в 2003 г. стали
продавать их как "земли поселений". Покупатели исходили только из данных,
указанных в кадастровых справках, историю вопроса не поднимали, считали, что все
в порядке. Представьте себе изумление и возмущение новых собственников, когда
они получили из суда копию иска Министерства имущества Московской области о
переводе всех прав и обязанностей покупателя на Московскую область. Суд еще
идет, основной вопрос уже решен в пользу области. Суть происходящего сейчас
заключается только в том, сумеют ли собственники-неудачники получить компенсацию
с Администрации Мытищинского района за незаконное изменение границ города.
Автору почему-то кажется, что не сумеют.
Приобретение участка в дачном, именно в дачном, поселке. Сегодняшнее
законодательство разрешает строительство дачных домов на сельскохозяйственных
землях. Целевое назначение земель при этом не изменяется, а изменяется
"разрешенное использование". При приобретении такого участка вам могут показать
распорядительный документ властей, в котором будет написано: "Изменить
разрешенное использование участка с сельскохозяйственного на строительство и
эксплуатацию дачного поселка (или дачи, если участок маленький)". Понятно, что
нормальному человеку, далекому от юридических игрищ, все едино, что целевое
назначение, что разрешенное использование. Не ошибитесь. По смыслу очень похоже.
Да и строительство происходит на законных основаниях. Но при продаже/покупке
такого участка придется соблюсти все процедуры, которые относятся к землям
сельскохозяйственного назначения.
Это та часть рынка, которая появилась первой, а исчезнет, наверное, последней.
Не самая дорогая, сложившаяся, отстоявшаяся. Особенностями приобретения и
использования такой недвижимости являются права третьих лиц.
Особенность первая. Дома в деревнях изначально были предназначены для
постоянного проживания, т.е. в них в отличие от садоводств и прочих невнятно
возведенных сооружений периода первого строительного бума была (и есть)
разрешена прописка, т.е. регистрация по постоянному месту жительства. Значит, в
таком доме могут быть прописанные, его хозяева должны освобождать дом не только
физически, но и юридически. Советские права наследуемого владения предполагают
возможность оспаривания таких сделок какими-нибудь родственниками. К покупке
деревенского дома надо подходить с тем же набором вопросов, документов и
опасений, как и к городской квартире.
Особенность вторая. Точное определение границ участка. Участки в деревнях
старые. Границы менялись множество раз, вариантов границ может быть много. Если
перед продажей хозяин не согласовал с соседями границы и их подписей нет на
плане, то соседушки потом могут отспорить кусочек, и немалый.
Пример. С незапамятных времен в деревне Д-ово жила-была древняя старушка, бывшая
колхозница-ударница. Сын давно проживал в городе, имея отдельную благоустроенную
многокомнатную квартиру. И вот позвал сын мать в город. Ведь деревенская жизнь
трудна для пожилого человека, даже привычного ко всему. Собрала наша старушка
все документы по списку и продала свой дом с участком. Пока старушка жила в
своем доме, у ее соседей не было к ней никаких претензий. Сами такие же, в одном
колхозе всю жизнь проударничали, делить нечего. Но собственник дома и участка
поменялся, его с новыми соседями ничего не связывает, и их тоже. Они к нему
никаких добрых чувств не питают, вернее, питают, но не добрые. Не надо никогда
забывать, что деревенские отношения - особые. Там всем друг про друга все
известно, а если нет, то не постесняются зайти и спросить. Поэтому можно быть
точно уверенным, что соседи нашей старушки отлично знали все детали сделки: и
цену по договору, и сколько еще дополучено было, и другие подробности. В глазах
же деревенских соседей новые собственники участка и дома выглядели богатыми и
глупыми горожанами. А таких обидеть сам Бог велел.
Вот приходят соседи к новому собственнику и говорят: "Бабка Марья уже совсем
старая была, вот мы ее и не трогали, пусть старушка доживает, но вообще-то
половина участка вон до того куста крыжовника наша".
Новый собственник: "Как? У меня документы, все зарегистрировано..."
"Не знаю, что там у тебя, мил человек, зарегистрировано, только вот у нас бумага
от сельсовета еще с 1968 г. Этот участок наш", - отвечают ему соседи.
А такая бумага действительно была, потому что границы деревенских участков, так
называемых приусадебных, в разные годы советской власти менялись неоднократно.
То их уменьшали, то их возвращали, то опять уменьшали, то увеличивали. Таких
бумаг у деревенского хозяина могло быть много, вопрос, какую из них достать.
Эту ситуацию можно было бы предотвратить, если бы старушка, продавая дом,
подписала бы у соседей документ о согласии с границами участка. Согласия соседей
нет - значит, и границы участка оспоримые. При возникновении подобных претензий
нельзя откупаться или договариваться на словах. Либо дело решается полюбовно, но
с составлением нотариально заверенного документа, окончательно закрепляющего
границы участка, либо оно решается в судебном порядке. Во всех остальных случаях
начинается цепная реакция: после соседей справа приходят соседи слева, а также
те, которые сзади и спереди, да еще и по нескольку раз в год.
Так что хорошо в деревне у бабушки, а вот самим надо быть очень осторожными.
Сегмент рынка, бурно развивающийся с 2000 г., - строительство и продажа
коттеджей в коттеджных поселках. Что же такое коттедж и коттеджный поселок в
понимании российского рынка недвижимости в самом начале XXI в.? Непонятно,
правда, почему именно коттедж, а не шале, не шато, не кастл, не фазенда, не
загородный дом, поместье, усадьба наконец... Ну, так сложилось.
Итак, правильный коттедж в российском понимании - это загородный дом общей
площадью от 200-250 кв.м, как правило, двухэтажный или с мансардой, чаще всего
кирпичный, оснащенный полноценным водопроводом, канализацией (в крайнем случае -
септик), электроэнергией, газом, имеющий автономную систему центрального
отопления, расположенный на участке от 30 соток. На участке должен быть также
гараж на пару машин, баня, хозблок, беседка для гриля.
Участок обнесен серьезным высоким забором: иногда деревянным сплошным, иногда
металлическим решетчатым. Отдельный вход для людей и отдельные ворота для
автомобилей. Участок находится не далее 60 км от МКАД, а желательно в пределах
40 км, имеет хорошие (асфальтированные) подъездные пути от ближайшего шоссе.
Находится в поселке, состоящем из ему подобных.
В поселке должна быть инфраструктура разной степени сложности - от небольшого
общественного центра с кафе, магазином, медпунктом до клубного комплекса с
рестораном, спортплощадками, сауной, бассейном, теннисными кортами, салоном
красоты, бильярдом, боулингом, супермаркетом и церковью.
Весь поселок обнесен единой оградой, является единой охраняемой территорией, на
которой действует круглосуточная охрана всех участков, технический сервис:
система пожарной и охранной сигнализации, уборка улиц, расчистка снега, вывоз
мусора и т.д.
Поселки подобного типа застраиваются по единому проекту какой-либо
инвестиционно-строительной компанией, получившей или купившей под застройку
большой участок земли. По окончании строительства всех коммуникаций и
инфраструктуры на большом участке территория разбивается на индивидуальные
участки, идущие в продажу конечному потребителю. По желанию будущего
собственника дом на индивидуальном участке может построить та же самая компания,
предложив ему несколько готовых проектов (это бывает чаще), или собственник сам
наймет строителей и построит дом по своему проекту (это случается реже). Иногда
приобретается участок с уже построенным домом.
§ 1. Способы приобретения коттеджа с участком
В российском правовом поле коттедж еще не построен. В документах собственника
любого коттеджа указано, что это отдельно стоящий индивидуальный жилой дом и
прилегающий к нему земельный участок. Это вписывается в Гражданский кодекс РФ и
другие законы. Земли, отводимые под строительство коттеджных поселков, имеют
аббревиатуру "под ИЖС", что означает "индивидуальное жилищное строительство". С
друзьями и риэлтерами можно разговаривать о коттедже, но с любым юристом вам
придется говорить о покупке или постройке именно индивидуального жилого дома,
стоящего на земельном участке.
Юридический смысл подобных сделок по приобретению коттеджа для конечного
потребителя - покупателя - заключается в двух составляющих.
Первая - это каким образом компания-застройщик приобрела участок под
строительство.
Вторая - это момент приобретения покупателем у застройщика участка, участка с
проектом дома, участка с готовым домом.
По первой составляющей возможны три основных варианта с различными
модификациями.
Вариант А. Застройщик уже приобрел участок в собственность:
А1) у Московской области на аукционе, торгах, конкурсе;
А2) у Российской Федерации на аукционе, торгах, конкурсе;
А3) у частного собственника (юридического или физического лица) по договору
купли-продажи, отступного, ипотеке и т.д.;
А4) у Московской области, выкупив участок, ранее находившийся у застройщика в
аренде.
В случае варианта А. покупатель будет приобретать участок у застройщика по
договору купли-продажи. Его должна волновать только законность перехода права
собственности на участок, а также правильность оформления данного перехода
сначала к застройщику, а потом к покупателю.
Вариант Б. Застройщик приобрел участок в долгосрочную аренду с правом выкупа:
Б1) у Московской области по своему заявлению и на основании постановления
правительства Московской области и договора аренды;
Б2) у Российской Федерации по своему заявлению и на основании распоряжения
уполномоченного органа и договора аренды;
Б3) у района Московской области по своему заявлению и на основании распоряжения
районной Администрации и договора аренды;
Б4) у частного собственника (юридического или физического лица) по договору
аренды.
В случае варианта Б. покупатель будет приобретать участок по договору уступки
права аренды с застройщиком и последующему договору выкупа (купли-продажи) у
лица, предоставившего землю в аренду застройщику. В этом случае покупатель
должен быть уверен, что соответствующее постановление/распоряжение не отменено,
что в договоре аренды действительно фигурирует возможность уступки права аренды
и возможность выкупа по фиксированной цене и что договор аренды прошел
государственную регистрацию и на момент подписания покупателем всех бумаг не
расторгнут.
Вариант В. Застройщик приобрел участок в краткосрочную аренду на период
проектирования и строительства поселка:
В1) у Московской области по своему заявлению и на основании постановления
правительства Московской области и договора аренды;
В2) у Российской Федерации по своему заявлению и на основании распоряжения
уполномоченного органа и договора аренды;
В3) у района Московской области по своему заявлению и на основании распоряжения
районной Администрации и договора аренды;
В4) у частного собственника (юридического или физического лица) по договору
аренды.
В случае варианта В. покупатель будет приобретать права на участок по договору
долгосрочной аренды или договору выкупа (купли-продажи) у лица, предоставившего
землю в аренду застройщику. В этом случае покупатель должен быть уверен, что
соответствующее постановление/распоряжение не отменено и в нем фигурирует
условие об оформлении прав на землю конечным потребителем - собственником
построенного коттеджа.
По второй составляющей также возможны три основных варианта с различными
модификациями.
Вариант Г. Покупатель будет строиться своими силами по своему собственному
проекту:
Г1) участок только начал осваиваться, ни сетей, ни инфраструктуры еще нет.
Покупатель заключает с застройщиком договор соинвестирования строительства
всего-всего, ведет свое строительство одновременно с освоением основного
участка, по окончании приобретает долевую невыделяемую собственность в сетях и
инфраструктуре;
Г2) основной участок уже освоен, сети и коммуникации уже подведены,
строительство ведется путем подключения к существующим сетям. Единомоментно
покупатель выплачивает застройщику всю сумму за право использования подведенных
застройщиком сетей и коммуникаций.
Вариант Д. Покупатель выбирает один из проектов, предложенных застройщиком,
который и осуществляет строительство:
Д1) покупатель и застройщик заключают договор соинвестирования строительства
коттеджа конкретной планировки;
Д2) покупатель и застройщик заключают договор на осуществление функций
заказчика-застройщика и технического заказчика, и отдельно покупатель заключает
договор подряда с подрядчиком, указанным застройщиком.
Вариант Е. Покупатель приобретает уже построенный застройщиком коттедж:
Е1) коттедж уже построен, но в эксплуатацию еще не сдан и право собственности на
него еще никем не оформлено. Покупатель и застройщик заключают договор уступки
права на коттедж, после чего право собственности покупателя регистрируется как
первичное;
Е2) коттедж построен, сдан в эксплуатацию, право собственности оформлено на
застройщика либо на его доверенное физическое лицо или какую-нибудь доверенную
фирму. Покупатель и застройщик (или доверенное лицо застройщика) заключают
договор купли-продажи коттеджа. Право собственности покупателя оформляется как
вторичное.
Возможно великое множество комбинаций из первых трех вариантов (А., Б., В.) и
трех вторых (Г., Д., Е.). Например, А1 + Е2, или Б1 + Д2, или любая другая
комбинация, предлагаемая застройщиком. Покупателю необходимо проверить
соответствие между имеющимися документами и заявляемой застройщиком схемой.
Вопросы финансовой безопасности определяются надежностью застройщика, его
поддержанием своего имиджа, наличием у него в работе других инвестиционностроительных
проектов. Рекомендуется проверить бухгалтерский баланс застройщика,
наличие у него кредиторской задолженности и ее размеры.
Дополнительное замечание: участие физического лица в качестве соинвестора в
любых инвестиционных проектах всегда оценивается специалистами как сделка,
совершенная emptorium, т.е. на полном риске покупателя.
Еще одна новинка, пробравшаяся на рынок загородной недвижимости уже в XXI в., -
это таун-хаусы. Само по себе это уже достаточно взаимоисключающие словосочетания
- загородная недвижимость и таун-хаус. Последний переводится как городской дом,
поэтому нахождение его в загородном секторе рынка абсурдно. Но такая уж у нас
страна чудес.
Что такое таун-хаус, в России не знает никто - ни строители, ни власти, ни
юристы, ни риэлтеры. То есть представление о нем, конечно, все имеют, но толкуют
этот термин совершенно по-разному. Приведу несколько формулировок, определяющих,
что же такое таун-хаус. Все определения взяты автором из открытых источников и
представляют собой точку зрения риэлтеров, застройщиков, органов власти Москвы и
журналистов.
- Таун-хаус - это блокированный жилой дом квартирного типа, состоящий из блокквартир
(коттеджей), каждая из которых рассчитана на заселение одной семьей. В
каждой квартире имеется отдельный вход. К каждому блокированному коттеджу
прилегает очень небольшой участок земли.
- Таун-хаус - это коттедж, состоящий из двух-трех домов, в каждом из которых
есть собственный вход, гараж, свой участок земли.
- Таун-хаус - это собрание малоэтажных сблокированных домов.
- Таун-хаус - это дом, состоящий из нескольких квартир, имеющих индивидуальный
вход, к дому будет прилегать небольшой земельный участок.
- Таун-хаус - это коттедж, объединенный боковыми стенами с подобными коттеджами
в единое строение.
- Таун-хаус - это сочетание элементов квартиры и загородного дома, к которому
прилегает участок земли.
- Таун-хаус - это сблокированные коттеджи с прилегающим земельным участком.
- Таун-хаус - это, как правило, трехэтажный дом, который имеет отдельный вход,
небольшой приусадебный участок с двух сторон и граничит с соседними домами
стенами.
- Таун-хаус - это сблокированное жилое здание, состоящее из двух-трех-десяти
домов с "вертикальной" планировкой, в каждом из которых есть собственный вход,
гараж, участок земли.
- Таун-хаус - это многоквартирные коттеджи.
- Таун-хаус - это двух- и трехэтажные сблокированные коттеджи с прилегающими
участками земли и собственными гаражами.
- Таун-хаус - это блокированные низковысотные дома (так считает правительство
Москвы).
- Таун-хаус - это малоэтажный городской дом (так тоже считает правительство
Москвы).
- Таун-хаус - это дома, часть из которых предусматривают индивидуальный вход в
квартиру и небольшой придомовый участок.
- Таун-хаус - это комбинация квартиры и загородного дома.
- Таун-хаус - это блок-коттеджи.
- Таун-хаус - это сблокированные коттеджи.
- Таун-хаус - это непонятная промежуточная позиция: и не квартира, и не дом.
- Таун-хаус - это коттедж, состоящий из двух и более домов на несколько хозяев.
- Таун-хаус - это несколько "сросшихся" стенами особняков, в каждом из которых
отдельный вход.
- Таун-хаус - это дом, разделенный на несколько отсеков, где живут разные семьи.
- Таун-хаус - это квартира в домах малоэтажной застройки.
Откуда же взялся этот загадочный таун-хаус?
Знатоки утверждают, что первоначально такие жилые помещения появились в Англии в
XIX в. как дома для нескольких поколений одной семьи. Дети, желавшие жить
самостоятельно, но рядом с родителями, пристраивали к отчему дому свою секцию с
отдельным входом.
Потом из-за дороговизны земли в центре городов появились высотки и небоскребы.
Люди пожили в них и многое переосмыслили. Эпоха урбанистической эйфории
постепенно улеглась. Не всем понравилось плотное заселение, близкое воздействие
соседей со всех сторон - сверху, снизу, на лестничной клетке. Таун-хаус обрел
второе дыхание.
Во всем мире страной таун-хаусов считается Канада - там многоквартирные дома
этого типа составляют почти 65% всего жилого фонда. Есть они и в России, есть
они в Москве.
В нашей стране первые таун-хаусы (правда, тогда их называли "коттеджи")
появились в середине 80-х годов. В подмосковном поселке Красновидово Союз
писателей построил такие домики. Примерно в то же время в Москве, возле ВДНХ,
был построен небольшой закрытый поселок для некоторых особо выдающихся граждан
страны. Поскольку часть секций была выделена космонавтам - Героям Советского
Союза, то народ прозвал поселок "Космической деревней".
Интересно, что инициировали строительство таун-хаусов в Москве иностранцы. Они
приезжали в столицу в длительные командировки и не желали жить в московских
многоквартирных домах с разнородным составом соседей и специфическим
коммунальным "комфортом и сервисом". Для них и были построены первые таун-хаусы
на экологически чистых окраинах города и в ближайшем Подмосковье.
Первым таун-хаусным поселком постсоветского времени можно считать поселок
"Сетунь", появившийся на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц в начале 90-х
годов.
Строительство таун-хаусов растет. Вместе с ними растет и очень существенная
проблема: что за объект вы приобретаете на рынке?
Юридически таун-хауса не существует. В российских правовых понятиях он не
зафиксирован. Российское право из жилых помещений знает и различает комнату,
квартиру, часть дома, дом - это все. Застройщики, оформляющие права покупателей,
действуют каждый по собственному разумению и в соответствии с собственной
учетной политикой, позволяющей минимизировать налогообложение.
В результате этого таун-хаусы оформляются кем-то как квартиры, кем-то как часть
дома, а кем-то как дома. Застройщику все равно. Оформив право собственности
покупателя на таун-хаус, он умывает руки. Как покупатель будет осуществлять свои
права, его не волнует. А у новоиспеченного собственника могут возникнуть
проблемы, связанные с реализацией его прав и обязанностей. И эти проблемы прямо
будут зависеть от того, собственником чего же он, в конечном итоге, является.
Участки при таун-хаусах тоже трактуются по-разному, и права на них тоже
оформляются по-разному. Кое-где оформляется право собственности на участок под
самим таун-хаусом плюс участок перед ним, где-то - на участок под таун-хаусом
плюс участок перед ним плюс сзади. Кто-то оформляет собственность на кусочек
земли только перед таун-хаусом, там, где будут клумбы, цветочки и шашлычница. На
территории Москвы участок оформляется в пользование или в аренду.
Весь этот правовой разнобой не дает возможности создать единую юридическую
позицию защиты прав владельцев таун-хаусов, а она безусловно необходима. Объем
этой формы недвижимости на рынке растет, а значит, проблем будет появляться все
больше.
Давайте рассмотрим варианты развития событий в случаях возникновения проблем с
соседями, с властями, а также при отчуждении таун-хауса.
Если ваш таун-хаус - это дом, то вы как собственник несете ответственность за
все, в том числе и за его техническое состояние. Но у вас с соседями две общие
стены, общая крыша и все коммуникации тоже общие. Кто отвечает за это?
Неизвестно, и это минус. Но в случае рассмотрения таун-хауса как дома неоспоримы
ваши права на землю под домом и вокруг него, даже если эта земля не целиком
оформлена в вашу собственность. Своя земля - это всегда плюс.
Если ваш таун-хаус - это квартира в многоквартирном доме, то вы и отвечаете за
нее в рамках ее внутреннего контура. За все остальное вы ответственности не
несете - это плюс. Тогда, правда, возникает вопрос, кто же является
собственником (а значит, несет всю ответственность) внешних стен, крыши,
фундамента, коммуникаций. К кому вы адресуете свои претензии? С кем будете
решать вопросы? Ответа нет - это минус. Как собственник только квартиры в
многоквартирном доме вы не имеете никакого отношения к участку земли, на котором
стоит этот дом. Даже если какой-то кусочек земли и находится в вашей
собственности, то он не представляет с вашим таун-хаусом (а в данном случае с
квартирой) единого неразрывно связанного комплекса. С тем же успехом можно иметь
огородик под Рязанью. Пользование таким таун-хаусом вместе с участком
проблематично.
При всем этом в России не существует практики оформления таун-хауса (как жилой
недвижимости) и прилегающего к нему земельного участка как единого комплекса.
Право собственности, даже зарегистрированное, на такой участок достаточно
сомнительно. Отгораживать его забором вы не имеете права, строить на нем чтолибо
тоже. Если соседские дети или собаки будут на нем резвиться, то
единственное, что вам реально удастся сделать, - это познакомиться с соседом
поближе. Реальное право, которое вы получаете на эту землю, что бы ни было
написано в вашем Свидетельстве и договоре, - это право сажать красивые цветочки
и, если соседи не будут против, жарить шашлык.
Возможны и другие варианты развития событий, связанных с таун-хаусной землей.
Например, уменьшение площади вашего участка путем изъятия его части для
муниципальных нужд (строительство дороги, трансформаторной будки или детской
площадки). В Москве, где участки в собственность не оформляются, возможно
прекращение права пользования данным участком, так как собственник земли -
Москва. А собственник, как известно, как дал, так и взял - его право.
До тех пор пока таун-хаусы не обретут собственного юридического статуса, в
котором будет дано их точное определение, пока их не начнут рассматривать как
отдельный специфический вид недвижимости, владение подобного вида собственностью
не будет приносить ничего, кроме новых проблем.
Собираясь приобрести земельный участок, не надо поддаваться впечатлению от
самого участка. Место может быть восхитительным, дорога - короткой, участок - в
отличном состоянии, стоящий на нем дом - еще лучше. Ваши близкие (жена/муж,
дети, свекровь/теща) будут в восторге строить планы о том, как славно будет
здесь отдыхать. Не поддавайтесь эмоциональному ажиотажу. Пока история участка не
станет для вас такой же хорошо известной и понятной, как ваша собственная жизнь,
не производите никаких юридически значимых действий и не платите никаких денег.
К сожалению, как и на рынке городской недвижимости, на рынке земельных участков
царит двуценье - реальная продажа осуществляется по одной цене, а в договор
записывается другая (обычно кадастровая), которая во много раз меньше.
Открываем любую газету, например "Из рук в руки" от 11 июня 2004 г. Читаем:
"Рублево-Успенское ш. Участок 60,5 сот., 30 км от МКАД, санаторий "Поречье",
коттеджн. пос., солидн. соседи, на уч-ке все центр. коммуникации, реликтовые
сосны, продаю, $1 млн.".
При этом, согласно акту о стоимости земельного участка от 6 июня 2003 г.,
выданному Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Звенигорода,
цена 1 (одного) кв.м данного земельного участка составляет 25 (двадцать пять)
руб.
Несложно посчитать, что по нормативам данный участок стоит 151 250 (сто
пятьдесят одну тысячу двести пятьдесят) руб., т.е. $5200.
Следовательно, если участок будет продаваться по нормативной цене, то за
скобками сделки останется $994 800. В случае возникновения каких-либо проблем с
данным участком и вследствие этого потери новым владельцем права собственности
на него вернут ему только нормативные $5200.
Почему часть денег стараются отнести за скобки?
Вы засмеетесь и скажете мне: "Ну, это же понятно, продавцу - чтобы налогов не
платить, покупателю - чтобы не объяснять, откуда деньги взял..."
Вы будете абсолютно правы, давая такое разъяснение.
Но существует подоходный налог. Это положение закреплено в ст. 220 Налогового
кодекса РФ от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (в редакции Федеральных законов от 5
августа 2000 г. N 118-ФЗ, от 29 декабря 2000 г. N 166-ФЗ, от 30 мая 2001 г.
N 71-ФЗ, от 6 августа 2001 г. N 110-ФЗ, от 7 августа 2001 г. N 118-ФЗ, от 8
августа 2001 г. N 126-ФЗ, от 27 ноября 2001 г. N 148-ФЗ, от 29 ноября 2001 г.
N 158-ФЗ, от 28 декабря 2001 г. N 179-ФЗ (в редакции от 31 декабря 2002 г.), от
29 декабря 2001 г. N 187-ФЗ, от 31 декабря 2001 г. N 198-ФЗ, от 29 мая 2002 г.
N 57-ФЗ, от 24 июля 2002 г. N 104-ФЗ, от 24 июля 2002 г. N 110-ФЗ (в редакции от
31 декабря 2002 г.), от 25 июля 2002 г. N 116-ФЗ, от 27 декабря 2002 г. N 182ФЗ,
от 31 декабря 2002 г. N 187-ФЗ, от 31 декабря 2002 г. N 190-ФЗ, от 31
декабря 2002 г. N 191-ФЗ, от 31 декабря 2002 г. N 193-ФЗ, от 31 декабря 2002 г.
N 196-ФЗ, от 6 мая 2003 г. N 51-ФЗ, от 22 мая 2003 г. N 55-ФЗ), в Таможенном
кодексе РФ от 28 мая 2003 г. N 61-ФЗ (в редакции Федеральных законов от 6 июня
2003 г. N 65-ФЗ, от 23 июня 2003 г. N 78-ФЗ, от 30 июня 2003 г. N 86-ФЗ, от 7
июля 2003 г. N 105-ФЗ, от 7 июля 2003 г. N 110-ФЗ, от 7 июля 2003 г. N 117-ФЗ,
от 11 ноября 2003 г. N 139-ФЗ, от 11 ноября 2003 г. N 147-ФЗ, от 11 ноября
2003 г. N 148-ФЗ, от 8 декабря 2003 г. N 163-ФЗ, от 5 апреля 2004 г. N 16-ФЗ, с
изменениями, внесенными Федеральным законом от 24 декабря 2002 г. N 176-ФЗ,
определением Конституционного Суда РФ от 14 января 2003 г. N 129-О, Федеральными
законами от 23 декабря 2003 г. N 178-ФЗ, от 23 декабря 2003 г. N 186-ФЗ).
Если покупатель может обосновать источник своих денежных средств, то не стоит
цепляться за сложившийся на рынке обычай оформлять приобретение по нормативной
цене.
См. ст.ст. 208, 210, 220, 224 НК РФ
Продавцу с покупателем стоит сесть за стол переговоров и, спокойно обсудив все
условия, выяснить наличие такой возможности. Как правило, всегда возможен
компромисс, вплоть до уплаты покупателем за продавца этого самого подоходного
налога, причем это может быть даже зафиксировано в договоре. При сегодняшнем
размере подоходного налога, а это 13% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., если
продавец владеет недвижимостью меньше пяти лет, это не так много. Даже если это
и много, то стоит подумать, сколько вы потеряете денег, если договор будет
расторгнут. Безопасность сделки тоже стоит денег.
Если посчитать риски для вышеприведенного примера с участком под Звенигородом,
то станет ясно: риск составляет $994 800, а безопасность стоит $130 000.
Сравните эти суммы. Это положение верно для любой сделки с земельными участками.
На сегодняшний день нормативная цена земли в нашей стране ничтожно мала, а
рыночная стоимость зашкаливает. При этом история практически любого земельного
участка не отличается особенной чистотой. Обезопасьте себя, потому что срок
давности по сделкам с недвижимостью в определенных случаях может достигать
10 лет. Вы готовы 10 лет жить под дамокловым мечом?
Часть III. Квартиры в новостройках
Все больше и больше людей не хотят удовлетворяться старым жилым фондом,
проржавевшими коммуникациями, пятиметровыми кухнями, прихожими величиной с гроб
и прочими "прелестями" советского жилого строительства. Почему-то (вот странные
люди, правда?) все предпочитают двадцатиметровую кухню-столовую, два санузла,
холл вместо прихожей и керамические трубы последнего поколения.
Новостройки, такие робкие и малочисленные до середины 90-х, стали неотъемлемой
частью рынка, причем очень серьезной его частью. Доля новостроек в общем объеме
рынка в Москве составляет до 50%, в Подмосковье - до 35%. Количество граждан,
находящихся в стадии приобретения новостройки, очень велико, а потенциальных
новостройщиков еще больше. Старый жилой фонд ветшает с каждым годом. У
государства на любом уровне не хватает средств ремонтировать старое, поэтому
спрос на новое жилье будет достаточно стабильным, тем более что строительство
жилой недвижимости - очень выгодная сфера деятельности, из которой компании по
своей воле не уходят.
В настоящее время приобретение новостроек сдвинулось по фазе относительно
процесса строительства. В период 1995-1998 г. покупатели ждали до госкомиссии,
несколько позже - до возведения последнего этажа, в период 2001-2002 г. - до
середины дома, сейчас продажи идут даже не с уровня котлована, а с момента
огораживания стройплощадки, а по некоторым объектам - и того раньше.
Однако правовая база приобретения новостроек на стадии строительства так же
темна и загадочна, как и в середине 90-х. Дело в том, что в России отсутствует
федеральное законодательство, регулирующее этот процесс. Есть всего два закона,
которые хоть как-то за уши можно притянуть к данному процессу. Это Федеральный
закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской
Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции Федерального
закона от 2 января 2000 г. N 22-ФЗ) и до сих пор частично действующий Закон
РСФСР от 6 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", смысл
(но не буква) которых заключается в том, что каждый вложивший деньги в
инвестиционный проект при его реализации должен получить в конечном результате
долю, пропорциональную вложенным средствам.
Вот на такой зыбкой правовой основе зиждется многомиллиардная инвестиционностроительная
деятельность в России. Субъекты Федерации вправе заполнять пробелы
федерального законодательства своими актами. Но субъектов 89, и при этом каждый
- кто в лес, кто по дрова.
Исполнительные органы в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге и
Ленинградской области, а также в Калининградской области активно пользуются
понятиями "инвестиционный проект", "инвестиционный объект", "инвестиционный
контракт", "договор соинвестирования", но при этом ни один из этих субъектов
Федерации не издал именно закона, определяющего эти понятия, а также
закрепляющего права участников инвестиционно-строительного рынка. Московская
городская и Московская областная Думы, Питерское Законодательное собрание и
другие молчат, потому что закон, единожды вступив в силу, потребует, чтобы ему
соответствовали и нормативные акты исполнительных органов. Исполнительные же
органы пользуются этими терминами исходя из понимания их обществом и рынком, так
сказать, из "обычаев делового оборота", что позволяет им в любой момент поменять
правила игры, издав какой-нибудь новый нормативный акт.
Но рынок не стоит на месте, он сам, не дожидаясь законодателя, создает правовые
схемы, сам пытается их увязать с действующим законодательством. Исходя из уже
упомянутого Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации...",
Гражданского кодекса РФ и сложившейся практики, в самом идеализированном
варианте инвестиционное строительство жилья должно было бы выглядеть так:
1. Субъект Федерации или муниципальное образование в лице своего исполнительного
органа издает нормативный акт (постановление, распоряжение и т.д.) о
предоставлении застройщику конкретного земельного участка для строительства
жилья. В этом же акте оговаривается, сколько жилья имеет право построить
застройщик, в какие сроки, а также какой частью в будущем объекте застройщик
вправе распорядиться самостоятельно, а какую он должен отдать за то, что вообще
строить разрешили.
2. Застройщик заключает инвестиционный контракт с субъектом Федерации или
муниципальным образованием. В этом контракте более детально определяется и сам
будущий объект, и все действия вокруг него.
3. Застройщик (он же инвестор) строить только на свои деньги не собирается (это
невыгодно, да и не всегда у него есть столько денег), поэтому он привлекает
денежные средства третьих лиц, которым обязуется вернуть эти деньги площадью в
построенном объекте. Заключается договор соинвестирования между застройщикоминвестором
и третьим лицом, которым может быть как физическое, так и юридическое
лицо.
4. Объект строится, сдается приемочной комиссии, все участники инвестиционного
процесса - субъект Федерации или муниципальное образование, застройщик-инвестор,
третьи лица, вложившие свои средства в строительство объекта, - подписывают акт
о реализации инвестиционного контракта и протокол о распределении площади
пропорционально внесенным средствам.
5. Все участники инвестиционного процесса направляются в Учреждение юстиции по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где
регистрируют свои права собственности на части этого построенного объекта.
И если бы эта схема работала именно в таком виде, то юристы кричали бы: "Ура!" -
и убеждали бы своих клиентов, что нет ничего безопаснее и прозрачнее новостроек.
Но рынок есть рынок, инвестиционно-строительные компании работают, к сожалению,
не для повышения нашего с вами уровня благосостояния и улучшения наших жилищных
условий, а исключительно ради извлечения прибыли. Вышеописанная схема
действительно исключительно прозрачна, поэтому прибыль спрятать некуда. Она
остается вся на поверхности, и с нее надо платить налоги. Этого компании не
любят. Поэтому схема начала усложняться, обрастать дополнительными участниками и
условиями, которые позволили бы не только спрятать прибыль, но и сделать ее еще
больше. В результате всех изобретений, пропуская промежуточные этапы развития,
схема инвестиционного строительства жилья выглядит так:
1. Субъект Федерации или муниципальное образование, являющиеся собственниками
земли, в лице своего исполнительного органа издают нормативный акт о
предоставлении уже заказчику конкретного земельного участка для строительства
жилья. При этом отдельной строкой вводится инвестор - еще одно лицо. В этом же
акте оговаривается, сколько жилья имеет право построить заказчик, в какие сроки,
какой частью в будущем объекте заказчик вправе распорядиться самостоятельно,
какой частью сможет распорядиться инвестор, а какую часть они должны будут
отдать за право строительства на этом участке.
2. Заказчик, инвестор и собственник земли заключают инвестиционный контракт. В
этом контракте определяются сам будущий объект, права и обязанности сторон, а
также тот объем, который каждая из сторон получит по результатам строительства.
3. Вот здесь и начинается самое интересное.
T
T
¦3А. ¦3Б. Заказчик реально в¦3В. Инвестор вкладывает свои¦
¦Собственник ¦процессе ничего не¦деньги и начинает искать¦
¦земли ждет¦делает, он есть лицо,¦деньги третьих лиц ¦
¦окончания ¦за которым до окончания¦ ¦
¦строительства ¦строительства числится¦ ¦
¦ ¦земельный участок ¦ ¦
+
+
+
+
¦ ¦3Б1. Если заказчику¦3В1. Инвестор может получить¦
¦ ¦нужны квартиры именно в¦кредит в банке, фактически, но¦
¦ ¦этом объекте, то он¦не юридически, заложив банку¦
¦ ¦терпеливо ждет¦права на будущие квартиры из¦
¦ ¦окончания строительства¦своей доли. Оформляется это¦
¦ ¦ ¦договором соинвестирования.¦
¦ ¦ ¦Если инвестор кредит вернет,¦
¦ ¦ ¦то этот договор уничтожат, как¦
¦ ¦ ¦будто его и не было. Если не¦
¦ ¦ ¦вернет, то такой договор¦
¦ ¦ ¦заработает и у банка возникнут¦
¦ ¦ ¦права на проинвестированные им¦
¦ ¦ ¦квартиры ¦
+
+
+
+
¦ ¦3Б2. Если заказчику¦3В2. Инвестор может отдать¦
¦ ¦нужны деньги, то он¦крупному оптовику большой¦
¦ ¦начинает фактическую¦пакет квартир по более низкой¦
¦ ¦продажу будущих квартир¦цене по договору¦
¦ ¦по договорам уступки¦соинвестирования, сразу¦
¦ ¦права ¦получив деньги, необходимые¦
¦ ¦ ¦для строительства. Для¦
¦ ¦ ¦получения прибыли инвестором¦
¦ ¦ ¦эти квартиры потеряны, но он¦
¦ ¦ ¦возместит это на оставшихся ¦
+
+
+
+
¦ ¦ ¦3В3. Инвестор может начать¦
¦ ¦ ¦привлечение средств конечных¦
¦ ¦ ¦потребителей - физических лиц.¦
¦ ¦ ¦Это максимальная доходность¦
¦ ¦ ¦для инвестора, но физические¦
¦ ¦ ¦лица в большом объеме¦
¦ ¦ ¦собираются медленно, а деньги¦
¦ ¦ ¦на стройку нужны быстро ¦
+
+
+
+
¦ ¦ ¦3В4. Инвестор может отдать¦
¦ ¦ ¦часть квартир на реализацию¦
¦ ¦ ¦крупному риэлтерскому¦
¦ ¦ ¦агентству, которое быстрее¦
¦ ¦ ¦работает с физическими лицами¦
¦ ¦ ¦за счет разветвленной сети¦
¦ ¦ ¦продаж. Иногда агентства¦
¦ ¦ ¦выступают и крупными¦
¦ ¦ ¦оптовиками ¦
+
+
+----------T---------T---------+
¦ ¦ ¦3Г. Банк¦3Д. ¦3Е. ¦
¦ ¦ ¦может ¦Крупный ¦Риэлтер ¦
¦ ¦ ¦начать ¦оптовик ¦начинает ¦
¦ ¦ ¦продажу ¦начинает ¦продажу ¦
¦ ¦ ¦полученных¦продажу ¦передан- ¦
¦ ¦ ¦квартир ¦оплачен- ¦ных на¦
¦ ¦ ¦ ¦ных ¦реализа- ¦
¦ ¦ ¦ ¦квартир ¦цию ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦квартир ¦
¦ ¦ +----------+---------+---------+
¦ ¦ ¦3Физ. Конечный потребитель¦
¦ ¦ ¦приобретает право на квартиру¦
¦ ¦ ¦по договору соинвестирования ¦
L
+
+
Итак, на рынке одновременно может оказаться не меньше пяти игроков, продающих
разные квартиры, но из одного объекта, это: 3Б2., 3В., 3Г., 3Д., 3Е. У всех у
них разные договоры или цепочка договоров, связывающая их с первоначальным
инвестиционным контрактом. При этом 3Г., 3Д., 3Е. могут еще удлинить цепочку,
разбив свои пакеты и передав их более мелким оптовикам. В таком случае звеньев в
цепи договоров станет больше, да и игроков на рынке тоже. К тому же и банков, и
крупных оптовиков, и риэлтеров у инвестора может быть несколько, и все на разных
условиях. Каждое звено в цепочке добавляет к первоначальной цене свою дельту -
свою прибыль. Поэтому и стоимость, и юридическая чистота новостройки зависят от
длины цепочки.
4. Объект строится, сдается приемочной комиссии.
На этом этапе возникает еще одна разновидность договора - договор уступки права.
Поскольку соинвестирование - это вложение денег в процесс строительства, а на
данном этапе строительство уже закончено, но квартиры еще не все проданы, то
уступаются права на уже вложенные средства. Никто из участников не желает
дожидаться следующего этапа, потому что если он наступит, то непроданные
квартиры придется оформлять в собственность того, у кого они в этот момент
"зависли". Для юридических лиц это не очень-то выгодно - налог на имущество, да
и при продаже уже собственности придется еще и с НДС расстаться, а это 18% какникак.
5. Все участники инвестиционного процесса - собственник земли, заказчик,
инвестор, третьи лица, вложившие свои средства в строительство объекта, -
подписывают акт о реализации инвестиционного контракта и протокол о
распределении площади пропорционально внесенным средствам.
6. Все участники инвестиционного процесса направляются в Учреждение юстиции по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где
регистрируют свои права собственности на части этого построенного объекта.
В результате всех этих упражнений вокруг одного объекта цепочки его прохождения
до конечных потребителей могут приобрести следующий вид.
§ 1. Договоры приобретения новостройки на этапе строительства
Множество компаний, работающих уже достаточное время в этом секторе рынка,
будучи ограничены практически только собственной совестью, изобрели за время
своего существования множество схем работы с физическими лицами, основанных на
самых разных видах договоров. Это могут быть договоры:
- соинвестирования,
- долевого участия,
- простого товарищества,
- совместной деятельности,
- предварительные купли-продажи,
- подряда,
- полного товарищества,
- членства в кооперативе,
- займа,
- услуг,
- страхования,
- купли-продажи векселя,
- и т.д.
Физическому лицу любым из участников рынка они могут быть предложены в самых
различных комбинациях. Распространены, например, такие варианты:
- соинвестирование плюс страхование плюс услуги,
- предварительная купля-продажа плюс купля-продажа векселя плюс услуги.
Перебрать все комбинации и риски, связанные с ними, невозможно. Автору хотелось
бы остановиться на тех видах договоров и комбинаций из них, которые
постановлениями Пленума Верховного Суда РФ признаны неупотребимыми, хотя и
продолжают встречаться на рынке. Применение таких договоров или комбинаций из
договоров не влечет за собой ответственности компании, предложившей вам
заключить такие договоры, но эти договоры не порождают правовых последствий,
т.е. в результате их заключения вы не приобретаете никаких прав.
Так, неправомочным признано применение договора долевого участия в строительстве
к физическому лицу. Уже из названия договора следует равность сторон. Верховный
Суд, рассмотрев практику подобных договоров, постановил, что их участники должны
участвовать в строительстве не только денежными средствами, но и совершением
каких-либо действий. А какое действие может совершить для стройки физическое
лицо? Принести два кирпича?
Кроме того, в Обобщении практики за 1999-2001 гг. Верховного Суда РФ была
установлена невозможность заключения предварительного договора купли-продажи на
объект, часть объекта, квартиру в объекте, который еще не сдан в эксплуатацию,
т.е. не существует с юридической точки зрения.
Верховный Суд Российской Федерации "Обобщение практики рассмотрения судами
Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями,
привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов"
(извлечение)
Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик,
краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение
дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и
организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства
многоквартирных жилых домов.
Часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора,
как договор купли-продажи квартиры: а также вопрос: можно ли договор долевого
строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо
как предварительный договор.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить
в будущем договор о передаче имущества: (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен
содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные
условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в
течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества
(договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность
покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое
имущество.
Продажа недвижимости может осуществляться только собственником: Организация,
привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства
многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся
зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры
купли-продажи.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче
покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение
недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого
недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о
недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами,
а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости
до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта
в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о
номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке
будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и
государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о
недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами,
а соответствующий договор - незаключенным.
В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома
или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с
момента такой регистрации.
...договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию,
не может считаться заключенным.
По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является
ни договором купли-продажи, ни предварительным договором.
На сегодняшний день наиболее соответствующим сути процесса является договор
соинвестирования, хотя у него для конечного потребителя имеются существенные
минусы - это гражданско-правовой договор, поэтому Закон РФ от 7 февраля 1992 г.
N 2300-1 "О защите прав потребителя" (в редакции Федеральных законов от 9 января
1996 г. N 2-ФЗ, от 17 декабря 1999 г. N 212-ФЗ, от 30 декабря 2001 г. N 196-ФЗ)
действует в защиту соинвестора через раз.
Договор соинвестирования сводится к следующему - если мы вместе собираемся
строить дом и у нас кончились деньги или напились и загуляли строители, то
спросить не с кого, кроме нас самих. Формально, по договору соинвестирования,
покупатель-соинвестор с застройщиком тоже строят вместе, только покупатель
обязуется дать деньги, а застройщик обязуется строить.
Конечно, хотелось бы, чтобы при заключении подобного рода договоров компании
учитывали пожелания граждан. Но сейчас на рынке ситуация складывается так, что
приобретатель в ответ на высказанные пожелания слышит: "Не хотите, не
подписывайте, другой подпишет, а у нас такая форма, и менять мы ничего не
будем". Заставить вы их не можете, поэтому никогда не подписывайте договор
сразу. Прочтите сначала проект. Даже если вам будут говорить, что квартира уйдет
через два часа, не спешите, это не последняя квартира в Москве, а вот деньги у
вас могут быть и последними. Заключая подобный договор, необходимо обратить
внимание на обязательное наличие в договоре следующих условий.
Во-первых, договор должен содержать точную идентификацию строящегося объекта,
включающую строительный адрес, проектный метраж и описание будущего объекта.
Вы должны быть точно уверены и вам должны это доказать с документами в руках,
что по заключаемому с вами договору вам обещают построить именно то, что вы
хотите купить. Расхождение рекламы с реальностью - очень распространенное
явление.
Во-вторых, в договоре должно содержаться последовательное перечисление правовых
оснований заключения такого договора:
- распорядительного акта субъекта Федерации или муниципального образования о
предоставлении конкретного земельного участка для строительства жилья
конкретному заказчику (застройщику, инвестору);
- договора аренды конкретного земельного участка на период проектирования и
строительства;
- инвестиционного контракта между субъектом Федерации или муниципальным
образованием и заказчиком (застройщиком, инвестором) на строительство
конкретного объекта;
- всех договоров, последовательно возникавших в цепочке, включая последнее
звено, у которого вы и приобретаете интересующую вас квартиру.
Все перечисленные в договоре документы должны быть вам (по вашему запросу)
предоставлены на изучение в копиях. Если документы вам отказываются
предоставлять, поворачивайтесь и уходите, риск слишком велик, а жулики в нашей
стране встречаются достаточно часто. Чем длиннее цепочка, тем больше ваш риск.
Получив проект такого договора в руки, не ленитесь, позвоните всем членам
цепочки, проверьте наличие таких договоров. Ведь ваши деньги заработаны вами, не
дарите их проходимцам.
В-третьих, должна быть указана точная сумма, которую вы обязуетесь
проинвестировать в данный объект. Никаких размытых формулировок вроде той, что
сумма будет установлена сторонами по результатам строительства, быть не должно.
Единственным отклонением может быть закрепление инвестиционной стоимости 1 кв.м
вашей будущей квартиры. В этом случае в договоре могут содержаться положения о
том, что если метров потом по результатам обмеров БТИ будет больше, чем по
договору, то вы доплатите по фиксированной ставке, если меньше, то эти деньги по
той же ставке вам вернут.
В-четвертых, в договоре обязательно должен быть указан срок сдачи объекта в
эксплуатацию, а также срок, за который должны быть собраны и поданы на
государственную регистрацию ваших прав все необходимые документы.
В противном случае Свидетельства о праве собственности на свою новую квартиру вы
можете ждать года два, а может быть, и больше. Есть в Москве прецеденты.
В-пятых, если у компании, с которой вы заключаете договор, не прописана в
отношении вас никакая ответственность, то это плохо.
В-шестых, если договор не содержит положения об оформлении квартиры в
собственность, можете уходить. Сами вы собственность будете регистрировать
несколько лет с весьма неопределенным результатом.
Удивительно, но жить в новых квартирах хочется всем, и немедленно, - это с одной
стороны. Новостройки дороги, пока всю сумму целиком накопишь, жизнь пройдет -
это с другой стороны. Чтобы привести обе стороны этой проблемы к
взаимоприемлемому консенсусу, сплавить их в ленту Мебиуса, чтобы они обе
оказались с одной стороны, существуют банковские кредиты, направленные на
приобретение квартир в новостройках.
Поначалу банки кредитовали новостройки так же, как квартиры вторичного рынка.
Они дожидались, пока девелопер оформит квартиры на себя или на своих доверенных
лиц, а потом кредитовали покупателя под обыкновенную сделку купли-продажи (так,
как это описано в гл. 5 § 2 "Залог", вариант N 4Б).
С ростом количества квартир, реализуемых на этапе строительства, эта схема
начала приходить в упадок. Практически все квартиры к концу строительства
оказывались проданы, разница между кредитованием новостроек и "вторичек"
исчезла. А количество граждан, желающих купить жилье в новостройке в кредит,
выросло.
Банки, очень осторожные по своей природе, не сразу перестроились на кредиты для
не оформленных в собственность объектов. Банки можно понять, они не являются
благотворительными организациями, а зарабатывают деньги, в том числе и на
предоставлении кредитов. Чтобы не потерять деньги, выданные в кредит, их возврат
должен быть чем-то обеспечен. В новостройках на стадии строительства такого
обеспечения нет и быть не может, потому что с юридической, а иногда и с
физической точки зрения никакого объекта еще нет. А будет ли он? Количество
заброшенного недостроя только в одной Москве - достаточное основание для вполне
оправданного сомнения банков.
Пока банки сомневались, их обогнали инвестиционно-строительные компании, которые
начали продавать свои квартиры в рассрочку. Это, конечно, не совсем кредит, да и
рассрочки обычно не превышают одного года. Но все-таки не вся сумма сразу, а
значит, количество потенциальных покупателей возрастает.
Вариантов фактических рассрочек множество. Их называют разными словами,
укутывают в разные юридические одежды.
1. Бывает простая, "честная" рассрочка, когда в договоре так и пишется: "Оплата
производится в рассрочку, до такого-то числа - столько-то, а к такому-то числу -
еще столько".
2. Программа "Накопи и живи", позволяющая покупателю вкладывать деньги
непосредственно в строительство - после того, как накоплена и выплачена какая-то
первоначальная доля (обычно около 30%) ее стоимости.
Возможность накопить нужную сумму денег реализуется через суммы ежемесячных
выплат. Покупатель может переехать в новую квартиру, выплатив первоначальную
долю, а оставшуюся часть суммы можно будет вносить частями в течение нескольких
лет.
Процесс накопления разбивается на два этапа: сначала набирается первоначальная
доля, потом выбирается квартира из тех, которые строит и продает компания,
предлагающая эту программу, потом - остальные деньги.
Купленное жилье находится в залоге у компании до полной выплаты его стоимости.
3. Вступление в коммандитное товарищество (товарищество на вере).
Заключив с товариществом договор вклада и получив соответствующее Свидетельство,
вкладчик начинает копить сумму, равную стоимости квартиры. Сумма минимального
вклада не ограничена.
Вклад вносится в рублях, но хранится в валютном эквиваленте, по курсу, который
устанавливает Центральный банк России в день взноса. Это условие фиксируется
договором вклада.
Ежегодно по итогам финансового года каждый вкладчик получает дивиденды, но не на
долларовый эквивалент вклада, а на вложенные рубли. Если вкладчик захочет
забрать свои деньги, они будут снова переведены в российские рубли, по
последнему курсу, установленному на день подачи заявления.
Накапливая на квартиру, вкладчик вносит деньги в режиме, установленном
договором. Если его материальные возможности дали сбой или он раздумал покупать
квартиру, то по окончании срока договора (который заключается на год, а потом
продлевается неограниченное количество раз по желанию вкладчика) он может выйти
из товарищества и получить все свои деньги - с дивидендами, по курсу доллара на
этот момент.
Каждый вкладчик, накопивший стопроцентную стоимость квартиры, получает при ее
покупке скидки. Чем больше времени он был вкладчиком, тем больше льгот.
Видя рост продаж в новостройках, рвущуюся к небу доходность этого бизнеса,
провожая жадным взглядом проплывающие мимо их кармана средства, банки дрогнули и
начали кредитовать приобретение новостроек. Но поскольку это банки, то они
постарались максимально себя обезопасить.
Кредиты под приобретение квартир в новостройках выдают далеко не всем. Заемщикам
кажется, что это связано только с их личными качествами и их
кредитоспособностью. Нет, это еще связано с тем, в каком объекте вы собрались
покупать квартиру.
Если банк прекрасно знает компанию, строящую ваш дом, сам ее кредитует,
представляет реальные сроки строительства, да и еще и сам вложил деньги в часть
квартир в этом же доме, то получить кредит для покупки такой квартиры проще.
Если вы собрались покупать квартиру у компании, которая строит свой первый дом,
не поддерживает с этим банком никаких отношений, то проблем с получением кредита
будет гораздо больше.
Если вы покупаете квартиру у компании, которая не первый раз не соблюдает сроков
строительства, плохо возвращает кредиты (а банковское дело - это одна большая
деревня, все знают про необязательных заемщиков), имеет претензии властей, то
под такую квартиру вы не получите и полушки.
Конечно, еще влияет на выдачу кредита ситуация на стройплощадке: на каком этапе
находится строительство. Если это нулевой цикл, дело обстоит сложнее, если до
госприемки остались считанные дни - проще. Чем ближе Свидетельство о
собственности и момент залога квартиры, тем сговорчивее банки.
Обычно компании-застройщики или крупные оптовики сразу говорят покупателю, с
каким банком они работают и выдает ли этот банк кредиты под эту новостройку. Это
обеспечивает им быструю продажу. Но они должны идти навстречу кредитующему их
покупателей банку и заключать договоры в соответствии с требованиями банка.
Например, ряд инвестиционно-строительных компаний, зная, что их покупатель
расплачивается деньгами банка, взятыми в кредит, вставляет в договоры
соинвестирования обязательства передать Свидетельства о государственной
регистрации права не покупателю, а банку, чтобы тот мог заставить покупателя
заключить договор залога. Вообще-то в договоре соинвестирования не обязательно
указывать ни источник денег, ни обязанность покупателя совершить какие-либо
действия с квартирой в дальнейшем. В конце концов это дело покупателя... Но
банки... Но кредит... Вот и обрастают договоры соинвестирования подробностями,
вмещающими половину Гражданского кодекса РФ и программу жизни покупателя на
ближайшие 10 лет.
§ 1. Залог инвестиционной недвижимости
Различные банки решают проблему обеспечения кредита, выданного под приобретение
новостройки, по-разному.
Наиболее распространен метод, когда и в кредитном договоре, и в договоре
соинвестирования, и везде, где только можно, указывается обязанность заемщика
(он же покупатель) заключить договор залога с банком в ту же минуту, как только
он зарегистрирует свои права на квартиру.
Есть банки, которые требуют, чтобы до момента окончания строительства подлинник
договора соинвестирования находился у банка, который проконтролирует регистрацию
прав на квартиру.
Есть банки, требующие договора уступки прав по договору соинвестирования, в
качестве страховки на период строительства. Перед регистрацией такой договор
уничтожается.
Много есть фокусов.
По большому счету если вы берете кредит и честно собираетесь его исполнять, то
для вас нет разницы, какую схему придумает банк ради своего спокойствия. Все эти
схемы в равной степени не соответствуют законодательству. Пока нет объекта, не
может быть залога. Значит, кредит на этой стадии - просто кредит. Будет принято
новое законодательство об ипотечном кредитовании в новостройках, вот тогда и
поговорим с банками о залоге. А пока берите кредит, если дают, время всех
рассудит.
Особенностью новостроек является очень долгий процесс оформления ваших прав
собственности на приобретенную вами квартиру. От момента сдачи дома в
эксплуатацию до момента получения вожделенного Свидетельства о государственной
регистрации может пройти от полугода до нескольких лет.
Большинство компаний-застройщиков после сдачи дома в эксплуатацию (а некоторые -
и до) выдают своим покупателям ключи, подписывают с ними передаточный акт и
разрешают начинать ремонт. В этом щедром жесте зарыта большая и жирная собака.
Все дело в том, что до государственной регистрации ваших прав на эту квартиру ее
просто не существует, а значит, не существует и вашего ремонта. Представим, что
по какой-либо причине ваши права на квартиру не зарегистрировали, а вы уже
сделали полный ремонт квартиры, которой нет. Если шанс вернуть деньги,
уплаченные вами по договору соинвестирования, еще существует, то шансов вернуть
деньги, вложенные в ремонт воздушного замка, - нет.
Пример из реальной практики.
Компания ОАО РАО "Роснефтегазстрой" (РНГС) строила 23-этажный жилой дом по
строительному адресу: Москва, Ленинский проспект, владение 77-79. Не достроила,
устала, переуступила свои права по контракту компании ЗАО
"Роснефтегазинтерстрой", которая строила дальше и продавала. В своей
"благородной" рассеянности она продала все квартиры в этом доме, в том числе и
те, которые по условиям инвестиционного контракта, заключенного с Москвой,
должны были отойти префектуре Юго-Западного административного округа в счет
предоставления земельного участка под застройку. При этом продала два раза,
сначала пакетом из нескольких квартир по договору о привлечении финансовых
средств на строительство жилого дома компании ЗАО "Фирма "Инэкотех", а потом
отдельно каждую квартиру из этого пакета - физическим лицам.
Префектура об этом не знала и спокойно ждала, когда будет построен и сдан в
эксплуатацию дом, а ей будут выделены в нем соответствующие квартиры, которые
были точно определены (вплоть до номеров) еще при подписании инвестиционного
контракта.
Граждане покупали в доме квартиры, радовались быстрым темпам строительства.
Молодой человек Карен К. в начале 2001 г. приобрел в этом доме по договору
соинвестирования большую красивую пятикомнатную квартиру на 12-м этаже. В
договоре соинвестирования в п. 4.1.8 русским языком было написано, что компания
ЗАО "Роснефтегазинтерстрой" "подтверждает, что права на квартиру принадлежат
исключительно ЗАО "Роснефтегазинтерстрой", квартира свободна от прав третьих
лиц, в споре не состоит, договоры, аналогичные настоящему, в отношении квартиры
не заключались, а заключенные - расторгнуты на дату подписания настоящего
договора. Возможные претензии третьих лиц на квартиру будут решаться ЗАО
"Роснефтегазинтерстрой" самостоятельно и за его счет". При этом факт того, что
эта квартира должна отойти и префектуре ЮЗАО, и ЗАО "Фирма "Инэкотех", от Карена
К. скрыли. Скрыли от него и то, что на момент заключения с ним договора в
Арбитражном суде города Москвы уже больше года рассматривалось исковое заявление
ЗАО "Фирма "Инэкотех" по поводу нескольких квартир, в том числе и этой.
Дом сдан, ему присвоен "милицейский" окончательный адрес: Москва, Ломоносовский
проспект, дом 7, корпус 5. Покупателям раздали ключи и разрешили начинать
ремонт. Карен К. вложил в ремонт сумму, равную половине стоимости этой квартиры,
- широкая душа. Почти одновременно с окончанием его ремонта префектура ЮЗАО
потребовала передачи причитающихся ей квартир. Компания "РНГС" и ЗАО
"Роснефтегазинтерстрой" начали "тянуть кота за хвост". Префектура тоже подала в
суд, а в качестве обеспечения своих требований потребовала наложить арест на
спорное имущество. Суд обеспечительные меры префектуры удовлетворил, и
государственная регистрация прав собственности в доме повисла в воздухе. Суд
принял решение - передать префектуре полагающиеся квартиры, а обманутым
покупателям вернуть уплаченные ими деньги.
- А стоимость ремонта? - спросите вы.
- А никакого ремонта не было, - сказал суд, - Объекта еще не существовало,
значит, и ремонтировать было нечего.
В этом случае, наверное, следует предположить, что у Карена К. были
галлюцинации, но уж больно дорогостоящие...
Про то, как несчастный Карен К. получал с компании "РНГС" свои законные деньги,
можно снимать приключенческий боевик с засадами, погонями, эмоциональными
разговорами, романом с доверенной секретаршей и многочасовой битвой с юристом
компании. Часть денег отдали. Все остальное еще впереди.
Чтобы никогда не попадать в ситуацию Карена К., вам при приобретении новостройки
на стадии строительства необходимо, заключая договор соинвестирования, требовать
у лица, с которым вы заключает этот договор, предварительный протокол
поквартирного распределения. Этот документ может называться и как-то иначе, но
суть его заключается в том, что основной инвестор-застройщик и субъект Федерации
или муниципальное образование, являющиеся собственниками земли, в лице своего
исполнительного органа определили, какими будущими квартирами распоряжается
инвестор, а какие квартиры составят государственную (муниципальную) долю.
С чисто правовой точки зрения безопасность ваших вложений в новую квартиру
начинается с момента государственной регистрации ваших прав на нее. Как бы вам
ни хотелось поскорее начать ремонт, поскорее его закончить и поскорее въехать в
эту квартиру, наберитесь терпения.
Инвестиционная деятельность физических лиц в Российской Федерации налогами не
облагается. Пока идет строительство дома, в котором вы приобрели квартиру,
заключив договор соинвестирования, никаких налогов с сумм, вложенных в
строительство своего нового жилья, вы платить не должны и объяснять никому
ничего - тоже.
Если вы, заключив договор соинвестирования, переуступили кому-нибудь права на
него до момента подписания акта о распределении площадей между участниками
инвестиционного проекта, то вам придется заплатить подоходный налог с разницы
между той суммой, которую заплатили вы, заключая договор соинвестирования, и той
суммой, которую заплатили вам, когда вы этот договор перепродавали. Если и
договор соинвестирования, и договор уступки были по одной цене, то никаких
налогов не возникает.
Когда ваш дом построят, сдадут в эксплуатацию, а вашу квартиру зарегистрируют и
вы получите Свидетельство о государственной регистрации прав, только с даты,
которая будет указана в Свидетельстве как дата "внесения регистрационной записи
N такой-то в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок
с ним", у вас возникнет обязанность платить налог на недвижимое имущество, а
также заплатить подоходный налог с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Данная
сумма исчисляется из стоимости вашей квартиры, указанной в договоре
соинвестирования.
Только с момента государственной регистрации права собственности на вашу
квартиру у налогового органа появляется право спросить вас об источнике денежных
средств для приобретения этой квартиры.
Если вы купили эту квартиру в кредит, то на такой вопрос так и отвечаете: в
кредит, и показываете кредитный договор.
Если ваши декларированные доходы за последние несколько лет по сумме равны
стоимости квартиры, указанной в договоре соинвестирования, то смело говорите:
посмотрите мои налоговые декларации за последние 3, 4, 5 лет или сделайте запрос
в мою бухгалтерию о моей заработной плате.
Если у вас не получаются предыдущие варианты ответа, то вам имеет смысл
проконсультироваться со специалистом. Как правило, квартиры стоимостью до $7080
тыс. не интересуют налоговые службы. Если они начнут проверять такое
количество квартир, то больше ничем заниматься не смогут. Впрочем, никогда не
стоит исключать наличие у вас персонального "доброжелателя", который постарается
привлечь внимание налоговых служб именно к вашей личности и к вашей квартире.
Поэтому вы должны быть готовы дать любой службе, вплоть до парагвайской
разведки, исчерпывающие объяснения по поводу происхождения у вас любых средств
еще до момента вступления в собственность.
Рекламный рынок новостроек сформировался относительно недавно - заметная реклама
новостроек стала наблюдаться лишь с конца 1997 г., да и та слегка замерзла на
время кризиса 1998-го.
Если вы соберетесь приобретать новостройку, то вас будет окружать реклама на
всех видах. Отнеситесь к ней внимательно и критически. Не питайте иллюзий -
бумага, фанера, забор и радио с телевидением все стерпят. А привлекать
застройщика, риэлтера, инвестора к ответственности за недобросовестную рекламу у
вас вряд найдутся силы, время и деньги.
1. Необходимо помнить:
1А. Инвестиционное строительство - зона повышенного финансового риска.
Несмотря на многочисленные заявления застройщиков об отсутствии риска в
инвестиционном строительстве, задержки в сдаче дома в эксплуатацию,
замораживание строительства на неопределенный срок, проблемы и сложности с
оформлением квартир в собственность - явления чрезвычайно распространенные.
Сегодня в Москве и Подмосковье нет практически ни одного объекта, который был
сдан в срок, указанный в рекламе. Риск потери вложений и проблем с получением
прав собственности почти прямо пропорционален заявленной цене на начальном этапе
строительства. Если цена ощутимо ниже среднерыночной в этой категории домов, то
и вероятность возникновения неприятностей серьезно возрастает.
Кроме риска, связанного с чисто строительными и оформительскими проблемами,
существует риск напасть на фирму, беззастенчиво прокручивающую ваши средства.
Эти фирмы фактически являются "строительными пирамидами". Собрав деньги за
квартиры с соинвесторов, они затягивают сроки строительства, совершенно не
торопятся строить, наживаются на беспроцентной "прокрутке" ваших средств. При
расторжении договора они возвращают рублевую сумму по не выгодному для вас
курсу, причем обязательно с удержанием штрафных санкций за досрочное расторжение
вами договора. Как ни странно, но о намерениях таких, с позволения сказать,
"застройщиков" часто становится понятно уже из названий их фирм. Как правило,
они содержат слова "финансы", "консалтинг" или "инвестиционный фонд". Однако
привлечь таких жуликов и мошенников к ответственности практически невозможно.
1Б. Не попадайтесь на престижные термины.
Не доверяйте рекламным заявлениям об элитности района или дома, если вы человек
средних доходов и квартиру выбираете исходя из своих реальных возможностей.
Рекламные заявления не соответствуют действительности. Если вы не олигарх с
собственным штатом юристов (а если вы читаете эту книгу, то скорее всего пока
нет), по-настоящему элитный дом вам действительно не грозит. Элитное жилье
начинается от 5-7 тыс. долл. США за квадратный метр при минимальном метраже в
150 кв.м, т.е. это составит от 700 000 до $1 000 000.
В Москве нет чисто элитных районов, особенно в центре. Рядом с безумно дорогими
домами могут соседствовать дома старого коммунального фонда и как следствие - в
соседях будут не только миллионеры и "звезды", но и бомжи, и алкоголики из дома
напротив.
Конечно, с повышением налогов на недвижимость, а также по мере сноса и
реконструкции старого фонда постепенно будут появляться элитные районы, но пока
говорить об этом рано. Сам дом действительно может быть элитным, а вот район
застройки вряд ли.
Элитных домов по разумной цене тоже не бывает - это нонсенс. А бесплатный сыр -
только в мышеловках. Не строят элитных домов и в районах массовой застройки.
Встретить в таком районе действительно элитный дом практически невозможно.
1В. Не попадайтесь на красивые наименования.
Для того чтобы выделиться из числа других новостроек, привлечь ваше внимание,
застройщики присваивают своему детищу пышное, помпезное наименование. Но не
думайте, что это название действительно будет сопровождать этот дом дальше во
времени. Конечно, очень хочется, чтобы величественное название вашего дома жило
в веках и затмило адрес дома. Чтобы любому таксисту достаточно было назвать
"громкое имя". Такие дома есть - это названия, оставшиеся от СССР: "Дом на
набережной", сталинские высотки. Но все-таки это народные, а не официальные
названия. Как правило, злые московские языки не любят пафоса и быстро
перекрещивают объекты. Впрочем, этим страдают и сами риэлтеры даже в период
строительства и продажи дома. Так, известные "Алые паруса" в риэлтерской среде
носят не самое звучное название: "Ужас на воде". Надо помнить, что официальные
имена редко выживают.
Среди наиболее известных строительных названий можно встретить пафосные - те же
"Алые паруса", "Триумф", "Эдельвейс", "Корона", "Созвездие".
Часто в рекламе встречаются названия, связанные с местоположением или с
архитектурой дома: "Соколиное гнездо", "Дом в Сокольниках", "Тимирязевский",
"Дом со львами".
Есть названия забавные, только непонятно, чем люди руководствовались при их
выборе. Это "Нежинский ковчег" (ковчег вроде бы должен плыть), "Каменный цветок"
(сразу вспоминается незабвенный Данила-мастер), "Помидор" (это который сеньор?),
"Коттеджный поселок "Шервудский лес" (кто же там должен жить?), "Онегин"
(наверное, там нужно устраивать дуэли?).
Бывает, что название присваивается, чтобы скрыть непривлекательный адрес
строительства, например: "Проектируемый проезд, владение 7831" или "улица
Газгольдерная".
Часто проявляется желание застройщика "приблизить" дом к Кремлю. Во многих
рекламах новостроек указывается: "Дом расположен недалеко (в 5-20 минутах) от
центра...", - но при этом почему-то предполагается движение на машине со
скоростью не менее 150 км/ч. Или: "Дом расположен в 5 километрах от Кремля...",
- что означает расстояние напрямую по карте. Забавно, когда "роскошный, элитный,
шикарный, клубный дом, расположенный в трех светофорах от Кремля", оказывается в
полутора километрах от МКАД.
При этом открытым остается вопрос: а так ли уж вам необходимо жить около Кремля?
вы к Президенту на чаек после работы заглядываете? Нормальные средние люди
работают, как правило, в совершенно другом месте, часто даже не в пределах
Садового кольца.
2. В рекламных объявлениях выделяется еще два типа рекламы: реклама с ценой
квадратного метра будущей квартиры и реклама без цены.
2А. Более или менее честная реклама - это реклама с ценой.
Она применяется обычно для объектов низшей и средней ценовой категории, в домах
без дополнительной инфраструктуры (парковки, гаража, охраны и т.д.). Такая
реклама позволяет более точно сориентировать вас по двум основным параметрам -
местоположению и цене здания. Узнав об уровне цен, вы либо сразу откажетесь от
таких вложений, либо запомните этот объект. Естественно, в такой рекламе кроме
цены приводится и другая важная информация - срок сдачи дома, тип дома, прочие
краткие сведения.
2Б. Реклама без цены - отсутствие какой-либо ответственности.
Реклама без цены обычно описательна и расплывчата. Она применяется, как правило,
для объектов средней и высокой ценовой категории. В самой рекламе внимание
обращается на особенности и прелести, например на подземный гараж, охрану,
бассейн, сауну, фитнес-клуб, тренажерные залы, особенную отделку холлов, а также
делаются попытки показать портрет будущего покупателя - папа, мама и двое
очаровательных детишек. Нередки попытки показать, какие замечательные люди уже
купили квартиру в этом доме. Вот он - олигарх, артист, фотомодель,
предприниматель, спортсмен.
Реклама без цены часто проходит по категории имиджевой рекламы, направленной на
создание у покупателей положительного и запоминающегося мнения о компаниизастройщике.
Нередко эта реклама приводит и к обратному результату - слишком
много рекламы, слишком крутая компания, слишком дорогое жилье, или же заставляет
задуматься: "Удобно ли нормальному человеку жить рядом с певцом или олигархом?
Скорее всего там шумно, опасно и неудобно".
3. Место размещения рекламы как дополнительная информация.
Сегодня наличие собственного постоянно обновляемого сайта обязательно для любого
серьезного застройщика. Отсутствие сайта уже очень показательно. В Интернете
часто многое зависит от класса возводимого жилья, но для жилья средней ценовой
категории Интернет - незаменимый источник информации. Обратите внимание на
частоту обновления информации на сайте, на отражение хода строительства
интересующего вас дома, на наличие реальной информации о застройщике (а не
только хвалебной оды - "мы лучшие, гениальные, неповторимые"), на условия
продаж.
4. Качество рекламы как показатель уровня работы застройщика.
Офис продаж, его состояние и качество его работы в определенной степени тоже
является рекламой, с одной стороны, а с другой стороны - тестером. Обратите
внимание на внешний вид и манеру общения менеджера по продажам, на время
ожидания, на свои впечатления от офиса, на готовность предоставить любые
документы и информацию по компании и проекту, на качество буклетов, на наличие
макета объекта. Все это расскажет вам больше, чем любая реклама.
5. Не спешите.
Не идите за рекламой, как крысы за дудочкой небезызвестного крысолова. Реклама
должна помочь вам в предоставлении полной и надежной информации, но не должна
навязывать вам решение своим упорным преследованием. Цены на квартиры измеряются
десятками тысяч долларов, поэтому не идите на поводу у "зацепившей" вас рекламы,
не доверяйте свой выбор риэлтерской фирме. Проведите самостоятельное
исследование предложения жилья, лично посетите стройки и офисы продаж, сравните
несколько близких ценовых предложений и обратите внимание на ряд факторов, среди
которых - цена и этап строительства, условия покупки, имидж и история компании,
оформление офиса, работа менеджеров и т.д. Внимательно прочитайте историю
строительства, выявите ключевую структуру - основного застройщика-инвестора - и
постарайтесь купить квартиру непосредственно у него. Это несколько (но отнюдь не
до конца) минимизирует ваши риски.
Часть IV. Внезапные новости
Отечественное право похоже на постоянно бурлящий котел, из которого что-нибудь
все время выплескивается. Вот и на этот раз...
Пока готовилась эта книга (апрель-июнь 2004 г.), в Государственную Думу РФ был
внесен и принят в первом чтении пакет из 27 законов (новых и изменений в
существующие). Эти 27 законов могут серьезно изменить наши с вами отношения с
недвижимым имуществом. Идеологически этот пакет подается как направленный на
создание рынка доступного всем коммерческого жилья - новостроек. Отбросив
идеологию, можно сказать: если этот пакет пройдет в редакции, принятой в первом
чтении, серьезные изменения коснутся и существующего, уже находящегося в
собственности "вторичного" жилья.
Предполагается принять:
- новые кодексы:
- Жилищный кодекс РФ,
- Градостроительный кодекс РФ;
- абсолютно новые законы:
- Федеральный закон "Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального
обслуживания",
- Федеральный закон "О кредитных историях",
- Федеральный закон "Об общих принципах регулирования тарифов организаций
коммунального комплекса",
- Федеральный закон "О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по
привлечению и использованию накоплений граждан";
- законы о внесении изменений в существующие кодексы:
- два Федеральных закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской
Федерации",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Гражданский процессуальный
кодекс Российской Федерации",
- шесть Федеральных законов "О внесении изменений в Налоговый кодекс Российской
Федерации",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской
Федерации";
- законы о внесении изменений в существующие законы:
- два Федеральных закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",
- два Федеральных закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных
ценных бумагах",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О
государственной пошлине",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке
(залоге недвижимости)",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об
организации страхового дела в Российской Федерации",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О плате за
землю",
- остальные предложенные к принятию законы являются либо вводными, либо
техническими, приводящими другие законы в соответствие с данным пакетом.
Основными постулатами грядущей реформы будут:
- отказ от контроля органов опеки над сделками с квартирами, в которых проживают
несовершеннолетние, т.е. родители сами будут решать, что выделить своим милым
детям и какую квартиру можно покупать;
- при продаже квартиры лишение права проживания в квартире граждан, не
являющихся ее собственниками, без предоставления им другого жилья, т.е.
автоматическое снятие с регистрационного учета всех "прописанных" после продажи
квартиры;
- определение порядка признания прав добросовестного приобретателя;
- возмещение государством ущерба от потери права собственности добросовестным
приобретателем в размере 1 000 000 руб.;
- сокращение до одного дня сроков предоставления информации о зарегистрированных
обременениях на недвижимое имущество;
- приоритет данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество
и сделок с ним перед всеми остальными документами;
- возможность залога квартиры собственником без согласия всех совершеннолетних
проживающих в квартире граждан, не являющихся ее собственниками;
- возможность оформления договора залога без нотариального удостоверения, т.е.
экономия 1,5% от суммы залога;
- выселение из квартиры всех в ней проживающих без предоставления другого жилья
в случае реализации договора залога на эту квартиру, т.е. при невозвращенном
банковском кредите банк забирает квартиру, а проживающие идут куда хотят, т.е.
вон;
- прекращение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан,
нуждающихся в улучшении жилищных условий, т.е. никаких очередей, бесплатных
квартир и льготников больше не будет, хоть вас там десять человек - живите друг
у друга на голове или зарабатывайте сами на новые квартиры;
- прекращение бесплатной приватизации, т.е. хотите государственную квартиру, в
которой вы живете, сделать частной собственностью, платите государству за нее
рыночную цену;
- прекращение льгот по налогообложению доходов, полученных от продажи
приватизированных квартир, т.е. если вы продаете квартиру, которую сами
приватизировали, платите налог с полной суммы, если вы продаете квартиру,
которую купили, будет налоговый вычет;
- увеличение тарифов коммунальных платежей;
- создание единого банка кредитных историй, т.е. если кредит не возвращен или
возвращался с нарушениями, об этом будет известно всем банкам и больше
нарушитель никогда и ни у кого кредита не получит.
Анализ предлагаемого пакета законов этим не исчерпывается.
Все эти законы планируется принять до декабря 2004 г., с тем чтобы часть из них
вступила в силу с 1 января 2005 г., а часть - в течение 2-3 ближайших лет. Хотя
проекты законов явно не доработаны, но поправки в них будут скорее всего
незначительными и все они будут приняты. Поэтому уже в 2005 г. часть этой книги
придется переписывать заново, применительно к новым требованиям законов.
Единственное, чем вас можно утешить, так это фактом, что до января 2005 г. эта
книга будет актуальна на все 100%, а после - на 98%.
И право собственности на недвижимость тоже никто не отменяет...
Заключение. Обращение автора к читателям
Дорогие читатели! Благодарю вас за завидное терпение, упорство и большой
интерес, которые позволили вам добраться до конца этой достаточно специальной
книги. Сейчас вы знаете о недвижимости гораздо больше, чем до того, как открыли
первую страницу. Но нельзя объять необъятное, а недвижимость в России как раз и
относится именно к этой категории.
Автор будет чрезвычайно благодарен, если читатели поделятся с ним их
собственными примерами из практики и разрешат их использовать в его будущих
работах.
Пишите мне по адресу: 107140, Москва, а/я 139, или mailto: nol@nc.ru, или
звоните по телефону: +7 (095) 233-28-02.
Вы, конечно, поняли, дорогие читатели, что в этой книге есть свой подтекст.
Внезапно свалившаяся на голову собственность в виде недвижимости требует
профессиональных знаний для того, чтобы ею владеть без проблем, распоряжаться с
выгодой и сохранить без потерь.
Многочисленные примеры, действующие правовые нормы и пространные комментарии
автора позволят читателю самому разобраться, когда он сможет справиться один, а
когда придется пригласить специалиста. Это, конечно, не относится к тем, кто
книгу не покупал, а если случайно и прочел, то не понял, кто платит дважды.
Можно самим составить очень хороший документ, разобраться в партнере, защитить
себя в суде или государственном учреждении, но нельзя приобрести сразу опыт,
позволяющий видеть подводные камни там, где неискушенному глазу видится только
гладь.
Если автор сумел довести этот подтекст до сознания читателя, можно считать, что
его задача выполнена полностью, и ему остается пожелать читателю преумножения
своей собственности, удобного и безопасного жилья и места (а лучше мест) для
отдыха.
Ну, и всех благ!
Все права защищены. Никакая часть данной книги не может быть воспроизведена в
какой бы то ни было форме и какими бы то ни было средствами без письменного
разрешения владельцев авторских прав.
Закладка в соц.сетях
