Жанр: Законодательный акт
Личная недвижимость то, что Вы хотите знать, но не у кого спроси
...тельстве не только денежными средствами, но и совершением
каких-либо действий. А какое действие может совершить для стройки физическое
лицо? Принести два кирпича?
Кроме того, в Обобщении практики за 1999-2001 гг. Верховного Суда РФ была
установлена невозможность заключения предварительного договора купли-продажи на
объект, часть объекта, квартиру в объекте, который еще не сдан в эксплуатацию,
т.е. не существует с юридической точки зрения.
Верховный Суд Российской Федерации "Обобщение практики рассмотрения судами
Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями,
привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов"
(извлечение)
Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик,
краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение
дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и
организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства
многоквартирных жилых домов.
Часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора,
как договор купли-продажи квартиры: а также вопрос: можно ли договор долевого
строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо
как предварительный договор.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить
в будущем договор о передаче имущества: (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен
содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные
условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в
течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества
(договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность
покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое
имущество.
Продажа недвижимости может осуществляться только собственником: Организация,
привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства
многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся
зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры
купли-продажи.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче
покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение
недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого
недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о
недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами,
а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости
до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта
в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о
номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке
будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и
государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о
недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами,
а соответствующий договор - незаключенным.
В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома
или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с
момента такой регистрации.
...договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию,
не может считаться заключенным.
По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является
ни договором купли-продажи, ни предварительным договором.
На сегодняшний день наиболее соответствующим сути процесса является договор
соинвестирования, хотя у него для конечного потребителя имеются существенные
минусы - это гражданско-правовой договор, поэтому Закон РФ от 7 февраля 1992 г.
N 2300-1 "О защите прав потребителя" (в редакции Федеральных законов от 9 января
1996 г. N 2-ФЗ, от 17 декабря 1999 г. N 212-ФЗ, от 30 декабря 2001 г. N 196-ФЗ)
действует в защиту соинвестора через раз.
Договор соинвестирования сводится к следующему - если мы вместе собираемся
строить дом и у нас кончились деньги или напились и загуляли строители, то
спросить не с кого, кроме нас самих. Формально, по договору соинвестирования,
покупатель-соинвестор с застройщиком тоже строят вместе, только покупатель
обязуется дать деньги, а застройщик обязуется строить.
Конечно, хотелось бы, чтобы при заключении подобного рода договоров компании
учитывали пожелания граждан. Но сейчас на рынке ситуация складывается так, что
приобретатель в ответ на высказанные пожелания слышит: "Не хотите, не
подписывайте, другой подпишет, а у нас такая форма, и менять мы ничего не
будем". Заставить вы их не можете, поэтому никогда не подписывайте договор
сразу. Прочтите сначала проект. Даже если вам будут говорить, что квартира уйдет
через два часа, не спешите, это не последняя квартира в Москве, а вот деньги у
вас могут быть и последними. Заключая подобный договор, необходимо обратить
внимание на обязательное наличие в договоре следующих условий.
Во-первых, договор должен содержать точную идентификацию строящегося объекта,
включающую строительный адрес, проектный метраж и описание будущего объекта.
Вы должны быть точно уверены и вам должны это доказать с документами в руках,
что по заключаемому с вами договору вам обещают построить именно то, что вы
хотите купить. Расхождение рекламы с реальностью - очень распространенное
явление.
Во-вторых, в договоре должно содержаться последовательное перечисление правовых
оснований заключения такого договора:
- распорядительного акта субъекта Федерации или муниципального образования о
предоставлении конкретного земельного участка для строительства жилья
конкретному заказчику (застройщику, инвестору);
- договора аренды конкретного земельного участка на период проектирования и
строительства;
- инвестиционного контракта между субъектом Федерации или муниципальным
образованием и заказчиком (застройщиком, инвестором) на строительство
конкретного объекта;
- всех договоров, последовательно возникавших в цепочке, включая последнее
звено, у которого вы и приобретаете интересующую вас квартиру.
Все перечисленные в договоре документы должны быть вам (по вашему запросу)
предоставлены на изучение в копиях. Если документы вам отказываются
предоставлять, поворачивайтесь и уходите, риск слишком велик, а жулики в нашей
стране встречаются достаточно часто. Чем длиннее цепочка, тем больше ваш риск.
Получив проект такого договора в руки, не ленитесь, позвоните всем членам
цепочки, проверьте наличие таких договоров. Ведь ваши деньги заработаны вами, не
дарите их проходимцам.
В-третьих, должна быть указана точная сумма, которую вы обязуетесь
проинвестировать в данный объект. Никаких размытых формулировок вроде той, что
сумма будет установлена сторонами по результатам строительства, быть не должно.
Единственным отклонением может быть закрепление инвестиционной стоимости 1 кв.м
вашей будущей квартиры. В этом случае в договоре могут содержаться положения о
том, что если метров потом по результатам обмеров БТИ будет больше, чем по
договору, то вы доплатите по фиксированной ставке, если меньше, то эти деньги по
той же ставке вам вернут.
В-четвертых, в договоре обязательно должен быть указан срок сдачи объекта в
эксплуатацию, а также срок, за который должны быть собраны и поданы на
государственную регистрацию ваших прав все необходимые документы.
В противном случае Свидетельства о праве собственности на свою новую квартиру вы
можете ждать года два, а может быть, и больше. Есть в Москве прецеденты.
В-пятых, если у компании, с которой вы заключаете договор, не прописана в
отношении вас никакая ответственность, то это плохо.
В-шестых, если договор не содержит положения об оформлении квартиры в
собственность, можете уходить. Сами вы собственность будете регистрировать
несколько лет с весьма неопределенным результатом.
Глава 18. Кредиты под инвестиционную недвижимость
Удивительно, но жить в новых квартирах хочется всем, и немедленно, - это с одной
стороны. Новостройки дороги, пока всю сумму целиком накопишь, жизнь пройдет -
это с другой стороны. Чтобы привести обе стороны этой проблемы к
взаимоприемлемому консенсусу, сплавить их в ленту Мебиуса, чтобы они обе
оказались с одной стороны, существуют банковские кредиты, направленные на
приобретение квартир в новостройках.
Поначалу банки кредитовали новостройки так же, как квартиры вторичного рынка.
Они дожидались, пока девелопер оформит квартиры на себя или на своих доверенных
лиц, а потом кредитовали покупателя под обыкновенную сделку купли-продажи (так,
как это описано в гл. 5 § 2 "Залог", вариант N 4Б).
С ростом количества квартир, реализуемых на этапе строительства, эта схема
начала приходить в упадок. Практически все квартиры к концу строительства
оказывались проданы, разница между кредитованием новостроек и "вторичек"
исчезла. А количество граждан, желающих купить жилье в новостройке в кредит,
выросло.
Банки, очень осторожные по своей природе, не сразу перестроились на кредиты для
не оформленных в собственность объектов. Банки можно понять, они не являются
благотворительными организациями, а зарабатывают деньги, в том числе и на
предоставлении кредитов. Чтобы не потерять деньги, выданные в кредит, их возврат
должен быть чем-то обеспечен. В новостройках на стадии строительства такого
обеспечения нет и быть не может, потому что с юридической, а иногда и с
физической точки зрения никакого объекта еще нет. А будет ли он? Количество
заброшенного недостроя только в одной Москве - достаточное основание для вполне
оправданного сомнения банков.
Пока банки сомневались, их обогнали инвестиционно-строительные компании, которые
начали продавать свои квартиры в рассрочку. Это, конечно, не совсем кредит, да и
рассрочки обычно не превышают одного года. Но все-таки не вся сумма сразу, а
значит, количество потенциальных покупателей возрастает.
Вариантов фактических рассрочек множество. Их называют разными словами,
укутывают в разные юридические одежды.
1. Бывает простая, "честная" рассрочка, когда в договоре так и пишется: "Оплата
производится в рассрочку, до такого-то числа - столько-то, а к такому-то числу -
еще столько".
2. Программа "Накопи и живи", позволяющая покупателю вкладывать деньги
непосредственно в строительство - после того, как накоплена и выплачена какая-то
первоначальная доля (обычно около 30%) ее стоимости.
Возможность накопить нужную сумму денег реализуется через суммы ежемесячных
выплат. Покупатель может переехать в новую квартиру, выплатив первоначальную
долю, а оставшуюся часть суммы можно будет вносить частями в течение нескольких
лет.
Процесс накопления разбивается на два этапа: сначала набирается первоначальная
доля, потом выбирается квартира из тех, которые строит и продает компания,
предлагающая эту программу, потом - остальные деньги.
Купленное жилье находится в залоге у компании до полной выплаты его стоимости.
3. Вступление в коммандитное товарищество (товарищество на вере).
Заключив с товариществом договор вклада и получив соответствующее Свидетельство,
вкладчик начинает копить сумму, равную стоимости квартиры. Сумма минимального
вклада не ограничена.
Вклад вносится в рублях, но хранится в валютном эквиваленте, по курсу, который
устанавливает Центральный банк России в день взноса. Это условие фиксируется
договором вклада.
Ежегодно по итогам финансового года каждый вкладчик получает дивиденды, но не на
долларовый эквивалент вклада, а на вложенные рубли. Если вкладчик захочет
забрать свои деньги, они будут снова переведены в российские рубли, по
последнему курсу, установленному на день подачи заявления.
Накапливая на квартиру, вкладчик вносит деньги в режиме, установленном
договором. Если его материальные возможности дали сбой или он раздумал покупать
квартиру, то по окончании срока договора (который заключается на год, а потом
продлевается неограниченное количество раз по желанию вкладчика) он может выйти
из товарищества и получить все свои деньги - с дивидендами, по курсу доллара на
этот момент.
Каждый вкладчик, накопивший стопроцентную стоимость квартиры, получает при ее
покупке скидки. Чем больше времени он был вкладчиком, тем больше льгот.
Видя рост продаж в новостройках, рвущуюся к небу доходность этого бизнеса,
провожая жадным взглядом проплывающие мимо их кармана средства, банки дрогнули и
начали кредитовать приобретение новостроек. Но поскольку это банки, то они
постарались максимально себя обезопасить.
Кредиты под приобретение квартир в новостройках выдают далеко не всем. Заемщикам
кажется, что это связано только с их личными качествами и их
кредитоспособностью. Нет, это еще связано с тем, в каком объекте вы собрались
покупать квартиру.
Если банк прекрасно знает компанию, строящую ваш дом, сам ее кредитует,
представляет реальные сроки строительства, да и еще и сам вложил деньги в часть
квартир в этом же доме, то получить кредит для покупки такой квартиры проще.
Если вы собрались покупать квартиру у компании, которая строит свой первый дом,
не поддерживает с этим банком никаких отношений, то проблем с получением кредита
будет гораздо больше.
Если вы покупаете квартиру у компании, которая не первый раз не соблюдает сроков
строительства, плохо возвращает кредиты (а банковское дело - это одна большая
деревня, все знают про необязательных заемщиков), имеет претензии властей, то
под такую квартиру вы не получите и полушки.
Конечно, еще влияет на выдачу кредита ситуация на стройплощадке: на каком этапе
находится строительство. Если это нулевой цикл, дело обстоит сложнее, если до
госприемки остались считанные дни - проще. Чем ближе Свидетельство о
собственности и момент залога квартиры, тем сговорчивее банки.
Обычно компании-застройщики или крупные оптовики сразу говорят покупателю, с
каким банком они работают и выдает ли этот банк кредиты под эту новостройку. Это
обеспечивает им быструю продажу. Но они должны идти навстречу кредитующему их
покупателей банку и заключать договоры в соответствии с требованиями банка.
Например, ряд инвестиционно-строительных компаний, зная, что их покупатель
расплачивается деньгами банка, взятыми в кредит, вставляет в договоры
соинвестирования обязательства передать Свидетельства о государственной
регистрации права не покупателю, а банку, чтобы тот мог заставить покупателя
заключить договор залога. Вообще-то в договоре соинвестирования не обязательно
указывать ни источник денег, ни обязанность покупателя совершить какие-либо
действия с квартирой в дальнейшем. В конце концов это дело покупателя... Но
банки... Но кредит... Вот и обрастают договоры соинвестирования подробностями,
вмещающими половину Гражданского кодекса РФ и программу жизни покупателя на
ближайшие 10 лет.
§ 1. Залог инвестиционной недвижимости
Различные банки решают проблему обеспечения кредита, выданного под приобретение
новостройки, по-разному.
Наиболее распространен метод, когда и в кредитном договоре, и в договоре
соинвестирования, и везде, где только можно, указывается обязанность заемщика
(он же покупатель) заключить договор залога с банком в ту же минуту, как только
он зарегистрирует свои права на квартиру.
Есть банки, которые требуют, чтобы до момента окончания строительства подлинник
договора соинвестирования находился у банка, который проконтролирует регистрацию
прав на квартиру.
Есть банки, требующие договора уступки прав по договору соинвестирования, в
качестве страховки на период строительства. Перед регистрацией такой договор
уничтожается.
Много есть фокусов.
По большому счету если вы берете кредит и честно собираетесь его исполнять, то
для вас нет разницы, какую схему придумает банк ради своего спокойствия. Все эти
схемы в равной степени не соответствуют законодательству. Пока нет объекта, не
может быть залога. Значит, кредит на этой стадии - просто кредит. Будет принято
новое законодательство об ипотечном кредитовании в новостройках, вот тогда и
поговорим с банками о залоге. А пока берите кредит, если дают, время всех
рассудит.
Особенностью новостроек является очень долгий процесс оформления ваших прав
собственности на приобретенную вами квартиру. От момента сдачи дома в
эксплуатацию до момента получения вожделенного Свидетельства о государственной
регистрации может пройти от полугода до нескольких лет.
Большинство компаний-застройщиков после сдачи дома в эксплуатацию (а некоторые -
и до) выдают своим покупателям ключи, подписывают с ними передаточный акт и
разрешают начинать ремонт. В этом щедром жесте зарыта большая и жирная собака.
Все дело в том, что до государственной регистрации ваших прав на эту квартиру ее
просто не существует, а значит, не существует и вашего ремонта. Представим, что
по какой-либо причине ваши права на квартиру не зарегистрировали, а вы уже
сделали полный ремонт квартиры, которой нет. Если шанс вернуть деньги,
уплаченные вами по договору соинвестирования, еще существует, то шансов вернуть
деньги, вложенные в ремонт воздушного замка, - нет.
Пример из реальной практики.
Компания ОАО РАО "Роснефтегазстрой" (РНГС) строила 23-этажный жилой дом по
строительному адресу: Москва, Ленинский проспект, владение 77-79. Не достроила,
устала, переуступила свои права по контракту компании ЗАО
"Роснефтегазинтерстрой", которая строила дальше и продавала. В своей
"благородной" рассеянности она продала все квартиры в этом доме, в том числе и
те, которые по условиям инвестиционного контракта, заключенного с Москвой,
должны были отойти префектуре Юго-Западного административного округа в счет
предоставления земельного участка под застройку. При этом продала два раза,
сначала пакетом из нескольких квартир по договору о привлечении финансовых
средств на строительство жилого дома компании ЗАО "Фирма "Инэкотех", а потом
отдельно каждую квартиру из этого пакета - физическим лицам.
Префектура об этом не знала и спокойно ждала, когда будет построен и сдан в
эксплуатацию дом, а ей будут выделены в нем соответствующие квартиры, которые
были точно определены (вплоть до номеров) еще при подписании инвестиционного
контракта.
Граждане покупали в доме квартиры, радовались быстрым темпам строительства.
Молодой человек Карен К. в начале 2001 г. приобрел в этом доме по договору
соинвестирования большую красивую пятикомнатную квартиру на 12-м этаже. В
договоре соинвестирования в п. 4.1.8 русским языком было написано, что компания
ЗАО "Роснефтегазинтерстрой" "подтверждает, что права на квартиру принадлежат
исключительно ЗАО "Роснефтегазинтерстрой", квартира свободна от прав третьих
лиц, в споре не состоит, договоры, аналогичные настоящему, в отношении квартиры
не заключались, а заключенные - расторгнуты на дату подписания настоящего
договора. Возможные претензии третьих лиц на квартиру будут решаться ЗАО
"Роснефтегазинтерстрой" самостоятельно и за его счет". При этом факт того, что
эта квартира должна отойти и префектуре ЮЗАО, и ЗАО "Фирма "Инэкотех", от Карена
К. скрыли. Скрыли от него и то, что на момент заключения с ним договора в
Арбитражном суде города Москвы уже больше года рассматривалось исковое заявление
ЗАО "Фирма "Инэкотех" по поводу нескольких квартир, в том числе и этой.
Дом сдан, ему присвоен "милицейский" окончательный адрес: Москва, Ломоносовский
проспект, дом 7, корпус 5. Покупателям раздали ключи и разрешили начинать
ремонт. Карен К. вложил в ремонт сумму, равную половине стоимости этой квартиры,
- широкая душа. Почти одновременно с окончанием его ремонта префектура ЮЗАО
потребовала передачи причитающихся ей квартир. Компания "РНГС" и ЗАО
"Роснефтегазинтерстрой" начали "тянуть кота за хвост". Префектура тоже подала в
суд, а в качестве обеспечения своих требований потребовала наложить арест на
спорное имущество. Суд обеспечительные меры префектуры удовлетворил, и
государственная регистрация прав собственности в доме повисла в воздухе. Суд
принял решение - передать префектуре полагающиеся квартиры, а обманутым
покупателям вернуть уплаченные ими деньги.
- А стоимость ремонта? - спросите вы.
- А никакого ремонта не было, - сказал суд, - Объекта еще не существовало,
значит, и ремонтировать было нечего.
В этом случае, наверное, следует предположить, что у Карена К. были
галлюцинации, но уж больно дорогостоящие...
Про то, как несчастный Карен К. получал с компании "РНГС" свои законные деньги,
можно снимать приключенческий боевик с засадами, погонями, эмоциональными
разговорами, романом с доверенной секретаршей и многочасовой битвой с юристом
компании. Часть денег отдали. Все остальное еще впереди.
Чтобы никогда не попадать в ситуацию Карена К., вам при приобретении новостройки
на стадии строительства необходимо, заключая договор соинвестирования, требовать
у лица, с которым вы заключает этот договор, предварительный протокол
поквартирного распределения. Этот документ может называться и как-то иначе, но
суть его заключается в том, что основной инвестор-застройщик и субъект Федерации
или муниципальное образование, являющиеся собственниками земли, в лице своего
исполнительного органа определили, какими будущими квартирами распоряжается
инвестор, а какие квартиры составят государственную (муниципальную) долю.
С чисто правовой точки зрения безопасность ваших вложений в новую квартиру
начинается с момента государственной регистрации ваших прав на нее. Как бы вам
ни хотелось поскорее начать ремонт, поскорее его закончить и поскорее въехать в
эту квартиру, наберитесь терпения.
Инвестиционная деятельность физических лиц в Российской Федерации налогами не
облагается. Пока идет строительство дома, в котором вы приобрели квартиру,
заключив договор соинвестирования, никаких налогов с сумм, вложенных в
строительство своего нового жилья, вы платить не должны и объяснять никому
ничего - тоже.
Если вы, заключив договор соинвестирования, переуступили кому-нибудь права на
него до момента подписания акта о распределении площадей между участниками
инвестиционного проекта, то вам придется заплатить подоходный налог с разницы
между той суммой, которую заплатили вы, заключая договор соинвестирования, и той
суммой, которую заплатили вам, когда вы этот договор перепродавали. Если и
договор соинвестирования, и договор уступки были по одной цене, то никаких
налогов не возникает.
Когда ваш дом построят, сдадут в эксплуатацию, а вашу квартиру зарегистрируют и
вы получите Свидетельство о государственной регистрации прав, только с даты,
которая будет указана в Свидетельстве как дата "внесения регистрационной записи
N такой-то в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок
с ним", у вас возникнет обязанность платить налог на недвижимое имущество, а
также заплатить подоходный налог с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Данная
сумма исчисляется из стоимости вашей квартиры, указанной в договоре
соинвестирования.
Только с момента государственной регистрации права собственности на вашу
квартиру у налогового органа появляется право спросить вас об источнике денежных
средств для приобретения этой квартиры.
Если вы купили эту квартиру в кредит, то на такой вопрос так и отвечаете: в
кредит, и показываете кредитный договор.
Если ваши декларированные доходы за последние несколько лет по сумме равны
стоимости квартиры, указанной в договоре соинвестирования, то смело говорите:
посмотрите мои налоговые декларации за последние 3, 4, 5 лет или сделайте запрос
в мою бухгалтерию о моей заработной плате.
Если у вас не получаются предыдущие варианты ответа, то вам имеет смысл
проконсультироваться со специалистом. Как правило, квартиры стоимостью до $7080
тыс. не интересуют налоговые службы. Если они начнут проверять такое
количество квартир, то больше ничем заниматься не смогут. Впрочем, никогда не
стоит исключать наличие у вас персонального "доброжелателя", который постарается
привлечь внимание налоговых служб именно к вашей личности и к вашей квартире.
Поэтому вы должны быть готовы дать любой службе, вплоть до парагвайской
разведки, исчерпывающие объяснения по поводу происхождения у вас любых средств
еще до момента вступления в собственность.
Рекламный рынок новостроек сформировался относительно недавно - заметная реклама
новостроек стала наблюдаться лишь с конца 1997 г., да и та слегка замерзла на
время кризиса 1998-го.
Если вы соберетесь приобретать новостройку, то вас будет окружать реклама на
всех видах. Отнеситесь к ней внимательно и критически. Не питайте иллюзий -
бумага, фанера, забор и радио с телевидением все стерпят. А привлекать
застройщика, риэлтера, инвестора к ответственности за недобросовестную рекламу у
вас вряд найдутся силы, время и деньги.
1. Необходимо помнить:
1А. Инвестиционное строительство - зона повышенного финансового риска.
Несмотря на многочисленные заявления застройщиков об отсутствии риска в
инвестиционном строительстве, задержки в сдаче дома в эксплуатацию,
замораживание строительства на неопределенный срок, проблемы и сложности с
оформлением квартир в собственность - явления чрезвычайно распространенные.
Сегодня в Москве и Подмосковье нет практически ни одного объекта, который был
сдан в срок, указанный в рекламе. Риск потери вложений и проблем с получением
прав собственности почти прямо пропорционален заявленной цене на начальном этапе
строительства. Если цена ощутимо ниже среднерыночной в этой категории домов, то
и вероятность возникновения неприятно
...Закладка в соц.сетях
