Жанр: Законодательный акт
Личная недвижимость то, что Вы хотите знать, но не у кого спроси
...должен был забирать из ячейки
папа. Сделка прошла успешно, все было зарегистрировано. Обе стороны подписали,
как положено, передаточный акт: со стороны продавца - папа и сын, со стороны
покупателя - наша дама. Выпили по рюмке шампанского за удачную сделку и
разошлись довольными.
Дама уже было собралась выбросить глупую бумажку в помойку, потому что с ее
точки зрения бумажка без печатей - ерунда. На дамино счастье ее умный зять,
присутствовавший при подписании акта, даму за руку поймал и сказал
проникновенным голосом: "Наталья Ивановна! Это самая главная бумажка, спрячьте
ее получше и берегите как зеницу ока".
Как в воду глядел. Через полтора года получает Наталья Ивановна исковое
заявление от одного из продавцов, а именно от сына: договор не исполнен, поэтому
извольте договор расторгнуть, а полквартиры ему вернуть. Дама - в обморок, а
потом - в суд.
В суде этот папин сын объясняет, что лично он никаких денег по договору не
получал, для него договор не исполнен, поэтому он требует либо полквартиры, либо
деньгами - половину стоимости. Вот тут и вспомнила дама своего умного зятя.
Достала она передаточный акт, показала его судье, показала этому папину сыну и
сказала: "Накося выкуси!" Суд с ее точкой зрения согласился и в иске не в меру
жадному юноше отказал.
Вывод: не было бы у дамы передаточного акта, получила бы дама коммуналку из
своей отдельной квартиры, так как денег у нее не было и откупаться было нечем. А
так спасибо умному зятю.
Часть II. Загородная недвижимость и земельные участки
Глава 9. Виды загородной недвижимости
Все мы с вами, уважаемый читатель, хочется нам этого или не хочется, нравится
нам это или не нравится, вышли из советской власти, как вся современная
литература вышла из гоголевской "Шинели". Все мы - наследники этой самой власти,
и многое из нашего имущества, особенно загородного имущества, тоже несет на себе
ее отпечаток. Только 13 лет сегодня людям, родившимся после распада Советского
Союза. Конечно, мальчики-девочки, которым сегодня 20 лет, тоже не помнят ничего
из этой власти, ну разве только клюквенное мороженое по 7 копеек.
Земельные взаимоотношения, построенные этой властью, будут существовать до тех
пор, пока не вымрет поколение, которому в 1991 г. было 25-30 лет, т.е. еще лет
тридцать. Почему? Да потому, что последними людьми, которые могли получить от
советской власти что-то связанное с землей, было как раз поколение 19651967
годов рождения. Это могло быть членство в колхозе, работа в совхозе,
участие в садовом товариществе (кооперативе).
У большей части взрослого городского населения понятие "дача" связано либо с
бабушкиным "домиком в деревне", либо со "скворечником" на шести сотках в садовом
товариществе.
С бабушкиным домиком все более или менее понятно. Даже советская власть
признавала право личной собственности сельских жителей на индивидуальные дома в
деревнях и поселках. Такие дома оформлялись в пожизненное наследуемое владение
проживавших в них лиц, а также передавались по наследству. С наступлением новых
времен Свидетельства о собственности на такие дома тоже выдавались без всяких
затруднений.
Но что же такое пресловутые садовые товарищества, они же "плодово-выгодные"
кооперативы, они же "скворечники" и т.д.? Тяга городских жителей к свежему
воздуху, речке, ягодам-грибам и грядке с укропом была всегда.
Существовали и государственные дачи.
1. Они закреплялись за носителями определенных должностей, так как партийным и
государственным функционерам определенного ранга полагалась государственная
дача, которой они имели право пользоваться, пока занимали эту должность. Таких
дач было много.
2. Они могли предоставляться в пожизненное пользование или в пожизненное
наследуемое владение лицам, имевшим выдающиеся заслуги перед страной и партией,
- академикам, генералам-маршалам, космонавтам, писателям, художникамскульпторам,
а также просто примазавшимся. Таких дач было еще больше.
3. Они могли сдаваться в аренду на определенный срок. В теории - любому
советскому человеку, а на практике - только своим, в узком кругу и по блату.
Таких дач было мало.
Что же было делать людям, не попадавшим ни в одну из трех категорий?
Им было можно:
1) ехать в деревню к родной бабушке (если таковая имелась). Такие были, но
недостаточно много;
2) снимать угол/комнату/сарайчик/веранду/домик у чужой бабушки в деревне. Таких
было много;
3) выклянчить у государства малюсенький кусочек земли и построить свой
собственный, нет, не дом, а домик, скорее сарайчик, но свой собственный. Таких
было больше всего.
Но все, кто учился когда-нибудь в советской школе, помнят, что самым великим
завоеванием Октябрьской социалистической революции была национализация земли. В
Советском Союзе земля не могла принадлежать частному лицу, ее нельзя было взять
в аренду. Земля - это средство производства, учили классики марксизма-ленинизма,
а значит, она не может находиться в частных руках.
Чтобы не нарушать чистоту генеральной линии коммунистической партии, держать под
государственным контролем "частнособственнические инстинкты" и вообще иметь
дополнительные рычаги воздействия и пучки морковки для глупых осликов, были
изобретены садовые товарищества, они же садовые кооперативы.
Товарищества организовывались по месту работы. На больших предприятиях могло
быть даже несколько товариществ, организованных в разные годы. Сотрудники
маленьких предприятий вступали в товарищества, организуемые для конкретного
района. Членство в таком товариществе получали не все желающие, а только
сотрудники с большим стажем работы на одном месте, передовики производства,
члены партии и прочие граждане, доказавшие свою лояльность и верноподданность.
Интриги, анонимки, партийные и профсоюзные собрания - все это предшествовало
организации такого товарищества, утверждаемого на уровне как минимум
райисполкома и райкома партии. Вообще это мало чем отличалось от организации
жилищно-строительного кооператива (см. гл. 2 "Кооперативная недвижимость").
Такому товариществу отводился в безвозмездное бессрочное пользование кусок
обычно самой бросовой земли, который нарезался крошечными клеточками по шесть
соток. В отличие от ЖСК взносы шли не на строительство (каждый строился, как
умел), а на коллективные расходы: подвод электроэнергии, вырубка и корчевка
деревьев, бурение скважин, прокладка труб, - ну и, конечно, на большой забор
вокруг всей территории товарищества. А внутри ни-ни, никаких заборов, только
живая изгородь между клеточками и заборчик по колено от проезжей дорожки: "Мы же
единый коллектив!" Теперь каждый член товарищества мог на этой клеточке сажать
свой укроп и построить свой сарайчик.
Получалось, что нет никакой личной собственности, ведь товарищество - это
общественная организация, открытая с разрешения государства. Захочет государство
- и закроет организацию. "Я тебя породил, я тебя и убью". Да и любые контрольные
и директивные функции осуществлять легче. Одно товарищество - доводится одно
распоряжение, а не каждому садоводу отдельно. Да и полицейские функции по слежке
за отдельными гражданами гораздо проще исполнять. Соседи сами все высмотрят, это
же люди, которые вместе работают всю неделю на одном предприятии и точно знают,
кто сколько получает, с кем дружит и т.д. Поэтому если кто-то на дачу на машине
не по чину приехал или дом начал строить из дорогих материалов, сразу известно
станет: "Ван Ваныч точно где-то ворует, смотри-ка, всего-то инженеришка,
зарплата 120 руб., а дом поставил за 10 тыс. Откуда такие деньги?" Размеры
участков опять же не позволяли иметь от соседей никаких тайн. Так что
государству даже выгодны были эти товарищества - все на виду, а не по квартирам
прячутся. Да и земля, которая выделялась товариществам, была самая-самая
никудышная и ни к чему не пригодная.
У одних знакомых автора участок был на недосушенном болоте. Пока люди за свой
счет осушение не провели и за четыре года сами вокруг всех участков дренажные
канавы не выкопали (а канавы до 15% площади участка съели), они ходили по
щиколотку в воде.
Государственных ограничений с этими участками было море.
Сажать на них можно только это и только это. Деревьев плодовых не больше такогото
количества штук, кустарников плодовых столько-то, никаких парников, цветочки
только на клумбах. А вдруг вы на продажу здесь все выращиваете? Используете
землю как средство производства. Коммунистическая партия не позволит искажать
ленинские нормы и завоевания Октября. Лишние деревья срубить, цветочки -
вырвать. Вот тогда-то, спасаясь от идиотских запретов, все повально увлеклись
черноплодной рябиной, облепихой и прочими деревьями, на которых растет что-то
полезное, но которые плодовыми не считаются.
Строить тоже можно было не выше одного этажа и чтобы жилое здание занимало не
больше определенной площади. Здесь тоже народ хитрил и изворачивался. Появились
ломаные крыши, под которыми можно было сделать второй этаж, но официально
называть чердаком. Появились сарайчики для хранения сельхозинвентаря, в которых
можно было жить, но печку ставить нельзя было, иначе зачислят в жилое помещение.
Чудеса изворотливости, изобретательности, истинного творчества демонстрировали
члены садовых товариществ по борьбе с инструкциями и ограничениями. Ну что
поделаешь, бродили в них те самые пресловутые "частнособственнические
инстинкты".
Оформлялось участие в таких товариществах (кое-где их называли кооперативами)
как пай, так же как в ЖСК. Когда грянула перестройка, члены товариществ стали
пытаться как-то свои участки и свои домики оформить на себя. Сначала не
получалось, потому что первый Закон о приватизации касался только жилых
помещений, в которых были прописаны граждане, т.е. квартир и деревенских домов.
А в садовых домиках никто прописан не был, поэтому под этот Закон они не
подпадали. Земля этих участков тоже в приватизацию поначалу никак не лезла,
потому что не являлись они приусадебными участками в связи с отсутствием усадеб.
Через некоторое время все более-менее утряслось. На основании справки о членстве
в товариществе участки начали приватизировать. Собственниками становились
пайщики - члены товарищества. Здесь тоже возникали правовые коллизии. Пай в
товариществе и по советским, и по более поздним российским законам являлся
совместно нажитым имуществом супругов, если вступление в товарищество
приходилось на период брака. Собственность же, возникшая на основании
приватизации, продолжает рассматриваться как личное имущество бывшего пайщика.
Вопрос до сих пор не имеет однозначного ответа. А значит, суды, суды, суды...
Формальные ограничения по использованию участков были сняты и на участках
полезли вверх двух-, трех- и четырехэтажные монстры. Вы, наверное, не раз
видели, проезжая по дорогам Подмосковья, пятачки, застроенные дворцами, стоящими
впритык друг к дружке. Из такого активного строительства вытекает множество
юридических проблем. Основная из них - устранение нарушений права собственности,
не связанных с лишением владения, т.е. нарушений прав соседей, так называемые
негаторные требования.
Пример. На стандартном участке в шесть соток построен далеко нестандартный дом в
три этажа, да еще и с высокой крышей. Естественно, что тень, отбрасываемая таким
домом, лежит не только на этом участке, но еще и на соседних участках, мешает
расти помидорам, клубнике и каким-нибудь желтофиолям. При этом стена этого
"дворца" полностью перекрывает попадание прямых солнечных лучей в окна рядом
стоящего дома. Соседи, разумеется, очень недовольны. Начинаются разборки. Они
бывают очень разные.
Взаимные крики и ругань, заканчивающиеся примирением сторон и последующим
распитием мировой с закусыванием ее пострадавшими от затемнения помидорами, -
это самый простой и легкий вариант развития событий.
Жалобы в сельсовет, милицию и прокуратуру в основном трепят нервы всем
участникам, но, как правило, заканчиваются ничем. Соседи затаивают друг на друга
зло, но более "никаких чудес".
А вот подача в суд негаторного иска может обернуться как крупной денежной
компенсацией, так и уменьшением этажности затеняющего дома или даже полным его
сносом.
Итак, что же такое негаторный иск? Как уже отмечалось в гл. 5 "Обременения
сделок с недвижимостью", право собственности на недвижимость ограничивается
интересами третьих лиц, которые не являются собственниками этой недвижимости.
Купеческие заявления: "Моя земля, что хочу, то на ней и ворочу" - упираются в
забор соседа. Именно права соседа, ущемленные строительством "дворца", и
защищает негаторный иск. В него могут входить:
- требования по финансовой компенсации потерь урожайности участка: с грядок, с
которых раньше собиралось 30 кг клубники, стало собираться только 10, зато
крапивы - 40, потому что на эти грядки падает слишком мало солнечного света;
- требования по сносу двух верхних этажей, затеняющих окошко в доме соседа;
- требования по сносу всего здания, потому что оно построено слишком близко к
соседскому забору, что нарушает правила застройки.
Застройка любого земельного участка регулируется нормативами, установленными
различными государственными органами. Это разного рода ГОСТы, СНиПы и пр. Каждый
орган в своей области издал достаточно актов, предписывающих, как и что можно
строить. Большая часть этих нормативов очень старая, к сегодняшней жизни мало
приспособленная, но других нет, а эти с правовой точки зрения действуют, их
никто не отменял.
Санитарно-эпидемиологическая служба, известная всем под аббревиатурой СЭС, не
допускает полного затенения окон соседнего строения свыше трех часов подряд в
течение светового дня. Если это происходит, значит, нарушены нормы инсоляции.
Нельзя также располагать жилой дом ближе 5 м от края участка. Если принять, что
стандартный шестисоточный участок - это прямоугольник 20 х 30 м, то получается,
что дом может стоять только по центру участка. В противном случае он рискует
оказаться в запретной зоне.
Хозяйственные постройки на участке (гаражи, сараи), не превышающие 2,5 м высоты,
могут располагаться на расстоянии 1 м от края участка. Если же они выше, то
должны быть соразмерно отодвинуты от границы. Вплотную по границе участка вообще
нельзя ничего строить либо надо иметь письменное согласие соседей. Причем в этом
документе должно быть детально описано то строение, на постройку которого соседи
дают вам добро. Если же просто написано - сарай, то такая бумага ничего не
значит.
Существует и еще один очень серьезный вопрос, связанный со строительством на
бывших садово-дачных, а также других участках. Этот вопрос касается разрешения
на строительство. В 60-80-е годы на садово-дачных участках такое разрешение
выдавалось одно на все товарищество (кооператив). В нем указывалось, что
разрешается построить количество домиков по количеству участков и соответственно
пайщиков. Максимальные размеры домиков были уже заданы во всяких инструкциях, а
существенной разницы в материалах и планировке государство не видело. Если бы
что-то и случилось с таким домиком, то кроме хозяев все равно никто бы не
пострадал - габариты не те. Поэтому считается, что те домики построены с
разрешением.
Строительство, начавшееся в 90-х, под старые разрешения не подпадало.
Большинство домов построено самостоятельно, без архитектурных проектов,
разрешений, согласований, без профессиональных строителей, часто даже своими
руками. Все эти дома, если следовать букве закона, подпадают под категорию
"самовольные постройки", определяемую положениями ст. 222 Гражданского кодекса
РФ. Следовательно, к ним могут быть применены любые санкции вплоть до
"восстановления первоначального состояния", т.е. сноса. Как правило, это
положение к просто стоящим и никому не мешающим домам не применяется.
Но представьте себе, что возникает негаторный иск. В нем один сосед, на чьи
грядки упала тень, назовем его "ущемленный", требует от другого соседа, назовем
его "строитель", снести здание, мешающее выращивать клубнику.
Такой иск, согласно требованию ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ
(ГПК РФ), будет рассматриваться в суде по месту нахождения объекта недвижимости,
т.е. в суде того района, в котором расположен земельный участок. Судьи
Подмосковья достаточно часто рассматривают такие иски и хорошо "набили" себе на
них руку.
Первым же делом судья, рассматривающий этот иск, потребует от "строителя"
разрешение на возведение именно такого дома. Если этого разрешения не существует
в природе, потому что дом строился сам по себе (а таких домов в Подмосковье до
60%), то решение суда будет однозначно в пользу "ущемленного". Вопрос о полном
сносе здания может и не встать (хотя и такой вариант не исключен), но уменьшение
этажности и выплата компенсации гарантированы. В дополнение ко всему суд еще
наложит штраф за незаконное строительство и обяжет в очень короткие сроки
провести согласования со всеми контролирующими службами, что тоже стоит больших
денег.
Если же "строитель" правильно оформлял свое строительство, а службы, выдававшие
разрешение, подтвердят, что он построил дом именно таким, на какой они дали
разрешение, то вариант сноса исключается, компенсация "ущемленному" будет в
пределах доказанного, но это - на усмотрение судьи. Часто все зависит от
реального ущерба "ущемленного": если "ущемленный", бедный и несчастный, живет
только на доход от своего огорода и на пенсию, то сумма может оказаться
достаточно существенной.
Из этого можно сделать три вывода:
1) строительство должно быть оформлено по требованиям закона. Даже если вы уже
что-то построили без разрешения, то рекомендуется все это оформить хотя бы
задним числом;
2) как это ни банально звучит, с соседями лучше жить в мире. Лучше соседа слева
вам может нагадить только сосед справа. Перед началом строительства с соседями
нужно все-таки договориться. Причем желательно письменно и в рамках закона,
потому что соседи могут смениться, а дом останется;
3) свои права надо знать и не давать себе садиться на шею. Если кто-то лезет на
ваш участок даже тенью, необходимо призвать его к порядку, сначала по-хорошему.
Приведенный выше пример является многовариантным и теоретическим, хоть и
базируется на обширной практике.
А вот пример из жизни к вопросу о договоренностях с соседями.
В деревне М-ово некий гражданин К. взял и построил жилой дом на расстоянии 1 м
от границы участка. До этого он честно сходил к соседу - гражданину Х.,
поговорил по душам, выпил-закусил и получил благословение: "Стройся, голубь, у
меня с той стороны все равно пустырь". Строил сам, документов не оформлял - не
горит, успеется. Не успел. Скоропостижно скончался, оставив участок в наследство
дочке - гражданке С.
Сосед Х. к тому времени тоже умер, завещав свой участок двум сыновьям, которые
участок поделили так: одному сыну - А. - освоенную территорию, а другому - Т. -
пустырь.
Гражданка С. начала на наследном участке гараж строить, и тоже у забора. Сосед
Т. ее попросил не ставить гараж так близко, а она его послала туда, куда всех
посылают у нас в России, т.е. подальше.
Сосед Т. очень обиделся: "Ты у меня не только гараж не построишь, ты у меня дом
переносить будешь" - и быстренько распахал пустырь, засеял его чем-то, после
чего и подал в суд.
Иск: "Дом построен в нарушение норм, на самом краю, затеняет мои грядки, я
отставник, живу с огорода, прошу дом снести".
Гражданка С. в суде говорит: "Мой папа К. у его папы Х. разрешение получил".
Сосед Т.: "Не было никакого разрешения, батя покойный, царствие ему небесное,
всегда против был".
Суд: "Предъявите разрешение".
А разрешения нет и не было никогда.
Теперь гражданка С. на другой стороне участка не только гараж строит, но и новый
фундамент закладывает, чтобы на него старый сруб перенести, - так суд решил.
Хотя, конечно, остается очень интересный вопрос: не придется ли гражданину Т. в
ближайшем будущем свой дом тоже куда-нибудь переносить? Ведь у соседей всегда
претензии друг к другу найдутся.
А теперь давайте поговорим о земле и земельных участках. Не зря одно из самых
страшных китайских проклятий звучит так: "Чтоб тебе жить во время перемен!"
Именно в такое время мы и живем. От периода, когда вся земля принадлежала народу
в лице государства, до введения частной собственности на сельскохозяйственные
земли прошло всего лишь десять лет - доля секунды в историческом масштабе.
Давайте попробуем осмыслить, какие же изменения произошли за это время.
Рассматривать мы будем только правовые изменения, хотя они стали возможны
благодаря изменениям политическим, о которых здесь будет упоминаться только в
качестве исторических вех.
Автор делает совершенно официальное заявление, что его политические убеждения -
это его сугубо личное дело. Положительная или отрицательная оценка того или
иного правового акта является исключительно профессиональной, исходящей из
реальной возможности его применения, но никоим образом не связанной с
идеологическими и политическими взглядами автора.
В качестве точки отсчета возьмем 1990 год: появление России на тот момент в
форме РСФСР и в составе СССР с самостоятельным законодательством.
Законодательством хоть и самостоятельным, но абсолютно советским, так как оно
содержало все нормативные правовые акты: законы, кодексы, положения - РСФСР и
частично СССР.
Что же у нас на 1990 год было с землей? Земля принадлежала государству. Любое
физическое (мы с вами) или юридическое (колхозы, совхозы, учреждения, заводы,
садово-дачные товарищества и пр.) лицо пользовалось этой землей на определенных
правах. Но ни в коем случае не на праве собственности. Собственности на землю не
было в СССР, не было ее и в России в 1990 г.
Итак, на каком же праве мог обыкновенный человек пользоваться земельным
участком?
Во-первых, если человек постоянно проживал в сельской местности, то участок, на
котором стоял его дом, находился у него в бессрочном наследуемом владении. Эта
форма наиболее близко походила на право собственности, но при этом ею не
являлась. По желанию государства такой участок мог быть изъят без всякой
компенсации и предоставления другого участка. Государство в этом случае было
обязано предоставить только жилье, да и то исходя из существовавшей на тот
момент социальной нормы - 9 кв.м общей площади на одного человека.
На этом же праве находились земельные участки и дачи, переданные гражданам за
особые заслуги (писатели, космонавты, ученые и т.д.).
Во-вторых, если человек состоял членом садово-дачного товарищества, то его
участок в числе других входил в состав большого участка, который товарищество
держало от государства по праву безвозмездного пользования. Очень редко это
бывало право аренды - в исключительных случаях.
В-третьих, если человек пользовался государственной дачей, данной ему по
должности, то ни в каких реальных земельных отношениях этот человек с
государством не состоял. Это было пользование на неопределенный срок, с правом
изъятия у человека в любой момент.
В-четвертых, де-юре существовала еще форма пожизненного ненаследуемого владения,
но ее практическое применение автору не известно.
Все лица, кроме сельских жителей, ничего серьезного ни со своими дачами и
участками, ни на своих дачах и участках делать не могли. Ну разве что вырастить
немножко салатика, редисочки или укропчика для личного потребления.
У сельских жителей участок считался приусадебным хозяйством, они могли держать
кур, свиней, коров, овец, коз, разводить всякие культуры не только для личного
пропитания, но и на продажу, а также могли передать дом с участком по
наследству.
По сравнению с общим количеством земли в стране земельных участков, находившихся
в пользовании физических лиц, было ничтожно мало. Вся остальная земля была либо
закреплена за самыми различными предприятиями, либо была совсем ничьей, т.е.
находилась только за государством.
Все эти земельные отношения были закреплены в Земельном кодексе РСФСР, принятом
еще в 1970 г.
Как сход лавины в земельных отношениях было воспринято появление нового
Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-1, тоже очень
социалистического, связанного по рукам и ногам ограничением прав граждан, но все
же допускающего, хотя бы теоретически, право собственности физических лиц на
землю.
Не будем перечислять все многочисленные указы, законы, подзаконные акты, которые
были изданы в период с 1991 по 1994 г. Суть их сводится к тому, что государство
приравняло все ранее существующие права физических лиц на землю к праву
собственности. Теперь каждый, кто обладал хоть какими-то абстрактными правами на
земельный участок, смог получить Свидетельство о собственности на землю и
соответственно этой землей распорядиться по собственному усмотрению.
Появление всех этих частных наделов хоть и придало людям некоторую уверенность в
отношении своего будущего, но не решило земельную проблему. Получалось так: те,
кто уже имел, получили; те, которые хотели иметь, могли только купить у тех,
которые уже имели. Не расширялся круг земель, которые могли попасть на рынок. Но
для того самого первого, только зарождающегося рынка земли и этих вторичных
участков было достаточно. Рынок переваривал их почти шесть лет.
Настоящим прорывом стали Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О
неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", Постановление
Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и
совхозов" и Постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 "О
порядке приватизации и реорганизации организаций и предприятий агропромышленного
комплекса", предоставившие колхозникам-совхозникам право разделить часть
колхозно-совхозных земель и получить их в собственность. Это, конечно, несколько
упрощенное изложение основных положений этого Закона, но основной смысл от этого
не меняется. Большинство бывших работников сохи в дополнительной
...Закладка в соц.сетях
